Анатомия здания: Пешком вокруг света

В июне 2010 г. компания открыла на внешней стороне МКАД на пересечении с Каширским шоссе торгово-развлекательный центр «Вегас» общей площадью более 400 000 кв. м, который обошелся в 16,7 млрд руб. Согласно отчету «Развитие рынка торговой недвижимости Европы» от Cushman & Wakefield «Вегас» – самый крупный торговый центр, введенный в Европе в 2010 г. Его торговая площадь (130 000 кв. м) составила более половины от общей арендуемой площади всех введенных в эксплуатацию объектов.

Проект разработан американским архитектурным бюро Kling Stubbins. В их портфолио – известный проект Venetian Resort Palace Hotel Casino в Лас-Вегасе, лучшее из которого было взято за основу для создания «Вегаса» московского.

Здание комплекса построено в форме раскрытой аркады – пять огромных светопрозрачных куполов диаметром 40 м и центральный атриум высотой 25 м. Здесь разместились торговые и развлекательные комплексы, кафе и рестораны. Правда, сейчас посетители ТРЦ могут оценить только концепцию торговой зоны – эти площади заполнены арендаторами на 95%, впечатляющий результат для нового ТРЦ. Двухуровневый парк экстремальных аттракционов (на 5000 кв. м) пока ждет своего торжественного открытия.

«Вегас» – шопинг–молл, рассчитанный на посетителей любого уровня достатка. Но в основном, говорят в компании, это аудитория эконом- и среднего класса. «Мы готовимся к тому, что ежедневно ТЦ будет посещать 22 000 человек», – уточняет PR менеджер Crocus Group Полина Ельшина. В этом проекте девелопер надеялся воплотить в жизнь «революционную для российского ритейла» идею тематического шопинг-молла, интегрировав настоящий город в закрытое пространство торгового комплекса, объясняют в компании.

Нармина Горина, старший консультант «Магазин магазинов в ассоциации с CBRE», считает, что это проверенный вариант универсального торгового центра, способного удовлетворить максимально широкий спектр потребностей покупателя.

Главное – сюда добраться

Роскошный оазис шопинга для среднего класса доступен каждому, кто сумел добраться в этот не самый благополучный с точки зрения транспортной доступности район. Проехать можно на общественном транспорте от ст. м. «Домодедовская» или «Теплый Стан» либо на машине по МКАД до пересечения с Каширским шоссе. Пробки на этом направлении не смогут испугать разве что владельцев частных вертолетов, для которых предусмотрена посадочная площадка.

Архитектурная концепция, дизайн здания и схема движения внутри комплекса, включая трехуровневый паркинг, разработаны ведущими американскими архитекторами. Но пока въезд и выезд на парковку практически никак не обозначены, разметка внутри отсутствует, местами можно встретить указатели «На выезд», ведущие «в никуда». Немного напоминает новый терминал аэропорта «Шереметьево»: все новое, с иголочки, непонятно куда бежать и что тебя ждет внутри. Но думается, что девелопер со временем доведет до ума паркинг.

По данным Crocus Group, парковка ТРЦ рассчитана на 7000 машино-мест. Эксперты Colliers International FM считают такой подход к организации паркинга довольно формальным: «Согласно МГСН 1.01-98 ч. 2 «Временные нормы и правила проектирования, планировки и застройки Москвы» количество парковочных мест для объектов торговой недвижимости определяется как одно машино-место на 15–25 кв. м. Но это универсальная схема расчета, не привязанная к особенностям торгового центра».

Автомобильная стоянка ТРЦ «Вегас», по мнению экспертов из Colliers FM, должна вмещать от 8666 до 13 000 автомобилей (из расчета 10–15 кв. м на машино-место). «Если автомобильная стоянка не сможет вместить всех желающих, велик риск потери части покупателей, которые, раз-другой не найдя места для машины, перестанут ездить в этот ТЦ», – резюмирует Марина Великорецкая, гендиректор Colliers International FM.

Но измученного дорогой путника внутри ждет утешение. Первое, что видишь, выбравшись из лабиринта парковки, – радующий глаз разнообразием фудкорт. В числе операторов – Subway, Quick, «Азия», Country Grill, «Кофе Time», Baskin Robbins, Sufra, Texas Chicken, «Блиндаж», «Теремок», Uno Momento, пиццерия Roma, «Шиш кебаб», «Ливан хаус», «Айпара», La Boulangerie, «Крошка-картошка», «Обжорный ряд», «Парад котлет». Ожидается открытие McDonald’s. Выпив чашечку кофе и позволив себе наконец расслабиться, можно двинуться для начала к столу информации, а точнее, к местной навигационной системе. Здесь она способна удивить!

Технологии в действии

Красочная 3D-навигация оставляет незабываемое впечатление и позволяет довольно быстро сориентироваться в огромном комплексе. Особую атмосферу создает и музыкальное сопровождение – ненавязчивый lounge звучит повсюду, и в каждой зоне музыка соответствует стилистике оформления. Эффект достигается благодаря специальной аудиосистеме с индивидуальными трек-листами, разделяющей звук на зоны.

«Несмотря на огромный масштаб торгового центра, в нем уютно, нет ощущения давящего огромного пространства, в котором можно потеряться», – отмечает Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty. «Понравилось, что заявленная концепция четко выдержана», – одобряет он.

Ноги сами выводят посетителей на главную аллею – «Ночную улицу Гинза». Она ослепляет неоновым светом небоскребов и завораживает звездным небом. В отделке здешней «Гинзы» много хрома, в металлические каркасы встроены светодиодные экраны. В Crocus заявляют, что это самая крупная световая инсталляция в мире. Здесь же расположены самые дорогие бутики. Но в них почти нет покупателей, только толпы зевак, прогуливающихся вдоль ярких витрин магазинов.

Помимо японской Гинзы с небоскребами в ТРЦ есть еще ювелирная улица Gold str. (1350 кв. м), «Фэшн авеню» (102 000 кв. м), «Восточный базар» (6200 кв. м), «Фудстоп», Парк развлечений (5000 кв. м) в центральном атриуме и зона Cinema.

В оформлении «Фэшн авеню» использованы специальные подвесные конструкции под потолком для эффектного преломления естественного освещения. Здесь дизайнеры совместили дорогой мраморный пол нескольких цветов, отделку шпоном африканского дерева, полированную нержавеющую сталь витринных рам и ограждений в стиле ар-деко. Все вместе выглядит экстравагантно, дорого и богато.

Скотт Дэниелс из архитектурного бюро Kling Stubbins с гордостью говорит, что в области дизайна, технического исполнения и развлекательной составляющей «Вегас», спроектированный на основе специальных международных интеграционных систем архитектурно-городского моделирования, не имеет аналогов на российском рынке.

Конструктивные особенности «Вегаса» оценила и главный архитектор компании «Жилпроект» Ольга Майфат: «Меня поразила стеклянная крыша центрального атриума (диаметр – 60 х 90 м, высота атриума – 25 м): никаких поддерживающих элементов внутри купола, металлический каркас опирается лишь на контур нижнего опорного кольца, который, в свою очередь, опирается на металлические колонны, под которыми выполнены свайные фундаменты. Это действительно уникальная технология».

Шоу вот-вот начнется

7000 оригинальных светильников и «искусственное небо» освещают путь к следующей зоне шопинг-молла – Парку развлечений. «А еще у нас есть уникальная 18-метровая люстра в виде водопада, привезенная из Америки. Такой точно ни у кого больше нет», – добавляет Полина Ельшина.

Двухуровневый парк аттракционов интегрирован в самом центре ТРЦ. На его территории – 18-метровое колесо обозрения, 19-метровая «башня падения», каток, скалодром, лабиринт «Страна чудес», «Пещеры приключений» и автодром «Форсаж». То есть все это есть в планах девелопера.

Пока работает небольшой каток, ставший уже привычным в нескольких московских ТРЦ. Один сеанс (90 минут) на искусственном льду обойдется в сумму от 100 до 250 руб. Есть прокат коньков и защитной экипировки. Рядом – небольшое кафе. Все остальные чудеса пока недоступны для посетителей, хотя колесо обозрения уже сияет яркими огоньками. Открылся 9-зальный мультиплекс «Люксор» на 1318 мест (на 5200 кв. м), включающий в себя несколько цифровых 3D-залов и даже залы, в которых можно смотреть фильмы в формате 5D.

Нарезав круг по трем этажам ТЦ, накатавшись на коньках и наевшись мороженого в кинотеатре, можно смело отправляться в тепло – на «Восточный базар». Здесь дизайн интерьера настраивает на спокойный лад. В оформлении зоны использованы сделанные на заказ марокканские светильники ручной работы, а в отделке – натуральный бакинский камень. Яркий пол выложен мозаикой из разноцветного травертина. В «Турецкой зоне» «Восточного базара» можно угоститься пахлавой и ароматным кофе из медных чашек ручной работы.

Чем торгуют

Среди операторов «Вегаса» – продуктовый гипермаркет с собственной сервисной галереей услуг и магазинов «Ашан» (21 000 кв. м), «Твой дом» (60 000 кв. м), «Медиа-маркт» (6700 кв. м) и «М.видео» (2400 кв. м). А также сетевые компании, продающие одежду модных брендов: «Индитэкс» (Zara, Oysho, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Pull & Bear), «Монэкс трейдинг» (Next, The Body Shop, Starbuck’s, Claire’s, Justice, Mathercare, Mac), «Дельта спорт», «Джинсовая симфония» и др. «Мы рады видеть в ряду партнеров ритейлеров, разделяющих наше видение огромного будущего и понимание отсутствия аналогов этому проекту», – говорит Эмин Агаларов, коммерческий директор ЗАО «Крокус».

«У «Вегаса» радужные перспективы, – уверена Нармина Горина. – Удобная планировка этажей, качественная отделка, современные бренды, широкий ассортимент, нешаблонный дизайн интерьеров, несомненно, привлекут большое количество посетителей. И я бы отметила отсутствие рекламы на фасадах».

По мнению Михаила Свердлова, директора департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield, арендаторов в первую очередь привлекают размер торгового центра и необычная концепция (деление на тематические зоны). «Единственное нестандартное требование для арендаторов – жестко регламентированный дизайн витрины. Что вполне логично, учитывая конструктивные и архитектурные особенности здания», – говорит он. Стиль витрин зависит от зоны, и в каждой зоне фасады оформлены одинаково. Для новых арендаторов девелопер даже делает универсальные баннеры в единой стилистике.

По данным Crocus Group, арендная ставка составляет от $100 до $5000 за 1 кв. м в год, средневзвешенная ставка – $700 за 1 кв. м в год. Это соответствует рыночным ставкам, говорят эксперты. Диапазон арендных ставок для помещений в качественных ТЦ варьируется от $1000 до $2500 за 1 кв. м в год, не включая НДС и эксплуатационные расходы. Для якорных арендаторов – около $100 за 1 кв. м в год для аналогичных помещений. В торговых центрах, традиционно пользующихся повышенным спросом и имеющих лист ожидания, ставки могут достигать $4500 за 1 кв. м в год и более.