Ориентиры: На пути к супермаркету жилья
Уходящий 2010 год был для рынка недвижимости лучше, чем ожидали ее продавцы, но хуже, чем надеялись ее покупатели. По данным аналитического центра IRN.ru, в конце ноября 2010 г. индекс средней стоимости 1 кв. м в Москве равнялся $4563, ровно год назад этот показатель составлял $3967.
«За счет чего ипотека сейчас возрождается?» – задает вопрос Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер». И сам на него отвечает: «Банки забрали крупнейших застройщиков и, чтобы хоть как-то оживить спрос на первичном рынке, начали кредитовать единственных оставшихся платежеспособных покупателей». Например, «Система-галс» и «Дон-строй инвест», акционером которых стал ВТБ, получили от его розничной «дочки» – банка «ВТБ 24» льготные условия по ипотеке для своих новостроек. Заемщик «со стороны», выбрав другой объект и придя в банк, таких условий не получит. «Нужно объединяться банкам и девелоперам, создавать индивидуальные программы: под конкретный объект, под стадию готовности и т. д.», – предлагает Елена Анцышкина, руководитель отдела ипотеки компании «Мортон».
Цены за год подросли (в рублях немного меньше – с поправкой на курсовую разницу), но в основном за счет удорожания востребованного у покупателей жилья экономкласса. Как отмечает Олег Репченко, руководитель IRN.ru, за прошедший год квартиры приобретали те, кто начал копить на них задолго до кризиса. Но отложенный спрос не бесконечен. Судя по статистике ФРС, наибольший его всплеск произошел в летние месяцы, тогда число заключенных в Москве сделок купли-продажи почти вдвое превысило аналогичные значения 2009 г. Эта тенденция (покупают больше, чем в прошлом году) пока еще сохраняется. Но надолго ли? Репченко предполагает, что в 2011 г. рынок ждет стагнация: «Возможности населения накопить на квартиру в посткризисных условиях не соответствуют уровню цен, установившемуся на рынке».
Девелоперские компании, так или иначе решившие в течение года проблемы с крупными долгами, весь год ломали голову, как оживить продажи. Эта головная боль перейдет с ними и в 2011 г. В 2010 г. застройщики были вынуждены придумывать нестандартные ходы по стимулированию клиентов. Например, Galaxy Group, по словам ее финансового директора Юлии Заморовой, становилась поручителем перед банком для покупателей квартир в домах, которые строит компания. Заморова полагает, что многие застройщики готовы «гарантиями закрывать частично риски банка, чтобы снизить ставки и сделать более привлекательный ипотечный продукт».
ПИК всегда рассчитывала на ипотеку, объясняет Елена Кураткина, руководитель управления развития ипотеки компании: «Потому что с банком вы продадите больший объем жилья, чем работая без него. Сейчас банки сами идут к нам, предлагают программы. Мы никому не отказываем».Но пока что в абсолютных цифрах объемы ипотеки в общем числе сделок по-прежнему малы, несмотря на потуги банков и застройщиков. Объяснение простое. Как сказал на круглом столе «Ведомости-Недвижимость» Дмитрий Демешко, начальник департамента альтернативных продаж BSGV, «у нас нормальная ипотека, у нас непозволительные цены на недвижимость».
«Крайне мало банков даже среди тех, кто позиционирует себя как специализирующихся на ипотеке, дают хорошие условия для клиентов [на этапе котлована]. А застройщик хочет продавать, когда он только вышел на площадку», – признает Заморова.
Компания «Мортон», как и многие другие, в кризис оставшаяся без партнерских ипотечных программ с банками, была вынуждена предлагать покупателям кредиты. За 2009–2010 гг. по программе «Мортона» «Заем в компании» было выдано 300 кредитов, говорит Анцышкина. Компания строит жилье экономкласса в Подмосковье.
Именно в область будет перетекать оставшийся платежеспособный спрос. Равно как и девелоперская активность московских компаний, уверяют эксперты. «В 2011 г. в Москве ситуация трудно прогнозируемая, но все-таки ряд застройщиков с проектами выйдет, а в Подмосковье будет довольно сильный объем предложения (более 1,5 млн кв. м), – рассказывает Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек». – Мы ждем возвращения если не мегапроектов, то проектов крупной комплексной застройки, в нескольких городах области застройщиками уже получено разрешение на строительство либо близится его получение».
В Москве сейчас, по данным «Миэля», около 1200 инвестконтрактов (по которым возможно строительство жилья), но Литинецкая не исключает, что «в связи с последними изменениями» в структуре московского правительства скоро «эти контракты будут передаваться, оспариваться, что-то с ними будет происходить» и московский рынок новостроек «будет сжиматься».