Технологии рынка: Налоговая загадка

Вот уже полгода федеральные чиновники всерьез обсуждают порядок введения налога на недвижимость, который должен прийти на смену налогам на землю и на имущество. Случиться это должно в 2013 г. Планируется, что с этого времени налог на недвижимость будет исчисляться от ее рыночной стоимости, ставка налога ориентировочно составит 0,1% от цены объекта, а с квартиры площадью до 55 кв. м и участка в 6 соток налог не будет взиматься вовсе.

Мимо рынка

«Когда я работала в налоговой инспекции, нам приходилось рассылать квитанции на уплату налога на имущество и землю, размер которого был меньше стоимости бумаги и расходов на рассылку этих бланков», – вспоминает Людмила Самсонова, в прошлом сотрудник налоговой инспекции, а ныне управляющий партнер консалтинговой компании «Фактор групп». Подход к налогообложению жилья в России уже давно стал анахронизмом, считает она. Собственники престижных сталинок в центре столицы платят налог в сотни рублей, а владельцы квартир в типовых новостройках где-нибудь в Солнцеве или Кузьминках – от 2000 руб. и выше. А все потому, что налог рассчитывается исходя из оценки квартир, проведенной бюро технической инвентаризации (БТИ). Оно в первую очередь учитывает износ дома, а не его качество и местоположение. В старом доме квартиры, по логике БТИ, дешевле, чем в новом, значит, и налоги на них ниже.

Налоговая реформа должна это противоречие устранить, для чего правительство в течение двух лет намерено провести массовую оценку жилья во всей стране. Минэкономразвития уже разработало критерии оценки: она должна отталкиваться от сложившегося уровня рыночных цен в регионе. Метод оценки – один из трех: затратный, сравнительный или доходный. «Затратный подход более применим при строительстве нового жилья в новом микрорайоне. Доходный применяется для расчета цены недвижимости, сдаваемой в аренду: доходные дома, курортная недвижимость. Наиболее предпочтительным был бы сравнительный подход», – считает Ян Гританс, гендиректор аудиторской фирмы «МЭФ-аудит».

Сейчас при оценке стоимости жилья в Москве сравнительным методом оценочные компании используют базу предложений, которая состоит из объявлений о продаже жилья в газетах, на сайтах, а также данных риэлторских агентств. Александр Федоров, директор департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «НЭО центр», считает, что при массовой оценке скорее всего будут использоваться данные аналитиков рынка: «Это проще и быстрее, есть индексы цен по разным районам, от них и будут отталкиваться, применяя коэффициент в зависимости от типа дома, удаленности от метро, этажа и прочих критериев».

Вот тут-то и начинается самое сложное. «Рыночная цена – это цена, которая сложилась в данном месте в данное время на данный объект при данном соотношении спроса и предложения. А соотношение спроса и предложения – величина изменяющаяся», – говорит Георгий Дзагуров, гендиректор компании Penny Lane Realty. Кроме того, массовая оценка, уточняет Федоров, подразумевает погрешность, которая может составлять до 20%. В первую очередь могут недооценить элитное жилье. «Средняя стоимость 1 кв. м в Москве составляет $4500, но есть и $8000, а есть и $20 000. Элитных квартир на рынке значительно меньше. Учесть их при массовой оценке сложно», – объясняет Федоров.

Людмила Самсонова согласна, что элитное жилье будет действительно оценено ниже рынка. Если взять реальные цены, то налог будет астрономический. «Самим депутатам, как владельцам дорогого жилья, это будет невыгодно», – полагает она.

Налог для дачников

Несколько лет назад власти затеяли кадастровую оценку земли. Цель была той же – увеличить собираемость налогов на землю. Но в некоторых регионах оценка была проведена настолько неумело, что кадастровые цены превысили рыночные в разы. В конце прошлого года бизнес-сообщество Омска даже написало в одну из местных газет открытое обращение к властям, в котором жаловалось, что после оценки «стоимость земли под коммерческими объектами (офисы, производство) выросла в 3–12 раз».

«В нашей практике встречались случаи, когда кадастровая стоимость земли была завышена в 30 раз. При оценке земли площадь участка имеет большое значение. И нередки случаи, когда участки большой площади оцениваются по розничным (а не оптовым) ценам», – объясняет Гританс. Отсюда и непомерно высокий налог.

Между тем загородный рынок налоговые изменения коснутся вновь. Ведь налог будет взиматься не только с земли, но и с дачных домов. Правительство уже готовит владельцев дач и коттеджей к предстоящему введению налога. В январе Минэкономразвития предложило принудительно ставить на кадастровый учет недвижимость на дачных участках, которую собственники до сих пор не оформили. По оценке коммуникационной группы «Земер», в Подмосковье 12 000 садовых товариществ, собственники лишь половины из них поставили на учет свою дачную недвижимость.

Неучтенную недвижимость будут оценивать и выписывать собственнику более высокий налог. «Оценка таких домов должна проходить по принципу «не навреди», так как это скорее социальный вопрос», – уверен Андрей Смахталин, заместитель гендиректора ОПИН. Чиновники ведомства признаются, что оценка будет соответствовать инвентаризационной. Значит, едва ли налог на дачные дома вырастет сильно. Рост его почувствуют лишь владельцы домов от 200 кв. м.

0,1% – это немного

Опрошенные «Ведомостями» эксперты не смогли сказать наверняка, ударит ли будущий налог по карманам собственников недвижимости. «Отсутствует единый кадастр недвижимости, а также методика расчета налоговой базы от рыночной стоимости, поэтому произвести хотя бы предварительные расчеты сумм налога невозможно», – считает Самсонова. «Если будут применены налоговые вычеты, то некоторые собственники налог уплачивать не будут», – добавляет Ян Гританс.

Минэкономразвития предлагает установить универсальный вычет в 55 кв. м для жилья и в 6 соток для земли. Хозяева недвижимости такой или меньшей площади будут освобождены от налогов. А если в собственности у них и дом, и земля, то они смогут распределять этот вычет между объектами по желанию.

Самсонова считает, что все будет зависеть от того, как этот вычет будет применяться. Если из расчета 55 кв. м на человека, то тогда семья из трех человек, владеющая квартирой в 150 кв. м, тоже налог платить не будет. «Хотя при налогообложении должны применяться прогрессивные ставки: элитное жилье должно облагаться иначе, чем социальное жилье, но об этом власти ничего не говорят», – разводит руками Самсонова.

Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов предполагает, что власти могут подойти к определению вычета, исходя из социальной нормы жилья на человека. В Москве это 18 кв. м. «Это будет вполне укладываться и в рамки программы доступного жилья. Никто же не говорил, что по ней можно приобрести метров видимо-невидимо. Если в пределах соцнормы, то никакого налога не будет, а если метров сверх нормы, то плати», – рассуждает Бекетов.

Самсонову смущает и земельный вычет: «Под таунхаусами земли меньше 3 соток, она автоматически выпадает из-под налогообложения, а в соседнем поселке у бабушки садовый участок, полученный за взятие Берлина, в 8 соток, так она будет платить налог».

Предполагается, что базовая ставка налога на недвижимость составит 0,1% от ее рыночной стоимости. Для сравнения: по данным «МЭФ-аудита», в Сингапуре собственники жилья, которые в нем проживают, платят 4%. Предельная ставка налога на недвижимость, если она не используется в деятельности, в Австрии составляет 5%, в Германии и США – 1%. 0,1% – это немного и по сравнению с нынешним налогом на землю. Гендиректор компании «Красивая земля» Илья Сапунов отмечает, что сейчас максимальная ставка для земель, занятых жилым фондом, и земель сельхозназначения – 0,3%, прочих – 1,5%.

Прошедшей осенью Минэкономразвития подсчитывало, что при ставке в 0,1% и рыночной оценке собственник 3-комнатной квартиры площадью 75 кв. м в Москве будет платить почти 2500 руб. в год с учетом вычета, а если без него, то 9139 руб. Тогда ведомство было близко к истине. По данным Андрея Бекетова, сейчас 1 кв. м на вторичном рынке жилья в столице предлагается по 157 000 руб. Значит, с 75 кв. м налог в 0,1% составит 11 775 руб., а при вычете в 55 не облагаемых налогом квадратных метров – 3140 руб. Многие владельцы новостроек уже сейчас платят столько. А вот если в собственности еще и загородный дом, сумма будет более значительной. Минэкономразвития налог на частный дом и землю в 10 соток в Подмосковье оценило в 14 274 руб., а с вычетом – в 11 274 руб. в год.

Сейчас за загородный дом площадью 120–150 кв. м владелец минимально платит около 1500 руб. налога в год, за земельный участок – 400–600 руб., подсчитывает Андрей Смахталин. Сегодня налог на землю копеечный, 500–1000 руб. за участок земли – это немного, соглашается гендиректор компании «Гуд вуд» Александр Дубовенко. Но если дом, к примеру, в Одинцовском районе, то суммарный налог уже составляет 7500 руб. в год, добавляет Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. Он опасается, что если недвижимость оценят по рыночной стоимости, то налог вырастет в 10–20 раз.

Но его шеф Георгий Дзагуров проблем не видит: «Загородная недвижимость – не самое дешевое удовольствие в силу причин, не связанных с налогообложением. Никто ведь не отказывается от покупки «Мерседеса» S-класса из-за изменения цен на бензин».

Бекетов тоже считает, что львиная доля собственников изменений не почувствует: «Разве что владеть дополнительной квартирой будет накладнее. Да рынок земли станет прозрачнее – будет понятно, сколько эта земля стоит, во что обходится владение ею. Заработать денег на ровном месте станет сложнее», – резюмирует он.

Кто заплатит за коттедж

Елена Ровинская, адвокат юридической компании «Юков, Хренов и партнеры»:

– Есть проект федерального закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации». Но о вступлении его в действие с 2013 г. говорить всерьез пока не приходится. В проекте слишком много отсылочных норм, предполагающих, что в дополнение к данному закону будет принят еще целый массив нормативных актов. Кроме того, чтобы новая система заработала, необходимы время, персонал, программное обеспечение, организация оценки и т. д. Для строящегося коттеджного поселка плательщики налога и объект налогообложения будут изменяться следующим образом. Пока строится поселок, объектом налогообложения будет только земельный участок. Непосредственно девелопер будет плательщиком только в том случае, если земельный участок в его собственности, в ином случае платит собственник, если только это не государство (если арендуется государственная или муниципальная земля, то налога не возникнет вообще). Если будет иметь место регистрация объекта незавершенного строительства, он признается улучшением земельного участка с соответствующим увеличением налоговый базы. Смена собственника как у дома, так и у земельного участка влечет за собой переход обязанности по уплате налога.

Налог со дна

Михаил Стаканов, управляющий партнер «Фактор групп»:

В настоящее время споры по земельному налогу являются одними из самых сложных. Этому во многом способствует отсутствие единообразного толкования и применения норм Налогового и Земельного кодексов, ряда других федеральных законов. Например, Земельный кодекс РФ (ст. 27) устанавливает перечень земель, ограниченных в обороте, но не все они освобождаются от земельного налога. Налог не платится только по тем землям, ограниченным в обороте, которые упомянуты в статье 389 НК РФ. В частности, не подлежат налогообложению земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с водным законодательством Российской Федерации и занятые находящимися в государственной собственности объектами водного фонда РФ (в т. ч. моря, реки, озера, пруды, водохранилища и т. п., ст. 5 Водного кодекса РФ). Сейчас налоговая база по земельному налогу исчисляется на основании сведений государственного кадастра недвижимости (ст. 391 п. 3 НК РФ). Однако в кадастре часто не конкретизированы сведения о водных объектах, расположенных на участке. Мы столкнулись с ситуацией, когда в кадастре отсутствуют сведения о водохранилище, просто указано, что земельный участок занят водной гладью. Данное обстоятельство в ходе проведения камеральной налоговой проверки привело к спору компании – владельца участка с налоговым органом. Проанализировав налоговое, земельное, водное законодательство РФ, а также арбитражную практику, мы пришли к выводу, что разрешить спор в пользу налогоплательщика можно двумя путями. Первый путь – направить запрос в органы Роснедвижимости для внесения изменений в кадастровые выписки по земельному участку, занятому водохранилищем. Но данная процедура требует времени для сбора некоторых документов и их рассмотрения соответствующим государственным органом. Второй путь, который мы и выбрали, – направить запрос непосредственно в региональные органы Росводнадзора, чтобы они подтвердили: на спорном земельном участке действительно находится водохранилище (объект водного фонда РФ). Вышеуказанное ведомство это подтвердило. Ст. 38 НК РФ определяет, что каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения. За бессрочное пользование водохранилищем в соответствии с заключенным договором организация обязана производить соответствующие платежи, в нашем случае налогоплательщик уплачивал водный налог. Требование налогового органа об уплате еще и земельного налога за земли под водохранилищем незаконно и свидетельствует о двойном налогообложении. Кроме того, в арбитражной практике отмечается, что Водный Кодекс РФ не ставит наличие водного объекта в зависимость от обстоятельства перевода земель, являющихся его частью, из одной категории в другую: из категории земель промышленности в земли водного фонда. Тот факт, что орган государственной власти не перевел земли под водохранилищем в категорию водного фонда, хотя в соответствии с требованием ст. 102 ЗК РФ они и относятся к ним, не должно приводить к нарушению прав налогоплательщиков. До истечения трехмесячного срока проведения камеральной налоговой проверки мы подготовили в налоговую инспекцию письмо, в котором изложили нашу позицию и приложили ответ Росводнадзора. Налоговый орган согласился с доводами «Фактор групп» – по результатам камеральной налоговой проверки акт налоговым органом не составлялся.