Где жить хорошо: Район-переходник

Восьмиполосное шоссе, для расширения которого когда-то вырубили большую часть местного яблоневого сада, соединяет престижный центр Москвы с ее не менее престижным западом. А идущая параллельно Кутузовскому проспекту Смоленская железная дорога разделяет Фили-Давыдково на две неравные части. Но оазисы дорогого и дешевого жилья есть по обе стороны. Правда, предложение и того и другого ограниченно.

Не хотят менять

Опрошенные «Ведомостями» риэлторы хором относят Фили-Давыдково к популярным у покупателей московской недвижимости районам. Ирина Половникова из «Инком-недвижимости» рассказывает: «Из этого района людей никуда не вытянешь. Даже при альтернативных покупках или улучшении жилищных условий. Мы, бывало, по 3–4 договора купли-продажи на одной улице регистрировали». Если же необходимость вынуждает покинуть насиженное место, то выставляется оно на рынок по неприлично высокой цене – от $4800 до $6400 за 1 кв. м в панельных хрущобах. «И ведь покупают», – удивляется Половникова.

По словам Олега Самойлова из «Релайт-недвижимости», в общемосковской базе предложение на вторичном рынке в этом районе составляет 4% (около 900 объектов, по подсчетам «Инкома»), каждая четвертая выставленная на продажу квартира является многокомнатной. «Дорогое жилье преобладает над дешевым: в структуре предложения объекты, цены на которые составляют 20 млн руб. и более, занимают почти 40%».

Наталья Кац из «Усадьбы» наблюдает стабильно высокий спрос на местные квартиры последние два десятка лет. «Район зеленый, как известно, здесь жил Сталин, а вожди в плохом месте жить не будут», – аргументирует она.

Дорогостоящие амбиции

Недалеко от «ближней дачи» Сталина (она, кстати, до сих пор является режимным объектом) в 2003 г. был построен 44-этажный «Эдельвейс» – по замыслу застройщика, ГК «Конти», он должен быть стать первым объектом городской программы «Новое кольцо Москвы» (более двух десятков жилых небоскребов на окраинах столицы). Квартиры в «Эдельвейсе» были распроданы, а затем выставлены на вторичный рынок: сейчас в базе Winner есть множество предложений по цене 1 кв. м от $7500 (без отделки) до почти $15 000 (с дизайнерским ремонтом). «У нас был клиент – музыкант, который приехал смотреть квартиру на 34-м этаже «Эдельвейса». Так ему стало плохо – его тонкий слух не мог вынести вибраций на такой высоте, дом стоит в «аэротрубе» и «подрагивает», – рассказывает Кац.

В районе начинали строиться еще несколько амбициозных объектов. Mirax планировала создать здесь «Кутузовскую милю», на сайте корпорации она названа «городом в городе», «самым масштабным проектом на территории Западного административного округа». Стройка стартовала в 2007 г., завершить ее компания обещала в 2009 г. Сейчас Фили-Давыдково «украшено» несколькими замороженными недостроями. Компания, прекратившая существование 3 марта, вела тяжбу с инвестором-застройщиком объектов – ЗАО «ФЦСР». Компания ждет решения вопроса по проекту «Кутузовская миля», включая «Форт Кутузов», правительством Москвы, в компетенцию которого этот вопрос входит, указано на сайте Mirax. Управа района информировала, что «для возобновления строительных работ в департаменте городского строительства Москвы проводятся необходимые мероприятия» и «в соответствии с постановлением правительства Москвы от 30.06.2009 за № 653-ПП проведение комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково продлено до конца 2012 г.». Однако при «Форте Кутузов» до сих пор стоит рекламный щит отдела продаж, подпирая закрытую дверь, объявление на которой предлагает «уважаемым покупателям обращаться в центральный офис Mirax». В базе Winner предлагаются квартиры в нем по 19 млн или 26 млн руб. «ВТБ 24» отдает залоговые квартиры в этом жилом комплексе дешевле – по 16,5 млн руб.

Пока незавидна судьба и у новостройки на ул. Кастанаевской, 68. Как сообщила управа, строительные работы приостановлены до урегулирования разбирательства между инвестором-застройщиком «Фарн-трейд» и техническим заказчиком «Арктурстрой».

Срок окончания строительства жилого дома на ул. Малой Филевской, вл. 40 (инвестор – «Соцсервис»), продлен до 31 октября 2011 г. (1 кв. м здесь, по данным Blackwood, предлагается по 245 000–430 000 руб.) Дальнейший ход реконструкции кварталов 69 и 71 (инвестор-застройщик – «СУ-155») будет определен распорядительными документами правительства Москвы.

Пробки и гаражи

Впрочем, задержка с вводом новостроек не печалит старожилов района: чем больше жителей, тем загруженнее местные трассы. Выезд на самую широкую магистраль Фили-Давыдкова – Кутузовский проспект с прилегающих улиц и Славянского бульвара часто бывает затруднен. Около 7 утра поток машин заполняет все четыре полосы в центр и как минимум до 9 часов едет медленно. Какая-нибудь авария (а случаются они на Кутузовском довольно часто) может вообще парализовать движение. Самое нелюбимое время у автомобилистов, едущих из центра, – летний вечер пятницы. Впрочем, заторы на Кутузовском могут возникать и в нетрадиционные часы пик: автор этой статьи однажды стояла в пробке у Поклонной горы в полночь. Постоянный шумовой фон, который создает плотный поток машин, давно стал привычным раздражителем для жителей домов, выходящих окнами на Кутузовский. Прерывается он лишь тогда, когда движение перекрывается для проезда первых лиц государства.

С 2001 г. ведутся разговоры о строительстве северного дублера Кутузовского проспекта, который должен пройти на стороне яблоневого сада над подземной частью метро вдоль смоленского направления железной дороги. Управа надеется, что «реализация данного проекта позволит в значительной мере разгрузить существующую дорожную сеть», однако не может уточнить, когда он будет реализован.

Узнать, сколько в районе автомобилистов, у управы также не удалось. На ее сайте приведены лишь данные за 2008 г. – 20 000 зарегистрированных машин. «Хранятся» они большей частью во дворах и на обочинах. Число гаражей и стоянок в районе не превышает 70, в основном это временные металлические гаражи. Узкие двухполосные улицы, заставленные железными конями, периодически становятся непроездными для общественного транспорта. До открытия ст. м. «Славянский бульвар» выбраться из района было весьма затруднительно. А сейчас до Кремля можно доехать за 15 минут.

Торговля – у дома

В Фили-Давыдкове нет больших торговых центров. Исключение составляет разве что дорогущий «Времена года», возведенный между заправок Кутузовского проспекта. В основном торговля в районе представлена маленькими уличными магазинчиками «у дома».

«Продуктовая Мекка» Фили-Давыдкова – супермаркет «Перекресток» на Славянском бульваре. Из недорогих известных сетевых объектов можно отметить еще «Пятерочку» на ул. Кременчугской.

В районе по крайней мере два хороших спортивных магазина – «Спортмастер» на том же Славянском (он заменил собой прежний хозяйственный, куда ездили даже из центра) и «Турист» на Кастанаевской (он сохранился с незапамятных времен).

Учиться всегда пригодится

Городских больниц в районе нет, поликлиник для взрослых и детей всего по две плюс психоневрологический интернат и противотуберкулезный диспансер. Спортивный комплекс один – «Фили-Давыдково – 2000» на Малой Филевской. Из-за того что бассейн в нем маленький и предназначен в основном для школьников или спортсменов, человеку «с улицы» попасть в него затруднительно.

Зато в Фили-Давыдкове довольно много школ и учебных центров (по данным управы, 22 заведения, включая Институт международной торговли и права, Банковский колледж и филиал Первого профессионального университета). Среди районных «питомников знаний» – известные не только на всю Москву, но и на Россию физико-математическая школа-интернат им. Колмогорова (при МГУ), школа олимпийского резерва (при ней работает клуб спортивных журналистов), «Навигацкая школа». Есть школа (№ 1248) с углубленным изучением французского языка (со 2-го класса), при ней организован французский театр и проводятся фестивали французской песни.

Большинство учебных заведений района муниципальные, т. е. бесплатные. А учительские поборы, по признанию местных мамаш, довольно умеренные. Кроме того, дети с нарушениями зрения или зрительными патологиями могут (при необходимости) бесплатно посещать занятия в Центре психолого-педагогической реабилитации и коррекции. Для «обычных» детишек работают кружки в центре развития творчества «Аминьево», диапазон которых весьма широк: от столярного дела до хорового пения.

1. Магазины

По данным управы, в районе около 100 предприятий продовольственных и промышленных товаров. Основные торговые точки расположены на Славянском бульваре: «Перекресток», «Спортмастер» и «М.видео», а также множество тонаров.

2. МЧС России

В районе находятся Авиационное ФГУП Министерства по чрезвычайным ситуациям, а также его кризисный центр и департамент международного сотрудничества. В конце 2010 г. напротив здания МЧС на ул. Ватутина установлен памятник спасателям.

3. Замороженные стройки

Вместо реконструкции кварталов 1 и 2 Фили-Давыдково получило несколько заброшенных строек. Они нервируют дольщиков (которые даже выступали с предложением самим достроить объекты) и создают массу неудобств жителям соседних домов.

4. Поликлиники, медцентры

Местное здравоохранение оставляет желать лучшего. Стандартные городские поликлиники почти не имеют конкурентов в лице частных медцентров. Зато в районе есть психоневрологический интернат и противотуберкулезный диспансер.

5. Школы, интернаты

Район притягивает одаренных детей – для их развития здесь действуют специализированные школы. Например, в школе № 1248 не один десяток лет работает детский французский театр. Традиционными стали и ежегодные фестивали французской песни.

6. «Ближняя дача» Сталина

Этот режимный объект был построен в начале 1930-х гг. как резиденция для генералиссимуса. После Отечественной войны Иосиф Сталин жил там постоянно, там же и умер. До сих пор ходят слухи о секретном метро и автотоннеле до Кремля от дачи.

7. Салоны красоты

Местная индустрия красоты в основном представлена небольшими парикмахерскими, история некоторых берет начало еще с советских времен. Найти их непросто – чаще всего расположены они с торцов жилых домов и незаметны для «варягов».

Район внутреннего спроса

Роман Мурядян, председатель брокерского совета холдинга «Миэль»:

– В Фили-Давыдкове представлены все форматы жилья: 5-этажные дома, кирпичные сталинские, высотные панельные и монолитные. В то же время предложение там достаточно ограниченно (в нашей базе на долю предложения объектов в Фили-Давыдкове приходится менее 1% от общего объема), а спрос высок. Местные жители свой район любят и стараются из него не уезжать при разъездах. И цены на жилье высоки. Например, самый экономичный вариант по базе эксклюзивных объектов «Миэля» в этом районе – 4,1 млн руб. Это 1-комнатная квартира общей площадью 26 кв. м на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Самый дорогой вариант – 175 549 800 руб. Это 6-комнатная квартира общей площадью 402 кв. м на 9-м этаже 43-этажного элитного жилого комплекса.