Ипотека: Ипотечный ренессанс

За время кризиса ипотечный рынок стал рынком Сбербанка, показывает статистика ЦБ и оценки самих ипотечных игроков. Так, Сбербанк за 10 месяцев с начала года выдал 120 млрд руб. ипотечных кредитов – это более 63% от всей ипотеки в стране. В начале 2009 г. доля Сбербанка была на треть меньше – 42,7%. Доля АИЖК за этот же период удвоилась – до 8,1%. Доля ВТБ 24 сократилась – с 16% до 8,9%, но другой близкий к государству банк – Газпромбанк – нарастил долю в выдаче до 5,5% с незаметных долей процента, которые он занимал до кризиса. В целом доля АИЖК и банков с госучастием в ипотечной выдаче увеличилась с 63% до 85%. Сейчас частные банки выдают лишь 15% ипотеки в стране, однако это временное явление. По прогнозам DeltaCredit, по мере восстановления рынка и активизации частных банков доля госбанков уже в следующем году снизится до 70%.

Но банкиры рады и этому, ведь в начале кризиса большинство участников ипотечного рынка были вынуждены вообще заморозить выдачу, устанавливая заградительные ставки (выше 15–17% годовых) и драконовские требования к заемщикам. Сейчас, спустя всего два года, другая тенденция: банки охотно наращивают ипотечные портфели, смягчают требования к заемщикам и готовятся выпускать ипотечные облигации.

Каким же образом удалось реанимировать ипотеку?

Российская Fannie Mae

За время кризиса ипотечному рынку пришлось раскрутить целый клубок проблем: резкий рост стоимости заемных ресурсов, трудности с ликвидностью у банков, падение цен на жилье, финансовые проблемы девелоперов, вынужденных замораживать строительство объектов, длительные суды с ипотечными должниками, потерявшими платежеспособность, но при этом не готовыми возвращать банку залоговое жилье, рост просроченной ипотечной задолженности.

Все это привело к перекосу рынка в сторону государства (в лице АИЖК) и госбанков, которые, владея более дешевыми ресурсами от государства, могли продолжать кредитовать. За период с начала кризиса государственное АИЖК рефинансировало ипотечных кредитов более чем на 60 млрд руб. В 2009 г. агентство было практически единственной структурой, кто давал банкам ресурсы на выдачу ипотеки, а потом выкупал эти кредиты на свой баланс.

Российское возрождение ипотеки проходило по американскому сценарию, отмечает председатель правления банка DeltaCredit Сергей Озеров. Для сравнения: правительство США запустило госпрограмму выкупа ипотечных облигаций и различные программы реструктуризации проблемной ипотеки, российское правительство выделило 150 млрд руб. ВЭБу под выкуп ипотечных облигаций, которые выпустят российские банки, а также расширило инвестдекларацию для вложений средств Пенсионного фонда в ипотечные бонды. Так же, как в Штатах, было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое должно было оказывать поддержку ипотечным заемщикам, потерявшим в кризис источники доходов.

Власти Евросоюза вместо выкупа ипотечных бондов поддерживали рынок другим способом: Европейский ЦБ предоставил банкам ликвидность под залог секьюритизированных активов.

Второе сходство с Америкой – передел ипотечного рынка в результате такой господдержки. В США сейчас 90% выдачи ипотечных кредитов перешло под контроль государственных ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac. В России почти 90% рынка ипотеки сконцентрированы у АИЖК и госбанков, отмечает Озеров.

Передел рынка

Портрет ипотечного заемщика также претерпел изменения: если до кризиса совокупный доход семьи составлял 71 500 руб., то сейчас – 67 200 руб. Самыми надежными заемщиками стали бюджетники, до кризиса ими были специалисты финансовой сферы. Изменилось за время кризиса и поведение заемщиков, показывают проведенные АИЖК исследования. «Россияне пересмотрели представления о покупке недвижимости, стали более ответственно подходить к получению кредита, осторожнее оценивают уровень своих текущих и будущих доходов», – отмечает глава аналитического центра АИЖК Анна Любимцева.

Реструктуризация долгов

Появлению осторожности у заемщиков способствовал риск быть выселенным банком-кредитором из единственного жилья, купленного в ипотеку. С начала кризиса серьезные трудности с выплатой ипотеки испытало около 80 000–90 000 заемщиков, из которых 40 000, т.е. фактически половина, получили реструктуризацию в банках, оценивает гендиректор АРИЖК Андрей Языков. АРИЖК в 2009–2010 гг. осуществляло поддержку ипотечных должников, выдавая стабилизационные займы потерявшим работу ипотечным заемщикам, а также выкупая у банка уже реструктурированный им кредит для повторной реструктуризации. К осени 2009 г. АРИЖК реструктурировало около 9 000 кредитов. Однако в группе риска побывало гораздо больше заемщиков, говорит гендиректор АИЖК Александр Семеняка. «Из последней статистики ЦБ ясно, что каждый седьмой заемщик в России допускал по ипотеке просрочку свыше одного месяца, а 14% – сталкивались с проблемами платежей», – признает он. А это значит, что даже те заемщики, которые вначале имели доход выше среднего и брали ипотеку, сейчас испытывают серьезные трудности с обслуживанием ипотечных кредитов, предупреждает Семеняка.

Тем не менее в 2011 г. число нуждающихся в реструктуризации должно сократиться – помощь АРИЖК может понадобиться, по прогнозам агентства, всего около 2000 заемщикам. Ситуация действительно стабилизируется. Так, по оценкам DeltaCredit, пик просроченных кредитов пришелся на III квартал этого года – просрочка достигла 4% от совокупного объема ипотечного портфеля и после чего начнет плавно снижаться. Для сравнения: к началу кризиса ипотечная просрочка составляла 1% от портфеля.

Кризис забыт?

В 2011 г. банки один за другим заявляют о планах увеличения объемов выдачи ипотечных кредитов. По словам зампреда правления ВТБ 24 Анатолия Печатникова, его банк планирует увеличить объемы выдачи ипотеки в два раза – до 66,9 млрд руб. АИЖК на 2011 г., согласно базовому сценарию, планирует выкупить у коммерческих банков ипотечные портфели на сумму 67,6 млрд руб. – это на 10% больше, чем ожидается по итогам этого года. В целом же по рынку, по прогнозам АИЖК, объем выдачи ипотеки превысит 500 млрд руб. против 340 млрд руб., которые прогнозирует агентство к концу 2010 г.

Интерес банков к ипотеке подогревается тем, что на рынке появились инвесторы, готовые вкладывать деньги в ипотечные облигации. Крупнейший из них – ВЭБ с программой по выкупу ипотечных ценных бумаг на 150 млрд руб. Почти на 100% этого объема уже поданы заявки от российских банков, говорит начальник управления долговых рынков «ВЭБ-капитала» Сергей Кадук. О планах провести секьюритизацию ипотечных портфелей заявляют Сбербанк и ВТБ, DeltaCredit, который планирует в III квартале 2011 г. осуществить сделку по секьюритизации ипотечных кредитов на сумму 5 млрд руб. Провести совместную сделку секьюритизации планируют Московский банк реконструкции и развития и Национальный резервный банк, которые для больших объемов сделки объединят свои ипотечные портфели, рассказывает вице-президент МБРР Максим Короткин.

«Интерес к выпуску ипотечных бумаг проявляют даже те банки, у которых сейчас нет достаточных портфелей», – говорит директор департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин. Чтобы увеличить выдачу, ряд игроков – как государственных, так и частных банков – уже ввел программы по докризисным ставкам – 11–12%. Минимальный уровень задает Сбербанк: 10% по рублевой ипотеке сроком на 10 лет. В следующем году банки обещают продолжить снижение ставок и смягчение требований к заемщикам. И в этом эксперты видят главный риск: в погоне за клиентами банки начали смещаться в sub-prime ипотеку. «Большинство банков уже выдают ипотеку с 20%-ным первоначальным взносом, а некоторые и с 10%-ным, – указывает на риски Гришухин. – Кроме того, сильно смягчились требования к подтверждению доходов заемщика – если в кризис все банки требовали указывать доходы по форме 2-НДФЛ, то сейчас используют свободную форму». С ним согласна и зампред правления DeltaCredit Лора Файнзилберг, имеющая большой опыт работы на американском ипотечном рынке. «Многие американские банки до кризиса увлекались снижением уровня первоначального взноса, а иногда и полностью отказывались от него, – говорит она. – Это и послужило началом ипотечного кризиса на американском рынке, который затем перерос в глобальный финансовый кризис». Взнос самого заемщика в ипотеке должен быть не ниже 25% от стоимости жилья, полагает она.

Впрочем, пока российские банки не беспокоятся. Поскольку на рынке избыток ликвидности, а российские компании не готовы брать кредиты, банки выдают ипотеку под 12–13% годовых заемщикам с неподтвержденными доходами. Между тем в конце ноября глава Сбербанка и экс-министр экономического развития Герман Греф предупредил банкиров об опасности второй волны кризиса. Сейчас, заявил он, стоит опасаться «надувания «мыльных пузырей» в силу избыточной ликвидности на рынке», как было в 2007–2008 гг. Избыток ликвидности на рынке и обострившаяся конкуренция за клиентов толкают банки на кредитование с большими рисками – это вызывает опасения, согласен председатель правления Райффайзенбанка Павел Гурин. «У банков оказалась короткая память», – резюмирует начальник управления секьюритизации «ВТБ Капитала» Андрей Сучков.