Итоги года в Петербурге: Наследие без покупателей

В этом году Фонд имущества пытался продать здания «Астории», Никольского и Круглого рынков, Дворец великого князя Михаила Михайловича, дом Кочубея и здание бизнес-центра «Белые ночи». Это стало возможно после того, как весной прошлого года городские и федеральные власти разграничили права собственности на объекты культурного наследия. Общая стартовая цена шести объектов – 4,3 млрд руб., все они обременены долгосрочными договорами аренды. Продать удалось лишь Никольский и Круглый рынки. По стартовым ценам 420 млн и 200 млн руб. их приобрели арендаторы – ЗАО «Никольские ряды» и «Совкомфлот». «Петербургское агентство недвижимости» за 291 млн руб. приобрело лот из помещений Малого гостиного двора (площадь – 10 395 кв. м), которые оно арендует.

С помощью приватизации памятников КУГИ рассчитывал закрыть недостающие доходы бюджета по иным статьям и аукционы важно было провести до конца года, рассказывает зампред КУГИ Олег Ляпустин. Поэтому экспозиция памятников не превышала 1–1,5 месяца, этого оказалось недостаточно для объектов с такими обременениями, как долгосрочные договоры аренды и статус федеральных памятников, говорит он. Когда сами арендаторы были заинтересованы в приобретении своих объектов, торги состоялись, в других случаях участники рынка просто не успевали принять решение, привлечь финансирование, объясняет Ляпустин. По его мнению, стартовая цена объектов была достаточно высокой.

Аукцион не всегда эффективный способ найти покупателя, часто на поиск требуется гораздо больше времени, чем срок экспозиции, некоторые объекты могут продаваться год и более, говорит гендиректор Colliers International Николай Казанский.

Месяца для инвесторов недостаточно, чтобы принять решение, согласен директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков. Он говорит, что на практике за такой срок происходят сделки лишь по небольшим зданиям и помещениям. Подготовка к сделке с серьезными объектами может занимать минимум квартал, не меньше длится и сама сделка, у инвесторов должна быть возможность в спокойном режиме все рассчитать, рассказывает Лучков.

Сроки экспозиции зданий «Астории» и дома Кочубея из-за отсутствия интереса потенциальных покупателей продлены до мая 2011 г., к этому времени Фонд имущества может свозить памятники на MIPIM в Канны, чтобы познакомить с ними иностранных инвесторов, говорит Ляпустин.

Городские власти хотят получить за памятники максимальную цену, это может отпугивать потенциальных участников, считает Лучков. Часто на аукционах удается добиться хорошей цены только потому, что стартовая устанавливается ниже рыночной, напоминает эксперт.

Снижать стартовую цену «Астории» (2,18 млрд руб. без НДС) Смольный, по словам Ляпустина, не намерен. А вот дворец великого князя Михаила Михайловича, повторные торги по которому планируются на февраль, может подешеветь, обещает чиновник. В ноябре он был выставлен на торги за 700 млн руб.

Цена на «Асторию» завышена, считает Павел Левкин, начальник отдела развития ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» (входит в ЛСР).

Памятники не вызывают интереса у девелоперов из-за обременений: покупка таких зданий дает очень туманные перспективы с точки зрения реконструкции или изменения назначения помещений, а ограничения, наложенные КГИОП, оставляют слишком мало возможностей, рассуждает Левкин. Для ЛСР, как и для большинства девелоперов, малоинтересна покупка уже существующего бизнеса, добавляет он.

Чиновники рассматривали возможности пересмотреть договоры аренды, говорит Ляпустин. Но, к сожалению, они неизменяемы, констатирует он. Договоры заключались в 90-х годах прошлого века на условиях, выгодных для арендаторов, потому что в те годы готовность взять объект и инвестировать в него воспринималась как благо для города».

Лучков считает, что и объекты с арендаторами могут вызвать интерес у сторонних инвесторов. В 2009 г. Becar участвовала в торгах за Дом культуры им. Цюрупы, арендованный до 2043 г.

В 2011 г. рынок будет активнее, поэтому памятники вполне могут найти покупателей, полагает Лучков. Основная проблема Петербурга – недостаточный объем бизнеса, но приход сюда крупных международных и российских корпораций способен повлиять на увеличение деловой активности в городе и дать дополнительный импульс для развития всех типов недвижимости, в том числе для редевелопмента памятников, надеется Казанский.

Впрочем, приобрести федеральные памятники можно не только на торгах. В этом году администрация целевым назначением передала структурам Михаила и Бориса Зингаревичей здание на Марсовом поле, 1 (24 756 кв. м), и на Конюшенной площади, 1 (13 530 кв. м), для реконструкции под отели. А неизвестное ООО «Базис-проект» получило здание-памятник площадью 9100 кв. м на Невском, 7–9. За все три объекта городской бюджет выручил только 161 млн руб.

Управление ФАС по Петербургу успомнилось в законности передачи объектов под отели без конкурса и в ноябре возбудило дело по признакам нарушения городской администрацией закона «О конкуренции», сообщил руководитель управления ФАС Олег Коломийченко.

Эти объекты заинтересовали бы инвесторов, уверен Казанский. Рыночная цена памятников на Марсовом поле и на Конюшенной площади, по его оценке, около $2000 за 1 кв. м.

«Инвестиционный процесс тоже важен, инвестдоговор по сути договор подряда, объясняет Ляпустин. Если объект на Марсовом поле выставить на торги, то новый владелец может сделать там все, что угодно, а городские власти заинтересованы в том, чтобы там в установленные сроки появился именно отель, говорит он.

Остались в собственности города и региональные памятники, запланированные к приватизации на 2010 г. Часть из них Смольный не успел подготовить к торгам – где-то не успели сформировать земельный участок, где-то объект надо было заново регистрировать в ЕГРП, потому что у него в ходе реконструкции менялись площади, рассказывает Ляпустин. По этим причинам на следующий год переносится издание распоряжений о продаже четырех объектов (см.  врез). Чтобы привлечь инвесторов к низколиквидным объектам, городские власти формируют сложные лоты. Например, дача «Бенуа» на Тихорецком проспекте выставлена на торги вместе с помещениями на проспекте Чернышевского, 17, лит. А, общей площадью 2400 кв. м. Стартовая цена лота – 240 млн руб., торги запланированы на январь. Привлекательное помещение на проспекте Чернышевского должно повысить интерес к торгам, считает Ляпустин.