Доходное место: Склады не строят, но собираются
Консультанты бодро отчитываются об оживлении рынка складской недвижимости, но девелоперы не поддерживают их энтузиазм проектами. В этом году будет сдано наименьшее количество метров с 2003 г.
Рынок индустриальной недвижимости в настоящее время – это около 6 млн кв. м складских помещений, подсчитали в Knight Frank. В этом году, по прогнозу Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной и складской недвижимости и земли Knight Frank, будет выведено на рынок около 400 000 кв. м складов. По оценке Praedium, из запланированных на 2010 г. 400 000–450 000 кв. м площадей будет введено не более 285 000 кв. м.
Самый крупный из выведенных на рынок объектов в текущем году – Trilogy Park в Томилино, в 7 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Общая площадь складов – 106 957 кв. м, 22 000 кв. м уже занял «Ашан».
Рекордно низкие объемы
В III квартале было введено 70 500 кв. м качественных складских площадей. Из них 36 500 кв. м – в комплексе «Крекшино» и 34 000 кв. м – в технопарке «Купавна» (Praedium). По оценке NAI Becar, за девять месяцев ввели 150 000 кв. м складов класса А, что на 80% ниже уровня ввода за аналогичный период 2009 г. В ноябре 2010 г. была открыта вторая очередь складского комплекса «ПНК-Чехов» площадью 107 000 кв. м. До конца года должны выйти «Апаринки VVV» на 85 000 кв. м (девелопер – VVV), SLT «Климовск», вторая очередь на 54 000 кв. м (девелопер – Raven Russia), и т. д.
По итогам 2010 г. объем строительства будет рекордно низким начиная с 2003 г. По оптимистичным оценкам Knight Frank – 400 000 кв. м, в Cushman & Wakefield ожидают 350 000 кв. м, по прогнозам NAI Becar – 170 000–250 000 кв. м. В 2003 г. было сдано 400 000 кв. м (данные Core Group).
Тем не менее многие девелоперы в III квартале заявили о планах по строительству в 2011–2012 гг. Hinеs начала работу над третьей фазой логопарка «Белая дача» на Новорязанском шоссе, приводят пример в Cushman & Wakefield. Закончить стройку планируется не раньше II–III квартала 2011 г. В ближайшие пару лет могут быть разморожены и другие приостановленные во время кризиса проекты, полагают в Praedium.
Новое строительство не приведет к переизбытку предложения, считают консультанты. «Cпрос на качественные складские помещения сохранится в 2010 г. на уровне 800 000 кв. м и будет постепенно нарастать», – полагает Холопов.
Невысокая активность
По данным Praedium, в III квартале было сдано около 150 000 кв. м, во II – 190 700 кв. м и в I – 195 000 кв. м складов.
Положительным «побочным эффектом» низких объемов строительства стало снижение уровня вакантных площадей – к концу года свободными могут остаться 6–8% помещений, тогда как к концу III квартала пустовало 8–10%. По оценкам Knight Frank, приоритетные запросы – на склады до 10 000 кв. м. Заявок на помещения от 30 000 до 60 000 кв. м практически нет.
Ценовой диапазон арендных ставок закрепился на отметке $110–120 за 1 кв. м в год. «Знаю, что на рынке есть предложения и по $150, но по этим расценкам сделок нет», – подчеркнул Руслан Нигматулин, замдиректора департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank.
Цена продажи, по словам Нигматулина, составляет от $1300 до $2000 за 1 кв. м. Сбербанк купил ТЛК «Томилино» (53 000 кв. м) за $39 млн. Casebre Holdings Limited приобрела СК «Балтия» (28 000 кв. м) за $42 млн.
В следующем году, полагают в Knight Frank, арендные ставки вырастут на 7–10%. Причиной повышения цен участники рынка называют грядущий дефицит. «Строить малые помещения сейчас невыгодно, а участков под застройку для крупных складов в ближнем Подмосковье не осталось», – говорит исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев.
Земли не будет
«В этом году ряд собственников снимали земельные участки, выставленные на продажу. С рынка постепенно уходят активы, предлагаемые со значительным дисконтом», – описывает Нигматулин. В качестве примера эксперты называют Villagio Estate, которая недавно сняла предложения о продаже земельных участков в Подмосковье.
Вместе с тем спрос на участки в 10–15 га активизировался, отметил Нигматулин. Самые популярные, судя по запросам, – участки в 1–2 га, расположенные до первой бетонки. «Проекты на бетонном кольце, которые начали возникать в 2006–2007 гг., на данный момент не так востребованы», – говорит Мария Ревзина, директор отдела консалтинга Core Group. Стоимость земель промышленной категории в пределах 1–20 км от МКАД колеблется от $3000 до $15 000 за сотку, оценивают в Penny Lane Realty.