На воздухе: Все-таки строятся

В особенности ощутили нехватку клиентов застройщики с большим кредитным плечом, говорит Дмитрий Гордов, исполнительный директор компании «Интегра». Больше всех пострадали, по его словам, те, кто на кредитные деньги застраивал участки домами: «Строительство домов потребляет до 75% бюджета проекта и требует более позитивной рыночной конъюнктуры».

Спрос обещал вернуться

В конце 2010 г. в Vesco Consulting в Московской области насчитали в общей сложности 867 коттеджных поселков. Из них 319 полностью проданы, 464 – строились и продавались, 84 проекта было официально заморожено в 2008–2009 гг.

В проектах, где строительство так и не началось либо закончилось на стадии возведения 1–2 домов, девелоперы предпочитают проводить ребрендинг или ренейминг, чтобы разорвать все негативные ассоциации с проблемным объектом, рассказывает Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба». Большинство застройщиков потратили год на реконцепцию проектов, считает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. Он называет поселок Baden Hills (45 домов), который раньше был поселком Baden-Baden (на 39 домов, ценник – около $1 млн).

Те, кто еще не вышел на площадку, отказывались от строительства, кто строил – пересматривал концепцию, качество, планы по возведению инфраструктуры, описывает ситуацию Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселков «Величъ» и «Lipki парк».

Пострадали девелоперы, которые много вложили в качественное проектирование, использовали дорогие материалы, но не успели завершить стройку, печалится Игорь Телелюхин, гендиректор компании «Мультигрупп». «По этой причине была заморожена «Кленовая роща», – говорит он.

Но в 2010 г. часть остановленных строек все-таки переходила в активную фазу. «Вновь вышли на продажу приостановившие ранее реализацию FreeDom (Новорижское шоссе, 15-й км), «Крючково-2» (Новорижское шоссе, 38-й км), Ontario (Минское шоссе, 54-й км). Появились вторые очереди (с участками без подряда) у поселков «Лесная пристань», «Пушкинский лес», «Графский лес», «Старые Кузьменки», «Керамо», «Альпийские луга», приводит примеры Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting.

Осеннее оживление спроса быстро сошло на нет перед новогодними праздниками, но застройщики верят: он вернется. И тогда адекватного предложения на всех не хватит. В Penny Lane Realty 80% имеющегося на рынке предложения оценивали как неликвид с завышенной ценой.

Намеченным курсом

Компании с достаточным запасом финансов не стали замораживать строительство. Дачный поселок «EastЛандия» (Новорижское шоссе, 99-й км от МКАД) появился на рынке в 2008 г. Застройщик – компания «Интегра» не стала переводить его в экономкласс. «В частности, оставили систему разводки центральных коммуникаций подземным способом, оставили в прежнем объеме общественные зоны», – говорилось в распространенном компанией пресс-релизе. Всего в поселке 80 участков площадью от 12 до 25 соток, они продаются как с подрядом, так и с готовым домом. Продажи начали 1 июля 2009 г., реализовали более 30 домовладений.

В «Мультигрупп» решили ради сохранения концепции поступиться прибылью и сделать ставку на широкую рекламную кампанию. «На пике кризиса в поселке «Маленькая Италия» были сделаны основные продажи, хотя на тот момент мы продавали не готовые вилетты, а преимущественно инвестконтракты», – рассказывает Телелюхин. «Нам пришлось вести более гибкую ценовую политику, балансировать на грани доходности (например, предлагать зимой 2008 г. инвестконтракт не за 27 млн, а за 21 млн руб.)», – вспоминает он. «В итоге тот спрос, которые не смогли собрать приостановленные проекты, пришел к нам, и начиная с осени 2008 г. мы продали 40 вилетт (из 74) средней стоимостью $800 000 каждая», – радуется Телелюхин.

Формула цены

Все размороженные проекты с домами или участками большой площади прошли через реконцепцию, считает Мищенко, пришлось перемежевать участки, поменять целевую аудиторию. «Таких примеров много, особенно по Новорижскому, Калужскому шоссе, где была сконцентрирована львиная доля поселков бизнес-класса. Они вынуждены переходить в более комфортный для покупателя формат», – говорит он.

Это значит – более дешевый. В этом «принципиальное отличие поселка 2008 года рождения от 2010-го», считает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. «Сейчас и застройщик, и покупатель выбирают то, что быстрее строится», – говорит он.

«В проекте «Lipki парк» мы решили пересмотреть генплан проекта и ввести несколько более доступных типов недвижимости», – рассказывает Петр Кирилловский. До 2008 г. планировали продавать дома на больших участках, цена начиналась от $1,8 млн. Сейчас добавили таунхаусы и дуплексы. «За счет общего фундамента и оптимизации площади участка мы смогли уменьшить цену вдвое», – описывает Кирилловский. Таунхаус в 200 кв. м с гаражом предлагался осенью за $0,5 млн.

Перемена участи

Но в большинстве случаев проекты, которые вернулись на рынок после заморозки, перестали быть организованными поселками с единой концепцией, считает Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group. Продажу домов сменила реализация участков без подряда.

«Мы планировали запустить «Подколокольный» (Новорижское шоссе) летом 2008 г. как коттеджный поселок с готовыми домами. Однако в кризис мы заморозили этот проект, – рассказывает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 поселка». – Некоторое время мы анализировали рынок, чтобы понять, как изменится спрос. Продолжали вести работы, которые не требовали существенных инвестиций, в том числе бумажный девелопмент. Весной 2010 г. мы вышли на рынок уже с предложением участков без подряда на строительство». Кондырев доволен результатом: «В месяц мы продаем более 10 участков средней стоимостью 1,1 млн руб. (средний размер участков – 10 соток)».

Vesco Group объединила два своих проекта на Новой Риге (23-й км от МКАД) – «Гринбург» и Padikoff, которые были выведены на рынок в 2008 и 2007 гг., и предложила под новым названием «Русская деревня»: всего 236 участков с подрядом (по цене от $85 000 без стоимости подряда). «В кризис мы ощущали спад покупательской активности, но смогли его [таким образом] компенсировать», – говорит Наталья Картавцева, директор департамента загородной недвижимости Vesco Group. В первой очереди «Русской деревни» на 90% завершены продажи.

Риэлторы с сожалением рассказывают об интересных проектах в хороших местах, которые из-за такой «трансформации» теряли в цене. «Поменяв концепцию на участки без подряда, обратно вернуться практически невозможно», – уверен Гордов. «На какое-то время им удалось отодвинуть дату заморозки проекта, но в конечном счете они потеряли ликвидность и были вынуждены значительно снизить цены, чтобы продавать «новый» продукт», – вторит Артем Горлюб, коммерческий директор компании «Логис – загородная недвижимость». «Самый легкий путь для неопытного или ленивого игрока – превратить качественный проект в дешевый, но в итоге компания получит маленькие быстрые деньги, что в стратегическом плане уничтожает как компанию, так и сам проект», – категоричен Заугольников.

Практически все бумажные проекты так и остались на бумаге и большинство из них можно смело выкинуть в корзину, добавляет Александр Дубовенко, директор по развитию «Гуд вуд». «Новая экономическая реальность требует новых расчетов, новых подходов», – уверен он.

Рынок не восстановился

Александр Дьяченко, директор EliteCenter:

– О каких разморозках может идти речь? В центре Москвы проблемы с финансированием стройки не останутся незамеченными даже прохожими. А в поселке, если остановил девелопер стройку, потенциальный покупатель этого даже и не заметит: когда он приедет, ему непременно покажут красивые буклеты с планом поселка, обширной инфраструктурой и даже проведут по паре готовых домов, исполняющих роль шоурумов. Никто месить грязь дальше и не пойдет, дабы убедиться лично, как там обстоят дела со «строящимися» домами, возведением фитнес-клуба или прокладкой дорожек. Загородное жилье всегда воспринималось в России как второстепенное по отношению к городскому. В кризис, когда цены на городское жилье снизились, многие улучшили свои жилищные условия, купив квартиру побольше. Однако никто не побежал покупать себе дом за городом. Тем более что не решены проблемы с инфраструктурой (как социальной, так и инженерной) в зонах коттеджной застройки. Это еще раз подтвердил новогодний «конец света», когда на 2–3 недели жители загородных поселков оказались без света и тепла. Многие загородные проекты, которые показывали на докризисном рынке стремительный рост цен и продаж, сейчас простаивают, несмотря на снижение до 50% от первоначальной цены дома.