Ориентиры: Положительный год
Наши люди в магазин пешком не ходят. Посещаемость магазинов на Тверской улице упала после запрета парковаться вдоль нее, и, как отмечают аналитики из NAI Becar, это создало предпосылки для снижения ставок аренды в главном торговом коридоре города в I квартале 2011. В Colliers International, впрочем, считают, что пресловутый запрет лишь вызвал ротацию арендаторов: магазины, ориентированные на длительное пребывание покупателей (приезжающих на машинах), покидают улицу. На их место приходят другие (в Colliers упоминают Incity или планы компании Inditex открыть магазин Massimo Dutti). А ставки на стрит-ритейл все равно высокие. По данным Penny Lane Realty, для основных торговых улиц они составляют $1500–4000 за 1 кв. м в год, для второстепенных – $300–1800 за 1 кв. м в год, В среднем за год ставки выросли на 10–15%.
Спрос почти догнал предложение. «По основным торговым коридорам на конец года вакантными оставалось 3% площадей», – говорится в отчете Penny Lane Realty. На второстепенных улицах свободно около 10%. В спальных районах дефицита помещений нет – «в связи с неограниченным объемом предложения».
Но арендаторы предпочитают торговые центры, в которые люди приезжают всерьез и надолго. Всего в Москве, по подсчетам «Магазин магазинов CBRE», 111 торговых центров, 11 было открыто в 2010 г. Совокупное предложение к началу года в консалтинговых компаниях оценивают примерно в 3 млн кв. м арендуемой площади. Практически все отмечают, что объемы ввода новых ТЦ падают. Впрочем, типовых торгцентров городу уже более чем достаточно, считают в «Миэль – коммерческая недвижимость».
«Все ТЦ, которые заработали в 2010 г. и запланированы к открытию в 2011 г. (например, «Афимолл сити»), были начаты еще до кризиса», – говорится в отчете Colliers International. И это наряду с увеличением оборотов розничной торговли обеспечит положительную динамику ставок и сокращение доли вакантных площадей. К концу 2010 г. в московских ТЦ оставалось незаполненными около 7–10%. В среднем за год аренда подорожала на 10%. Но в основном в тех помещениях, где заканчивались договоры или срок действия пониженной «кризисной» ставки, уточняют в Colliers.
Несмотря на растущую востребованность торговой недвижимости у арендаторов и привлекательность ее для инвесторов, «в Москве скоро остановится строительство новых крупных торговых центров, девелоперская активность сместится в регионы», считает Виктор Розенберг, ведущий консультант Cushman & Wakefield. Выгодно делать большие проекты, но для этого нет дешевых кредитов, объясняет Розенберг. Кроме того, скажется политика новой мэрии относительно возведения объектов коммерческой недвижимости. «В конце 2010 г. московские власти заявили о приостановке строительства около 400 000 кв. м торговых площадей в центре города в целях снижения нагрузки на дорожную сеть», – напоминают в Colliers International.
«В 2011 г. предложение может пополниться на 321 500–390 000 кв. м, в любом случае объем ввода будет ниже показателей 2009–2010 гг., – прогнозируют в «Магазин магазинов CBRE», – вплоть до 150 000–200 000 кв. м за год по итогам 2012–2013 гг.».
По словам вице-президента GVA Sawyer Елены Шевчук, ритейлеры уже готовятся к грядущему дефициту площадей: «Операторы активизировались в надежде подписать долгосрочные договоры по еще «посткризисным» ставкам аренды». «Возвращается практика заключения договоров аренды на стадии строительства», – отмечают в DTZ.
По прогнозам DTZ, в 2011 г. аренда в хорошо расположенных торговых центрах может подорожать на 5–10%, помещений формата стрит-ритейл – более чем на 10%.