На асфальте: Экономкласс оккупирует пригород

В I квартале застройщики предложили покупателям 196 800 кв. м в новых комплексах, граждане приобрели 430 000 кв. м. Во II предложено 449 200 кв. м, куплено 488 300 кв. м. В III строители поднапряглись и увеличили предложение еще на 470 000 кв. м. Покупатели ответили новым достижением: купили 520 000 кв. м жилья (данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»).

Такой расклад должен был бы привести к дефициту предложения и заметному росту цен. Однако ни роста, ни дефицита пока не наблюдается. В спальных районах Петербурга цены на типовое жилье за год (с сентября 2009 г.) снизились на 3,8%. Разгадка проста: за последние два года резко увеличились объемы жилищного строительства в Ленинградской области. Особенно в районах, непосредственно прилегающих к Петербургу.

В области, по данным Госстройнадзора, строится 123 многоквартирных дома. Аналитики ИИЦ «Недвижимость Петербурга» насчитали там около 90 проектов в открытой продаже. Только в ближнем радиусе (в зоне до 20–25 км от городской черты) строится и продается не менее 40 крупных жилых комплексов на 2 млн кв. м. Ввести их планируют в 2011–2012 гг. Наиболее крупные проекты – «Семь столиц» и «Новый Оккервиль» (Кудрово, здесь в совокупности построят 1,5 млн кв. м), «Микрорайон Южный» (Всеволожск), «Мечта» (Мурино).

Объем областной застройки постоянно увеличивается за счет территориальной экспансии платежеспособного (по меркам области) петербургского спроса. Небольшие объемы заявлены там, где есть места приложения труда, – в Выборге и Тихвине. С сентября 2009 г. количество строящихся в области домов увеличилось на 15 объектов, в спальных районах города – на 24 сократилось. И если год назад цены на типовое жилье во Всеволожском районе были примерно на 10% ниже, чем в петербургских пригородах, то к сентябрю 2010 г. это соотношение практически выровнялось.

В ближней пригородной зоне предложение достаточно разнообразно: есть и жесткий экономкласс (студии за 1,5–1,6 млн руб.), и вполне комфортабельное жилье (например, в квартале «Вена» проекта «Семь столиц» или в «Новом Оккервиле»). Нижняя граница – 35 000–40 000 руб. за 1 кв. м, но и квартиры по 60 000–65 000 руб. за 1 кв. м также находят своего покупателя.

Исполнительный директор агентства «Юринфо-недвижимость» Николай Лавров отмечает, что сейчас спрос на доступные квартиры в пригородах ограничен тем, что часть потенциальных покупателей не устраивают областная прописка и областное медобслуживание. Это автоматически отсекает клиентов старше 50 лет. «Зато в пригород охотно едут молодые семьи, работающие в Петербурге, – говорит Николай Лавров. – Для них лишние 15–20 минут в маршрутке – не аргумент, а разница в цене, которая составляет 0,5 млн руб. и более, весьма значима».

Среди покупателей жилья в Мурино и Буграх, Девяткино и Кудрово (2–5 км от городской черты) «коренные» жители Ленинградской области в меньшинстве. По экспертным оценкам, это жилье приобретают главным образом петербуржцы – до 80%, во Всеволожске и Колтушах (7–12 км) – около 70%.

Цена или комфорт

«В ближайшие годы рынок будет жестко подчинен в первую очередь «демографическому спросу», – говорит Юрий Жилин, руководитель проекта «Петровские сады» (коттеджная застройка во Всеволожском районе).

«За низкой ценой за город покупатели готовы ехать либо от безысходности, либо если они не обременены детьми и нормированным рабочим днем в городе. Но нерешенные транспортные и социальные вопросы способны превратить в кошмар жизнь даже неприхотливым приезжим из провинции», – предупреждает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank SPb.

Социалка – действительно больная тема. Количество мест в медицинских или образовательных учреждениях часто не соответствует потребностям новых кварталов. А уровень обслуживания оставляет желать лучшего. Впрочем, эти проблемы характерны и для городских районов. И там социалка либо безнадежно отстает, либо коммерциализируется и увеличивает расходы застройщика, а с ними – и цену квартир.

Смольный предложил застройщикам создавать государственно-частные партнерства (ГЧП) для строительства социальных объектов, радуется директор по развитию «ЮИТ Лентек» Алексей Далматов. Застройщик вместе с жильем за свой счет строит детские сады, школы, а город в течение 10 лет обязуется выкупить их. В любом случае ГЧП – дело будущего, и если в городе этот формат уже отрабатывался на крупных инфраструктурных проектах (Западный скоростной диаметр и проч.), то в области к нему еще не примеривались.

Большинство застройщиков уверены, что в ближайшие годы критерий цены останется главным. Как отмечает директор по маркетингу «Главстроя СПб» Михаил Бузулуцкий, «большинство наших покупателей – это люди, которым просто нужна крыша над головой». «Учитывая, что жилье в Ленобласти гораздо дешевле, чем в Петербурге, понятно, что покупатели могут предпочесть именно его», – подтверждает управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев.

Время в пути

Не менее важный критерий – транспортная доступность. Однако на пригородных застройщиков работают три фактора. Первый – растущая автомобилизация населения. Сейчас в Петербурге на 1,7 млн семей зарегистрировано 1,7 млн автомобилей. Второй – транспортный коллапс в пределах Санкт-Петербурга (еще не как в Москве, но уже близко). Все чаще на личном авто по городу ехать бессмысленно. А общественный транспорт за последние годы пришел в упадок.

Третий фактор – гаражные войны. Власти периодически в одностороннем порядке прекращают действие договоров с гаражными кооперативами и объявляют о сносе очередной порции гаражей – в Юкках, на Парнасе, в Красногвардейском районе. Автовладельцы устраивают демонстрации и пикеты, но проигрывают раунд за раундом. Освобожденные участки передают под застройку, возводя тем самым проблему в степень. Недавно администрация заявила о масштабной программе строительства паркингов ориентировочной стоимостью 0,5 млн руб. за машино-место. Правда, под нее еще надо найти инвестора.

В общем, если раньше транспортные проблемы сдерживали часть покупателей, то сегодня начинают подталкивать горожан к переезду. Алексей Далматов полагает, что сейчас экспансию строителей в пригород ограничивает не транспортный, но инженерный фактор: «Говорить о смещении в область границ высокоплотной застройки можно только для тех территорий, где существует техническая возможность обеспечить строительство очистными сооружениями. Другие вопросы – с водоснабжением, электричеством, дорогами – решаемы».

Новая версия конкуренции

Постепенно в ближнем пригороде формируется жилая зона. В ней соседствуют многоэтажные комплексы и коттеджные поселки разных классов. Теперь малоэтажникам приходится не только конкурировать между собой, но и учитывать присутствие поблизости многоквартирных муравейников.

Раньше загородные девелоперы выбирали: потратить деньги на обустройство и продавать элитные дома или не заморачиваться, подтянуть сети по минимуму и реализовать участки в нарезку? Оба варианта были экономически приемлемы. Сейчас им приходится тщательно просчитывать концепции.

В ближнем пригороде примерно в 70 коттеджных комплексах строится около 4000 домовладений (коттеджей, участков с подрядом и без). Объем продаж в 2009 г. – менее 1000 объектов (вместе с участками), в 2010 г. предложение составит, по предварительным данным, около 1100 объектов.

Одновременно в том же ближнем радиусе выставлено на продажу не менее 10 000–12 000 квартир, и примерно столько же за год продается. Это не прямая, а косвенная конкуренция, но давление многоквартирного сегмента девелоперы коттеджных поселков, бесспорно, ощущают. На успех могут рассчитывать в первую очередь сбалансированные малоэтажные проекты экономкласса.

Юрий Жилин просчитал параметры «идеального поселка» для ближнего пригорода. Домовладение с участком должно стоить от 3,5 млн до 5 млн руб. Он отталкивался от цены 3-комнатной квартиры. По уровню комфорта 75-метровой трешке примерно соответствует частный дом площадью 125 кв. м. В поселке должно быть 100–120 домов, участки по 10–12 соток, инфраструктура должна занимать не менее 40% площади застройки. Вводить такой комплекс лучше очередями, по 30–40 домов за строительный сезон. При этих условиях, уверен Жилин, проект будет востребован рынком. Еще одно желательное (хотя и не обязательное) условие – ипотека. Проект «Петровские сады» реализуется в партнерстве с Мастер-банком, что позволяет девелоперу поддерживать приемлемые темпы продаж.

На подходе новый конкурент – малоэтажные многоквартирные комплексы. В июне следующего года обещают начать продажи компании RBI и «Петростиль», которые реализуют в Мистолово (5 км от КАД) проект Karela Hills. На участке в 33,66 га будет строиться около 200 домов, разработанных финскими проектировщиками, на 6–12 квартир каждый. Всего здесь будет 1500 квартир (около 100 000 кв. м жилой площади). По словам Михаила Фуксмана, директора по продажам «Петростиля», девелоперы будут ориентироваться на уровень цен вторичного рынка в спальных районах – т. е. примерно на 73 000–75 000 руб. за 1 кв. м.

В 2011 г. компания NCC начнет застраивать площадку в 20 га во Всеволожском районе (11 км от КАД). В NCC Village будет 36 домов высотой 4–5 этажей, общая площадь – около 80 000 кв. м (1200 квартир).

Группа «Сплав» осуществляет в 3 км от КАД проект «Охтинское раздолье», в состав которого входит квартал бизнес-класса Alpenhof – два десятка 3–4-этажных домов по 8–10 квартир в каждом. Минимальная стоимость предложения составит 6,4 млн руб. Квартал находится внутри обширного естественного парка площадью 13 га. По мнению организаторов проекта, квартиры рассчитаны на покупателей, которые не против иметь загородный дом, однако не готовы взваливать на себя хлопоты, неизбежно связанные с собственным домовладением.

Обострение конкуренции на руку потребителям, однако может создать проблемы при завершении неточно рассчитанных проектов – как коттеджных, так и многоквартирных.