Искусство побеждать: Кредиты и стройка
Банки вернулись в ипотеку – таков один из основных итогов прошлого года.
– Когда резко сократился платежеспособный спрос, ипотека стала стимулом продаж. «Миэль» у себя в офисе даже организовал ипотечный центр, где представители основных банков предлагают свои программы. По нашему портфелю лидеры – Газпромбанк, Сбербанк и «Возрождение». Больше всего запросов на ипотеку по тем объектам, где цена минимальная. Как только стоимость объекта повышается, количество запросов существенно снижается.
Софья Старкова, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Но чаще их активность в сегменте новостроек лишь декларируется. О проблемах современной ипотеки и возможных вариантах сотрудничества между банкирами и застройщиками рассуждали участники круглого стола, организованного «Ведомости-недвижимостью».
Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек»:
Наталья Саакянц, коммерческий директор «Система-галс»:
– Сейчас у нас основной акционер – банк ВТБ. Это позволяет нам создавать нестандартные для рынка совместные ипотечные продукты с его розничной «дочкой» «ВТБ 24». На одном из объектов (ЖК «Солнце») мы запустили программу кредитования покупателей (без поручителей, 8,5% в долларах) на стадии котлована. И клиенты пошли буквально на второй день. На второй месяц [продаж] процент ипотечных сделок составил 30%.
Андрей Блажко, гендиректор «Домостроитель Юго-Запад»:
– Если не брать полурыночные программы, которые банки предоставляют аффилированным компаниям, то лидером за последние 1,5 года стал Газпромбанк. Но у него не хватает инфраструктурных возможностей обрабатывать все заявки и сроки рассмотрения великоваты. У нас уже в октябре 2010 г. было 40% продаж по ипотеке именно с помощью Газпромбанка. Но я не понимаю, почему застройщик должен идти в банк. Это банк должен идти к застройщику, предлагая лучшие условия по ипотеке. Ведь последний для него – канал продаж.
Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»:
– Ипотека сейчас возрождается за счет того, что банки забрали крупнейших девелоперов и начали кредитовать оставшихся платежеспособных покупателей. Поправки к 214-ФЗ сузили круг и застройщиков, и новостроек, которые имеют доступ к ипотеке. Мы работаем с Газпромбанком и Сбербанком. Но говорить, что ипотека является решающим фактором в приобретении жилья в наших проектах, я бы не стал. Условия кредитования для потребителей еще далеки от привлекательных.
Дмитрий Шапочкин, вице-президент банка «Жилфинанс»:
– Оживить ипотеку на первичном рынке может то же самое, что и саму стройку, – это ресурсы, деньги. Как только у банков будет доступ к долгосрочным ресурсам, вы сразу увидите конкуренцию. Но сами застройщики разве могут гарантировать сроки окончания строительства и оформления квартиры в собственность? Если такие компании есть, то банк «Жилфинанс» готов выйти к ним с конкретными предложениями для разработки ипотечных программ.
Дмитрий Демешко, начальник департамента альтернативных продаж BSGV:
– Если бы коммерческим банкам вливали столько госденег, сколько «Сберу», ВТБ и Газпромбанку, у нас бы не было проблем, куда деньги девать. Кроме этих банков, новостройки никто не кредитует, за исключением конкретных проектов. Многим, в том числе и негосударственным банкам, к 2010 г. достались проблемные объекты, и они не знают, что с этим делать, кроме как довести до ума и наконец-то продать. И поэтому они работают [по ипотеке] с частниками, чтобы с них собрать деньги и доделать [объекты]. У нас нормальная ипотека – у нас непозволительные цены на недвижимость.
Елена Анцышкина, руководитель отдела ипотеки «Мортона»:
– Банки стараются улучшить условия: и по процентным ставкам, и по первому взносу. Но средняя ставка по рынку – 15%. Нужно объединяться банкам и девелоперам, создавать какие-то индивидуальные программы: под конкретный объект, под стадию готовности и т. д. В кризис «Мортон» ввел программу «Заем в компании», потому что ряд банков отказались выдавать ипотечные кредиты на наши новостройки. За два года ее существования выдано более 300 займов, пока ни одного невозврата нет. Люди, наоборот, стремятся закрыть заем досрочно.
Максим Мельник, руководитель департамента кредитования Фора-банка:
– Сейчас ставки [по ипотечным кредитам] достаточно низки, иногда даже ниже, чем до кризиса. И у заемщиков есть выбор: купить квартиру на вторичном рынке (похуже качеством) или на первичном, с не всегда понятными сроками окончания строительства. Чтобы оценить застройщика, банку необходимо проверить весь пакет исходно-разрешительной документации и убедиться, что у компании есть средства на то, чтобы объект завершить в срок, который он обещает покупателям.
Юлия Заморова, финансовый директор Galaxy Group:
– Почти любой банк, занимающийся ипотекой, говорит «вэлкам» застройщику, когда объект готов на 70%. Но застройщик хочет продавать, только выйдя на площадку. Поэтому компании, уверенные в своем объекте, готовы рассматривать какие-то виды поручительства для покупателей, своими гарантиями частично закрывая риски банка, чтобы тот мог снизить ставки и сделать более привлекательный ипотечный продукт. Это дает нам продажи, дает кэш, на который мы строим. У Galaxy Group есть подготовки с банками-партнерами продуктов для обычно некредитуемых [объектов], за счет того что мы несем солидарную с банком ответственность по заемщикам.
Елена Кураткина, руководитель управления развития ипотеки и клиентских программ ГК ПИК:
– Сейчас мы оказались где-то в начале 2000-х гг., когда почти никто не работал с новостройками, ставки были высоки и практически никто не верил, что ипотека может быть возможна. Хотя есть положительная тенденция. Многие банки снижают ставки. А наша задача – предложить клиентам супермаркет ипотечных продуктов, с помощью которого они могут купить наше жилье. Но после случившегося кризиса нельзя сразу всех прокредитовать под 4% в рублях – этого не будет.
– «Лидер» в кризис, когда не было банковской ипотеки, тоже разработал внутренний ипотечный продукт. Компания выступала заимодавцем, первоначальный взнос у нас был от 30%, ставки – 15–20% годовых в рублях. Но покупатель боится брать в долг. Он скорее купит на то, что есть, использует механизм рассрочки. Я не вижу того спроса, который можно было ожидать в связи со снижением ставок. Плюс банки до сих пор оставили большие комиссии за выдачу кредитов. А для покупателей экономкласса комиссия в Газпромбанке до 70 000 руб. – большая сумма.
Сергей Кузьминов, коммерческий директор «Авгур эстейт»:
– У нас по двум проектам (в Московской области и Краснодаре) активно работает ипотека: по ним есть проектное финансирование Сбербанка и все ипотечные бонусы, которые из этого следуют. Но ситуацию, когда 60% продаж идет по ипотеке, мы оцениваем как рисковую. Хотя «в моменте» застройщику все равно, откуда получить деньги – из кармана покупателя или из банка.