Ориентиры: Дефицит сделок

Число вакантных площадей не то чтобы уменьшается, но перераспределяется – за счет того, что в прошлом году компании перебирались в центр с окраин (значительная доля заключенных сделок – переезды, признают консультанты Cushman & Wakefield).

И спрос не то чтобы растет (в 2010 г. он был на уровне 2009 г., признают в CB Richard Ellis), просто новых предложений в базу брокеров не поступает. Cushman & Wakefield даже прогнозирует скорый дефицит качественных объектов, и это несмотря на то, что в 2012–2013 гг., по их же данным, будет массовый ввод новых офисов. Knight Frank говорила о «возвращении в 2010 г. в активную фазу девелопмента 1,8 млн кв. м в 15 офисных зданиях», более половины из которых находятся на этапе котлована и могут быть введены через 2–3 года. Приостановленными, по их информации, остаются проекты на 1,5 млн кв. м.

Эксперты из Jones Lang LaSalle отмечают, что объем строящихся в Москве площадей с перспективой ввода в ближайшие три года составляет 2,7 млн кв. м – это гораздо больше, чем в большинстве европейских столиц. К ним могут прибавиться новые проекты, которые, по словам аналитиков Praedium Oncor International, запускают «некоторые крупные девелоперы», «воодушевленные положительной динамикой рыночных показателей».

В 2010 г. в эксплуатации появились 0,95 млн кв. м (38% – класса А), подсчитали в CB Richard Ellis. Общее предложение качественных офисов превысило 11 млн кв. м (данные Knight Frank). Доля вакантных площадей в них, по подсчетам Praedium Oncor International, к концу года снизилась с 18 до 15–16%.

Сейчас в центре Москвы свободно примерно 10% кабинетов, а между ТТК и МКАД – 21%; в классе А – 18% (в центре города – 12%), в классе В – 16%, перечисляют аналитики CB Richard Ellis. По их информации, спрос на «центровые» офисы коснулся даже строящихся бизнес-комплексов – из планируемых на 2011 г. 250 000 кв. м класса А снято или забронировано уже 35%. Хотя в целом, признают аналитики Knight Frank, новые бизнес-центры, даже готовые к вводу к эксплуатацию, «пустуют более чем на 50% и не приносят девелоперам ожидаемого дохода», поэтому их владельцы не спешат получать свидетельства о собственности – ведь «с этого момента возникает налоговая нагрузка, которая в текущих условиях не покрывается арендными поступлениями».

Неликвидно 0,4 млн кв. м офисов, они были всегда (и до кризиса тоже), признала Виктория Манзюкова, партнер Cushman & Wakefield. Спрос от маленьких компаний по-прежнему низок, сделок в 2010 г. заключено, как и в прошлом, на 1,4 млн кв. м, говорится в отчете CB Richard Ellis. Треть из них – в классе А, в котором остаются свободными почти 0,3 млн кв. м. По данным опроса Chesterton’s Business Confidence Survey, в 2011 г. увеличение офисного пространства планируют 62% опрошенных бизнесменов, но в подавляющем большинстве – менее чем на 10%. Зато 85% респондентов не прочь переехать в более качественный или менее дорогой офис. Так как по-прежнему считают ставки завышенными.

Брокеры настаивают, что ставки должны расти. «Рынок устоялся, оживился», – уверяет Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers Int. Она «чувствует бизнес-активность крупных сырьевых, финансовых, юридических корпораций, торговых представительств». По данным Colliers, начиная со второго полугодия 2010 г. средневзвешенные ставки в классах А и В «продемонстрировали некоторый рост» (примерно на $100 на 1 кв. м).

Рынок подстегнули начинания мэрии [пересмотр инвестконтрактов и ограничения на строительство офисов в пределах ТТК]», – говорит Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group: офисы в МФК «Легенда Цветного» компания сейчас сдает на 10–15% дороже, чем ожидала в прошлом году. С сентября 2010 г. по февраль 2011 г. подписано контрактов примерно на 15% помещений. «Судя по динамике переговоров, за полгода весь сдадим», – оптимистичен Исаев.

По данным консультантов, на 2011 г. к вводу заявлено примерно 0,6–0,9 млн кв. м качественных офисов.