На асфальте: Новые города для сна

Для жителей в них не предусмотрено почти ничего. А тут еще кризис, который заставил застройщиков переориентироваться на бюджетное и непритязательное жилье. Это ключевая тенденция 2010 г., которая сохраняется и в 2011 г.

Беспощадная застройка

В Московском регионе еще со времен «первого этапа индустриального домостроения» (первые хрущевки появились в 1950-х гг.) принято строить квадратно-гнездовым способом. С тех пор мало что изменилось. «Новые дома <...> построены бездумно и беспощадно для самих жителей и окружающей среды», – сказал осенью прошлого года президент России Дмитрий Медведев, критикуя деятельность экс-мэра Юрия Лужкова.

Одинаковые убогие кварталы формируют такое же качество жизни. В Европе уже отказались от высотных коробок в пользу иной организации пространства – жить в низкоэтажных просторных микрорайонах приятнее и удобнее. В России тоже есть примеры подобного подхода. К примеру, в Белгороде малоэтажная застройка ведется микрорайонами, к которым прокладываются четырехполосные дороги с бульварами и городские коммуникации. В кварталах продуманная планировка, разнообразные проекты домов, сформированная инфраструктура, рассказывает Яков Литвинов, управляющий партнер Krays Development.

Но в Москве и области по инерции продолжают строить не для жителей, а для девелоперов по принципу «все равно всё разберут». Отсутствие конкуренции, поддержание дефицита площадок и проектов позволяют возводить коробки, которые родом словно из 50–70-х гг. прошлого века. «Когда речь заходит об экономклассе, имеется в виду низкая цена. Все мы знаем, что это означает на практике: стандартизация и минимум инфраструктуры», – перечисляет Андрей Пучков, гендиректор Urban Group.

Подавляющее большинство новых относительно недорогих проектов – высотные, плотные и тесные. К примеру, численность населения в крупных микрорайонах ГК «Мортон» составляет от 2000 до 8000 семей, говорит Антон Скорик, гендиректор «Мортон-инвеста». Так, «Солнцево парк» рассчитан более чем на 8000 квартир в 23 корпусах, расположенных на 56 га. «Бутово парк» – это около 7000 квартир в 25 корпусах. «Сейчас даже панельные дома строят выше 18–20 этажей, т. е. количество квартир в одной такой башне – от 140», – отмечает Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-инвест».

И в основном новые жилищные проекты – «пиявочно-паразитные», как назвал их Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «Гдеэтотдом.ру». Эти проекты завязаны на уже имеющуюся и не всегда достаточную инфраструктуру.

Узкий круг

В Москве в этом году планируется построить не более 2 млн кв. м, включая 600 000 кв. м социального жилья, – такие цифры озвучил Марат Хуснуллин, руководитель департамента городского строительства. В Московской области предполагаемый объем строительства – почти 7 млн кв. м. Из них примерно 42–45% в области приходится на малоэтажное жилье.

Новых проектов в Москве, как и крупных застройщиков, не так много, сожалеет Ирина Кирсанова. Одним из крупнейших в 2011 г. остается ЖК «Царицыно» (вышел на рынок в 2010 г., застройщик – ГК «Настюша») объемом 800 000 кв. м. Метр стоит 90 000–130 000 руб., рассказывает Мария Литинецкая, гендиректор компании «Миэль-новостройки».

Проекты комплексной панельной застройки компании «Ведис» – «Мичурино» (142 000 кв. м), «Головино» (около 150 000 кв. м). В этом году ожидается выход нового объема на продажу в проекте «Юрлово». Цены в этих проектах – до 135 000 руб. за 1 кв. м (данные «Миэля»).

В 2011 г. ГК «Пионер» начнет строительство ЖК у ст. м. «Волжская» (на старте продаж планируемая цена – от 90 000 руб. за 1 кв. м), у ст. м. «Сходненская» (от 115 000 руб. за 1 кв. м), у ст. м. «Митино».

Компания «Сити – XXI век» в Москве в этом году строит 443 850 кв. м жилья (проект «Мини-полис «Строгинский»), в Московской области – 298 300 кв. м («Мини-полис «Радужный» в Видном и ЖК в Люберцах).

МФС-6 выиграла у РЖС аукцион на земельный участок в Загорье (это район Бирюлево-Восточное), сейчас идет разработка проекта, начало строительства запланировано на 2011–2012 гг.

«Все ждут, что активнее пойдет реорганизация промзон, появятся новые проекты на этих территориях. Это будут интересные проекты», – надеется Литинецкая. «Если посчитать заявленные в Москве проекты до 2013 г., получится не менее 10 млн кв. м, одни только проекты «Интеко» (Ходынское поле и др.) тянут более чем на 1 млн кв. м. Но с приходом новой команды мэра и без того призрачные шансы многих проектов и вовсе иссякнут», – прогнозирует Пыпин.

Дальше – больше

В Московской области в месяц выходит по 10–15 новых объектов, по данным «Миэль-новостроек». Строительной активности способствуют значительный объем свободных земель, более дешевая стоимость ленд-девелопмента и т. д. Только на северо-западе и юго-западе ближайшего Подмосковья в среднесрочной перспективе на рынок может выйти более 5 млн кв. м жилья, подсчитали в «НДВ-недвижимости».

Среди наиболее заметных игроков региона – «Мосстройреконструкция» (дочерняя компания ЛСР), «Масштаб», МИЦ (Московский ипотечный центр), ПИК, «Крост», «Текта групп», «Ренова-стройгруп», перечисляет Литинецкая. ГК «СУ-155» в 2011 г. планирует построить в Москве 135 000 кв. м, в области – 475 000 кв. м. ГК «Мортон» реализует 19 проектов жилой недвижимости в столичном регионе, два из которых расположены в Москве, и 17 – в ближайшем Подмосковье (до 15-го км от МКАД), из них только в Балашихе – 1,35 млн кв. м. 12 проектов компании – это комплексная застройка микрорайонов площадью от 70 000 до 500 000 кв. м жилья каждый.

Все проекты условно можно поделить на те, которые вырастают из земли вблизи областных населенных пунктов, например «Солнцево парк», в них цена традиционно пониже – от 45 000–50 000 руб. за 1 кв. м на старте проекта. И те, которые появляются непосредственно в городах. За счет наличия действующей инфраструктуры, возможности прописки в этом городе и т. д. цена будет выше – от 60 000 руб. за 1 кв. м, рассказывает Литинецкая. Квартиры с «московской пропиской» по этой логике существенно дороже.

В Люберцах строится примерно 5 млн кв. м, в том числе мкр. 7 и 8 в ЖК «Красная горка». Разброс цен – от 53 000 до 77 000 руб. за 1 кв. м в зависимости от стадии готовности дома. В перспективе еще несколько миллионов квадратных метров будет построено на полях аэрации.

В Мытищах возводятся ЖК «Ярославский», ЖК «Цветочный город». Цена 1 кв. м – от 56 000 до 106 000 руб. Много новых проектов выходит в Красногорске – «Павшинская пойма», ЖК «Изумрудные холмы», в Железнодорожном – ЖК «Северное Кучино»). В средней зоне Подмосковья, в пределах 20 км от МКАД, Литинецкая отмечает такие крупные проекты, как «Новое Нахабино», «Новые Снегири».

Транспортная напасть

Совокупные запланированные на этот год 4,5 млн кв. м многоэтажек, с одной стороны, улучшают жилищные условия определенных семей, с другой – ухудшают качество жизни обитателей региона в целом.

По данным ГК «Мортон», около 60% покупателей жилья в ближнем Подмосковье – москвичи. Работает в Москве около 70% новоселов. Ежедневно в Москве бывает примерно 18 млн человек (зарегистрировано 12 млн). С увеличением новостроек число людей, ежедневно едущих в мегаполис на работу, будет только расти.

Девелоперы используют существующие транспортные ресурсы, «сажая» свои миллионные проекты на старые дороги, мосты и железнодорожные ветки. В то же время дорожная сеть Москвы и области почти не увеличивается. «Если число машин, въезжающих из области в Москву, увеличится на 10%, Москва встанет окончательно», – комментирует Игорь Хереш, директор по развитию бизнеса ГК «Эшелон-геолайф». Уже сейчас, по его данным, перегрузка по трафику в Москве составляет 18–22%. Новое подмосковное строительство и неизбежное увеличение личного автопарка положат Москву на лопатки, считает эксперт.

С вводом в Балашихе мкр. 30, который «Мортон» строит в 6,5 км от МКАД для Минобороны РФ (24 дома общей площадью 478 064 кв. м на 7208 квартир), «транспортная ситуация на шоссе может ухудшиться», признает Антон Скорик. «В ходе онлайн-конференции 23 февраля с участием губернатора Московской области Бориса Громова и руководителя ГК «Мортон» Александра Ручьева поднимался вопрос о строительстве новой дороги из Балашихи в Москву. Вопрос будет решаться на уровне правительства России», – добавляет он.

Многие популярные для застройщиков подмосковные города уже исчерпали свои ресурсы. По плотности существующей застройки в Подмосковье лидируют Люберцы, Балашиха, Красногорск и Химки, перечисляет Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс». Если в этих городах не будет проведена кардинальная перестройка дорожной сети, дальнейшее жилищное строительство здесь практически невозможно. Наиболее загруженный на сегодня город – Балашиха, где объемы нового строительства велики, продолжает Александр Хрусталев, гендиректор компании «НДВ-недвижимость». Сколько понадобится времени, чтобы добраться до метро после того, как в Балашихе появятся запланированные 2 млн кв. м, местные жители даже думать боятся.

Если достроят все начатое вокруг столицы, запрут Москву наглухо, резюмирует Игорь Хереш.

Не для людей

Большие проекты массовой застройки требуют соразмерной инфраструктуры. Люди хотят не только спать в своих новых квартирах экономкласса, но и где-то гулять, учить детей в школах, лечиться в поликлиниках, заниматься спортом. Предполагается, что застройщики об этом осведомлены.

«Мы все строим по нормативам», – был лаконичен Даромир Обуханич, вице-президент ГК ПИК, на круглом столе, проведенном «Ведомости-Недвижимостью» в феврале. «В основе всех микрорайонов ГК «Мортон» заложена оптимальная инфраструктура», – дипломатичен Скорик.

В «Солнцево парк» (более 8000 квартир) запроектированы школа на 1000 мест и три детских сада на 600 человек. В «Царицыно», где возводится более 800 000 кв. м жилья, социальная инфраструктура – это четыре детских сада на 415 мест, две школы на 1000 мест. В ЖК «Красногорье» (1,5 млн кв. м, давно строит «СУ-155»), где будет проживать около 50 000 человек, предусмотрено три детских сада на 570 мест.

Если в комплексе 2000–3000 квартир, это значит в 2–3 раза больше жителей, подсчитывает Ирина Кирсанова. Доля семей с детьми может доходить до 50–70% от общего числа покупателей (например, в проекте «Новосходненский» компании Urban Group 42% покупателей – с детьми). Нетрудно оценить, какой дефицит социальной инфраструктуры формируют застройщики.

«Инфраструктура городов Подмосковья не справляется с темпами жилищного строительства и фактического прироста населения, – уверен Александр Пыпин. – Покупатели сталкиваются с самыми экзотичными способами тепло-, водо- и электроснабжения, растут очереди в школы и детские сады, загруженность дорог и общественного транспорта превышает нормы в несколько раз. Сроки ввода в строй объектов инфраструктуры нарушаются в 100% случаев, а часто обещанные объекты совсем пропадают из планов строительства».

Подобная ситуация характерна для большинства жилищных проектов, но не для всех. Несколько застройщиков (эксперты вспомнили всего три компании) ведут более ответственное строительство. «Мы берем на себя повышенные обязательства по социнфраструктуре», – сказал Владимир Киреенко, гендиректор «Сити – XXI век», на круглом столе в «Ведомости-Недвижимости». В Строгине изначально запланированное строительство ледового катка переросло в программу преобразования всей спортивной инфраструктуры района.

В ЖК «Новосходненский» застройщик Urban Group сумел на 6 га уместить не только 47 000 кв. м жилья, но и детский центр с бассейном и паркинг, на крыше которого оборудовали стадион, детские площадки и цветник.

Все берут

Несмотря на очевидные недостатки проектов экономкласса, их все равно активно разбирают. «Если 1 кв. м в новостройке дешевле 100 000 руб., возникает почти что ажиотажный спрос даже на начальных стадиях строительства», – делится Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер». В московских проектах продается до 490 квартир за месяц, в Подмосковье – 100–200, отмечает Литинецкая.

Объединить людей

Владимир Киреенко, генеральный директор ИСК «Сити – XXI век»:

– Якорная идея нашего градостроительного проекта – формирование сообщества. В идеале развивать мини-полис и свое сообщество должны сами жители, без участия застройщика. Однако пока мы занимаемся и этим, и созданием правильного инфраструктурного окружения. Мы не продаем нежилые помещения, а сдаем в аренду, чтобы дать возможность жителям мини-полиса развивать свои бизнесы. Привлекаем к сотрудничеству социально ориентированных операторов: детские центры, молодежно-подростковые клубы, семейные кафе, магазины экопродуктов, спорттовары, качественные медицинские услуги и т. п. И отказываемся от магазинов алкогольной продукции, игорных заведений и т. д. Уже открыты и готовятся к открытию детский семейный клуб «Садко», терапевтический центр косметологии, женский салон с парикмахерскими, косметологическими и SPA-услугами для женщин и возможностями досуга для детей. Большинство этих идей – бизнес-проекты самих жителей мини-полиса «Строгинский».

Красиво строить – выгодно

Яков Литвинов, управляющий партнер Krays Development:

– В Европе уже с 1960-х гг. используется мобильное домостроение: с помощью современных индустриальных технологий строят дома нужной конфигурации, площади и этажности. В России до сих пор строят привычные унылые коробки не потому, что это дешевле или выгоднее, просто застройщики не хотят думать. Они привлекают к проектам специалистов, большинство из которых сформировались как профессионалы в 70-е гг. прошлого века. Как тогда они лепили однообразные Черемушки, так и сейчас лепят Марьино, Балашиху и проч. В Подмосковье даже там, где хватает земли и можно сделать наконец-то красиво, лепят все равно коробочки с высокой плотностью застройки, узкими дорогами-разъездами, плохой инсоляцией. Например, в проекте «Квартал А-101» (девелопер – «Авгур эстейт») можно было бы развернуться и сделать хоть пруд с лебедями посередине квартала, но нет. Построили по старинке. Та же история на других подмосковных площадках. Часто в области девелоперы строят на своих же землях, которые им в свое время достались буквально за копейки. И все равно громоздят одинаковые высотки друг на друга. Стандартное объяснение: иначе строить жилье невыгодно. Это не так. Разноэтажная и продуманная застройка создает иное качество жизни. И квартир в таком проекте может быть не меньше, но цена метра – выше. Так, проект «Эдальго» концерна «Крост» и проект «Авгур эстейт» находятся рядом, в Коммунарке на Калужском шоссе. Но если жилье в «Квартале А-101» продается по 60 000–70 000 руб. за 1 кв. м, то у «Кроста» берут по 85 000–100 000 руб. за 1 кв. м.