Громкие имена: Строить лучше в чистом поле

В «Академическом» эта модель работает. Так давайте в масштабах России делать! «Сколково» – тоже модель, которая делается, чтобы попробовать, а потом масштабировать на всю Россию.

В Екатеринбурге компания возводит новый жилой район «Академический» – 9 млн кв. м жилья. К Москве подбиралась постепенно: ведя строительство в Ярославле, в Щербинке, наконец в Раменках. Сейчас пришло время крупных проектов в столице – они найдут понимание у нового мэра, убежден Вениамин Голубицкий, президент «Ренова-стройгруп».

– Вы родились в Перми, но застраиваете Екатеринбург.

– Амбиции [города] определяются не только жителями, но и тем, как власти хотят себя преподнести. С точки зрения перспектив девелопмента Пермь очень интересный город. У нас там есть проекты, но не тех масштабов, каких бы мы хотели. Пермь придет к пониманию, что ей нужны проекты комплексного освоения территории, – у меня в этом сомнений нет.

С Олегом Чиркуновым [губернатор Пермского края, учился в одной школе с Голубицким] мы будем говорить, у холдинга РСГ есть на Пермь обширные планы [застройки Камской долины]. Проект должен быть таким, чтобы он всасывал ресурс – финансовый, организационный и проч. Если строить точечно, откуда деньги взять?

Мы готовы вкладываться в комплексное освоение, так как в этом будущее. Это для России адекватный, перспективный и интересный продукт.

– Потому что в России места много?

– Потому что в России плохая инфраструктура существующих городов. Москву возьмем. Для того чтобы что-то построить в центре Москвы, вы вынуждены будете исходить из [того] места, в которое вас ткнут. Там есть сети – они дырявые, старые и ржавые. Даже если вы там суперэлитное жилье будете строить, вода будет из этой гнилой трубы.

– Девелоперы говорят: «Мы фильтры ставим».

– Тогда нужно службу, которая обслуживает эти фильтры, заводить в каждый дом. А дороги? Кто вам позволит, к примеру, на Тверской, где вы строите элитный дом, новый подъездной путь сделать и снести существующую застройку?

– Дома признаются аварийными и сносятся.

– Ну снесете пару домов. Без нарушения законодательства памятники не снести. Но среда-то сформировалась вокруг. Уже ничего придумать нельзя: вы зажаты обстоятельствами. Чтобы инфраструктуру на Тверской перестроить, какие штрафы надо выплатить тем, кто на ней торгует? Это будет стоить таких денег, что инвестиции никогда не окупятся. А если вы выходите в чистое поле, вы копаете на какую хотите глубину и прокладываете новые сети, создаете нужный запас мощностей.

– А вдруг там кабель Министерства обороны?

– И кабель, и даже трубу газпромовскую можно отодвинуть. А если вы хотите новую инженерию, экологию и все остальное, вы вынуждены строить рядом с городом, а не в нем. Существующий город надо развивать, но прирастать он будет «чистым полем»: это дешевле, дает возможность использовать новые технологии, градостроительные и архитектурные решения. И зависеть они будут только от пейзажа, ландшафта, а не от того, что нельзя быть выше Кремля и ниже плинтуса.

Мы даем не квадратные метры, не дома, а новые условия жизни. В «Академическом» откройте кран – вода питьевого качества течет. Там велосипедные дорожки везде проложены.

– Дорожки проложены, а говорят, что машины на газонах стоят.

– Там построены дома экономкласса, под ними огромные подземные паркинги. И лифт из квартиры идет прямо туда. Думали, как и за сколько продавать эти паркинги. Сейчас ввели программу Сбербанка: платишь 10% от его стоимости (0,5 млн руб.) – и дальше месячный платеж от 5000 до 10 000 руб.

– В Москве народный гараж стоит 350 000 руб.

– И кто его будет вам охранять? А в паркинге единая система наблюдения. В районе (он с двух сторон обрамлен лесами, хотя находится в городской черте) уникальная система безопасности. Вот идет девушка домой, позвонила в службу безопасности, ее камера системы наблюдения проводит до подъезда или даже до квартиры.

– Вы в Москве такое же хотите сделать?

– Я везде в России хочу такое сделать.

– Для этого сильный административный ресурс должен быть. В «Академическом»-то был.

– Наш проект – это частно-государственное партнерство. Чтобы его реализовать, надо, чтобы была воля властей разного уровня, чтобы был инвестор. В «Академическом» все это срослось. Сейчас мы в Ярославле такой же проект делаем – там губернатор активный. Если не будет воли градоначальника, все забюрократится на нижних этажах власти. Но я уверен, что разумных людей или хотя бы тех, кто хотел бы дырочку для ордена провертеть, в России много. А такие проекты – ближайший к этой цели путь.

– В Щербинке такой же проект? [Губернатор Московской области] Борис Громов дырочку уже провертел для ордена?

– Про Громова не знаю. В Московской области другая история. Мы взяли проект от компании «ИнтерУрал»: у них закончились деньги, они бросили площадки. А мы людей поселили [в новые дома], решили проблему обманутых дольщиков, за что получили благодарность Громова.

Еще мы много квартир продали для военнослужащих. У нас долговременные проекты. В разгар кризиса компания бурно развивалась.

– Одна из немногих.

– Наш проект выстраивался так, чтобы для нас было непринципиально каждый год продать какое-то количество квартир. Главное – реализовать весь объем на определенном отрезке времени. В кризис мы начали продавать больше экономкласса – он наиболее востребованный. И для нас вполне нормальными были государственные цены, которые для многих были неприемлемы.

Когда инвестор строит один дом, для него весь бизнес сосредоточен в этом доме. А когда вы строите новый город, маржинальный доход невелик, но это неважно, потому что за счет огромного объема маржа 5–8% для вас – это хорошо. Но проекты КОТ могут реализовывать только очень крупные компании. Нужна репутация, чтобы тебе такой длинный кредит дали, надо потерпеть несколько лет, пока ты выйдешь на точку безубыточности, пока появится кэш-поток и все остальное. Но и отдача другая. Мы понимаем, что до 2025 г. работой точно обеспечены, понимаем, что 9 млн кв. м жилья мы построим и 4 млн кв. м недвижимости коммерческой тоже построим.

Программу «Жилище» нельзя реализовать точечной застройкой. Дорого, неудобно и т. д. То, что сейчас в этой программе, в том числе и благодаря нашим усилиям, появилась строка о комплексном освоении территории, говорит о том, что мы были убедительны не только на словах, но и на деле.

– Еще есть хорошая программа – энергосбережение. Владимир Ресин сказал, что скоро введут новые правила, заставят всех московских девелоперов строить жилье, съедающее 160 кВт ч на 1 кв. м – вдвое меньше, чем сейчас.

– В «Академическом» мы создали центр энергосбережения. Подписали соглашение с компаниями BASF и Siemens. Жители там до 40% экономят на коммунальных расходах, мы хотим еще больше. У BASF есть хорошие материалы, используемые в стеновых панелях. У нас у одних из первых в России дома сертифицированы по категории С. Сейчас есть категории от А до С: А вообще тепло не забирает – дом-термос, там теряется только несколько процентов тепла, его не надо постоянно отапливать. В «Академическом» каждая квартира соединяется с пультом [диспетчерским]: можно видеть, сколько [человек] задолжал, сколько потребил [электроэнергии]. Управляющая компания поддерживает в домах стабильную температуру в 25 градусов. Не надо форточки открывать-закрывать. Если тебе нужна другая температура, по заявке управляющая компания ее установит.

– Но энергосберегающие технологии удорожают строительство. Вы считаете, что все девелоперы стройными рядами пойдут в энергосбережение?

– Такие, как мы, пойдут. Если бы я был «директором по стране», я бы определил точки роста – пусть их будет немного – и реализовывал такие проекты. Не надо в каждой деревне строить КОТ.

– Москва бы вошла в число «точек»?

– Она – главный город, который в этом нуждается. Тут основная проблема – точечная застройка. И генплан опять сделан так, что что-то надо сносить и рушить. Вот есть возможность объединить Москву и область. Но это же тема не только и не столько административного объединения. Агломерация все равно разрастается, объединение воленс-неволенс происходит.

Я не вижу проблемы в России выделить точки роста, интересные строительному бизнесу. Сосредоточить там инфраструктурные, инженерные, архитектурные мощности, определить миграционные потоки. Почему опыт в Екатеринбурге оказался удачным? Там есть спрос на жилье. С одной стороны, миграционные потоки из Азии, с другой – нефтяной край, из которого многие нефтяники на пенсии едут жить в Екатеринбург.

В России есть города инвестиционно привлекательные, в которых ресурс роста достаточно серьезный. Но не надо искусственно поддерживать те, которые умирают, пусть лучше люди будут жить в другом месте. Не там, где они живут на пособие, не там, где им надо ходить с плакатами.

– Есть государственный сайт, помогающий найти работу в другом городе.

– Все упирается в вопрос, где жить. А РСГ, например, делает корпоративные программы. Работники компании могут купить у нас жилье дешевле на 15%. Такие же программы будем предлагать крупным корпорациям, почему у нас только Министерство обороны квартиры должно покупать?

У тебя есть проблема с рабочей силой? Сделай для сотрудников ипотеку, покупай у нас квартиры, и ты обеспечишь себя квалифицированными и лояльными работниками.

– А заинтересованность есть?

– У людей?

– У корпораций.

– Есть у людей. А если будет у людей, будет и у корпораций. Мы сейчас переговоры ведем. Договорились с Ямало-Ненецким округом – у них есть программа переселения газовиков и нефтяников.

– Какая средняя зарплата в «Ренова-стройгруп»? Или такого понятия нет?

– Разброс большой. В Краснодаре – одна, в Перми или Екатеринбурге – другая. В нефтяных регионах зарплаты заведомо выше: помните, была уральская надбавка, сибирская надбавка.

– В Краснодаре какая надбавка? Вы же участвуете в реконструкции центра города.

– В Краснодаре три проекта сейчас и планируются еще два. Реконструкция центра – программа администрации. Там надо отселять [людей], сносить [дома]. По своим возможностям – мы действуем. В той части [города], в которой мы строим, выполняем обязательства, которые на себя приняли.

– Опять упираемся во взаимодействие бизнеса и власти.

– Построить что-то крупное без государства нельзя. Ничего другого мир не изобрел, и Россия не изобрела, здесь это еще большее значение имеет. Нужно, чтобы четкое понимание было у власти, чего она хочет. И население понимало, что оно с этим солидарно. И бизнес откликнулся.

– Вы сможете ваши проекты клонировать по всей России?

– Мы создали пилотный проект. Он – как кубик: сейчас на любую площадку достаточного масштаба зашлите наших специалистов, повторим это. Думаю, что такого опыта ни у кого из девелоперов нет. Ну, может, в Казани, Кемерове и Чувашии еще. Масштабную застройку компании, такие как ПИК или «СУ-155», конечно, ведут, но это другое. Мы не обременены ни собственным производством, ни собственными строителями: мы все берем по рынку. Кто лучшие технологические и ценовые условия предоставит, тот и будет работать. Это сознательный выбор компании – никаких заводов. Как только я заведу такие заводы, я буду должен обеспечивать их занятость, ставить только их продукцию, а не брать у конкурентов новое и лучшее.

– Вы в Москве определили площадки под ваш тип застройки?

– Мы определить-то можем как угодно. Но либо площадка должна продаваться, а я не скажу, что много продается. Либо это незавершенное строительство, либо банкротящаяся компания, либо банковский актив – все не то. А чтобы много земли, это надо с Фондом РЖС смотреть.

– Он в Москве небольшие лоты выставляет.

– Это вопрос спроса. Я думаю, новый мэр – а насколько я знаю, он человек достаточно прагматичный – будет крупные проекты смотреть. Москве этого не хватало. Когда бизнес с государством в одном лице – это такая беда.

– Вы поэтому в Москву не заходили?

– Да, поэтому. Мы ходили «вокруг». Потому что сам этот подход – «отдай десятину» в инвестпроекте – совершенно не то, что способствует нормальному бизнесу.

Правила игры по всей Москве для всех компаний должны быть едиными и понятными. Иначе в городе будет строить одна компания. Не только Москва этим злоупотребляет – есть и другие регионы в России. Мы туда не совались, понимали, что бесперспективно, там же все основано на личных отношениях.

– Что у вас сейчас с проектом в Раменках происходит?

– Строим там дома. Невозможно живой компании не использовать свой ресурс. Потом, там же не точечная застройка, когда вы в городе где-то воткнули один дом, а в Раменском достаточно большой район. Это не наш проект, мы там просто один из участков осваиваем.

А вообще девелопер должен приходить на проект частно-государственного партнерства и за вознаграждение (fee-development) что-то строить. Если хочешь, можешь быть еще инвестором, вкладывать деньги. Но государство девелопером не может быть по определению. Оно не может платить такие высокие зарплаты, которые не стыдно платить специалистам высокого уровня в девелопменте. Оно не может на одном языке общаться с архитекторами, художниками и т. д. Оно не может верно оценивать землю, оно не ленд-девелопер. И т. д., я могу продолжать.

– Но задача государства – давать девелоперам площадки, уже подготовленные для строительства.

– Это в законе сказано. Это правильный подход, во всем мире он используется. Но для этого у муниципалитетов должны быть деньги. Денег у них, как всегда, не будет. В идеале девелопер должен приходить и видеть: вот площадка, вот сети, а я с архитекторами только придумываю, что будет интересно рынку и что можно продать.

– Чтобы у муниципалитетов были деньги, нужно создавать большие проекты, которые дадут новые рабочие места и поступления в бюджет. Круг замкнулся.

– Мы муниципалитету говорим, где деньги взять. Мы приводим и банковские, и государственные деньги. Будет правильно, если государство целевые программы сконцентрирует вокруг точек роста. Вот строится город: соберите фрагменты федеральных программ – дорожной, образовательной, по здравоохранению, спорту – и сбросьте туда федеральные деньги, а не размазывайте где-то.

– Москву разве надо застраивать? Ее и так всю застроили.

– Конечно же, надо. (Вздыхает.) То, как она застроена... Но город не надо застраивать такими Сити, не надо создавать мертвые зоны. В Лондоне, например, офисный район ночью – вымершая зона: стоят офисы, нет людей, нечего там делать. Для мира [такие проекты] – пройденный этап.

Для человека идеальная конструкция – когда у него работа в шаговой доступности от того места, где он живет. Ему удобно так. В «Академическом» у нас почему французские архитекторы делали проект? Мы хотели максимально учесть и позитивный, и негативный опыт Франции. Вокруг Парижа создали города-спутники – для бедных и для богатых. Сейчас вы в отдельных пригородах не прогуляетесь спокойно – там банды. Потому что вы сконцентрировали людей криминальных, социально неблагополучных в одном месте.

– Кузьмин несколько лет тому назад говорил о возможности возникновения гетто в Москве.

– Это неправильно. Вот в «Академическом» среда вокруг доступна для всех: река, лес, транспорт, магазины и все остальное. Мы делаем все виды недвижимости: элитное, бизнес-класса и эконом. А если бы мы взяли кусок леса, огородили его забором и сказали: вот здесь 1 кв. м стоит столько-то и сюда мы никого пускать не будем, кроме тех, кто заплатил, – завтра же появилась бы надпись на заборе, машина была бы исцарапана, как в Париже. Там людей расслоили – и банда идет на Елисейские Поля.

– И в Москве большое социальное расслоение.

– Да в Москве, вы посмотрите, кто в сталинке, в высотке живет. Новые состоятельные люди и бабушки доисторических времен, у которых давно кошелек [пустой]. Другой вопрос – никто не заботится о том, чтобы у них условия жизни были нормальные. И разница выпирает: у одного окна поменяли, у другого – нет, у одного полы новые, у другого – как были. Но ты можешь сколько угодно у себя в квартире трубы менять, но стояк-то один.

– Вы в доме, где живете, поменяли стояк?

– Вы что, меня на подвиги квартирного масштаба выдвигаете? Вопрос решается просто: создается ТСЖ, на общем собрании определяется – давайте скинемся, посадим консьержку, поменяем трубу. Но вы уже в заданных условиях – у вас дом такой, какой есть. Вам все менять никаких денег не хватит. А надо делать, как мы.

– В чистом поле.

– Чистое поле – но оно со всех сторон доступно. В «Академическом» скоростной трамвай пустим. До центра города – 10–15 минут.

Знаете, если бы я дом отдельный построил, наизобретал бы. А мы на всякий случай город построили. Если можно город в одном месте построить, его что – в другом нельзя построить? Конечно, можно. Я убежден, что и в Москве мы такое построим. В Москве еще легче это сделать.

В Ивантеевке (Московская обл.) 

РСГ строит 11 жилых многоэтажных домов (11–17 этажей). Общая жилая площадь проекта – 148 537 кв. м.

В районе «Академический» в Екатеринбурге

уникальная система безопасности, говорит Голубицкий: «Вот идет девушка домой, позвонила в службу безопасности, ее камера хоть до квартиры проводит».