Москва привлекательная
На Россию без учета Москвы в 2010 г. пришлось 6% инвестиций в коммерческую недвижимость, посчитали аналитики Cushman & Wakefield.
В 2010 г. на Москву пришлось 94% всех инвестиций в коммерческую недвижимость, причем большая часть вложений осуществлялась за счет российского капитала. К такому выводу пришли аналитики Cushman & Wakefield, изучив рынок инвестиций за 2010 г.
В прошлом году объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил $3,74 млрд (в 2009 г. – $2,26 млрд), при этом 94% (в 2009 г. – 99%) пришлось на Москву, указывают аналитики Cushman & Wakefield в обзоре рынка инвестиций за 2010 г. В столице инвесторы заключили больше 90% сделок (включая непубличные), вложив более $4 млрд, говорит директор по инвестициям компании Knight Frank Евгений Семенов. Похожие данные у Colliers International: в 2010 г. вложения в коммерческую недвижимость Москвы составили $3,93 млрд, это на 67,8% больше, чем годом ранее (общую сумму инвестиций в российскую коммерческую недвижимость аналитики не считали).
Основное число сделок в 2010 г. аналитики Colliers International зафиксировали в офисном сегменте (72,7%, в 2009 г. – 85,5%); в складском сегменте заключено три сделки на $729 млн; в сегменте торговой недвижимости объем сделок составил всего $185,5 млн – это связано в том числе с меньшим количеством объектов, привлекательных для приобретения. Аналитики Cushman & Wakefield в числе самых дорогих называет покупку китайской госкорпорацией ChenTun многофункционального комплекса «Гринвуд» (96 483 кв. м) на 74-м км МКАД за $350 млн, «ВТБ капиталом» бизнес-центра «Капитал-плаза» (38 000 кв. м) за $180 млн; страховая группа «Согаз» заплатила $100 млн за бизнес-центр «Волна» (16 520 кв. м) на пр-те Академика Сахарова.
Такая диспропорция в инвестициях в Москве и регионах – последствие кризиса, объясняют аналитики. В 2007 г., по данным Cushman & Wakefield, на регионы приходилось 39% всех вложений в коммерческую недвижимость, в 2008 г. – 21%. В середине 2000-х в столице не было такого большого количества проектов для приобретения, поэтому капитал шел в регионы, объясняет Семенов. Инвесторы свернули региональные проекты в конце 2008 г. – было не ясно, как долго продолжится падение, когда возобновится потребительский спрос, рассказывает ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Александр Зинковский. «Инвесторы предпочли либо вообще уйти с российского рынка (как сделали многие иностранные инвесторы, обратившись к более стабильным европейским рынкам, таким как Лондон), либо сосредоточиться на Москве, поскольку темпы падения экономики в столице были ниже», – добавляет Зинковский.
Перекос в сторону Москвы действительно есть, говорит исполнительный директор Ассоциации компаний розничной торговли Илья Белоновский, но полагает, что в ближайшее время ситуация изменится. Московский рынок в отличие от региональных насыщен объектами розничной торговли, поэтому инвесторы будут стремиться в регионы, уверен Белоновский: свою лепту внесет и закон о торговле (он запрещает ритейлерам, доля рынка которых в деньгах превышает 25%, приобретать или арендовать в регионе дополнительную площадь для торговли. – «Ведомости»).
Правда, иностранные инвесторы в прошедшем году не отличались особой активностью: доля транзакций с их участием составила в 2010 г. 14% от максимальных докризисных значений 2008 г., указано в отчете Cushman & Wakefield, при этом объем транзакций с коммерческой недвижимостью с участием российского капитала в абсолютном выражении уже превысил докризисные показатели, тенденция сохраняется. Российские инвесторы в отличие от иностранных готовы рисковать в обмен на высокую доходность, объясняют аналитики.