Точка зрения: Не корысти ради
Разговоры об административном объединении Москвы и области циркулируют по рынку уже четыре года. Сергей Собянин, только вступив в должность, дал еще один повод для фантазий. В его «состыковке генпланов» многие усмотрели призыв к скорому объединению.
Неформально город и область уже интегрированы друг с другом так тесно, что границу нельзя проводить по МКАД. Существующее разделение в большой степени формально. Все больше москвичей покупают квартиры в области: они там не хуже, но дешевле.
Ситуация, когда цена 1 кв. м в одинаковых домах, стоящих друг напротив друга, но разделенных МКАД, серьезно различается, постепенно сходит на нет. Даже тот факт, что в первом случае прописка – подмосковная, а во втором – московская, со всеми плюсами последней, начинает нивелироваться. Объединение Москвы и области снимет этот момент, как и многие другие. Формально оно облегчит доступ московским девелоперам к большому объему сравнительно недорогой земли. Иными словами, земельные участки Подмосковья, которые сейчас распределяет область, перейдут под единый контроль Москвы. Сам по себе этот факт не должен означать, что они автоматически поднимутся в цене. Также нет причин к тому, что цены между Москвой и областью начнут выравниваться. Поменяются только согласовывающие инстанции.
Участники рынка при обосновании себестоимости в 99% случаев ссылаются на разницу в затратах на землю, получение разрешений, подключение к сетям и на оплату «административного ресурса». Но почти всегда разница в цене объясняется подходом администрации. Московский рынок более престижен и, соответственно, предоставляет больше возможностей для увеличения рентабельности. В том числе и коррупционной.
Дефицит доступного по цене жилья в регионе остается существенным. А нежелание продавцов снижать цены на вторичном рынке приводит к замораживанию сделок. Продавцы спокойно ждут восстановления спроса, так как не несут больших издержек на содержание квартир. Покупатели считают цены завышенными и ждут их снижения либо обращаются за кредитом.
В Москве уже произошла переориентация участников рынка в более низкий ценовой сегмент, что подтверждается динамикой цен и количеством сделок в экономклассе. В области будет происходить то же самое. Снятие административных барьеров повлечет за собой массовое строительство жилья экономкласса и переток спроса из Москвы в область. В долгосрочной перспективе Москва станет своего рода элитным кластером (если смотреть в разрезе недвижимости), районы около МКАД – оазисами бизнес-класса, а бюджетное жилье будет смещаться в сторону области.
Пока предпосылки к росту стоимости подмосковных квартир отсутствуют. Ситуация может измениться, если будет создана единая транспортная, энергетическая и административная инфраструктура. Решение только транспортного вопроса уже даст эффект: достаточно развязать автомобильные сужения на трассах при пересечении границ города – и это резко увеличит спрос на квартиры в этом районе. Что повлечет за собой повышение цен.