Интервью: Собиратели активов

Алексей Семин, председатель совета директоров управляющей компании «АС менеджмент» (управляет активами инвестиционной группы ASG), рассказал «Ведомостям», зачем он строит доходные дома на Рублевке и чего ожидать московским девелоперам при новой власти.

Строительство комплекса доходных домов клубного типа «Рублево-Мякинино» – первый в Москве проект инвестиционной группы из Татарстана. Группа планирует вложить 2 млрд руб. собственных средств. Срок окупаемости оценивается в 6–7 лет.

Алексей Семин подчеркивает, что начал работу над московским проектом задолго до того, как градостроительный департамент в столице возглавил Марат Хуснуллин, который с 2001 г. и до ноября 2010 г. был министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан. В 2003 г. Семин купил себе дом в элитном коттеджном поселке «Береста» в деревне Мякинино, а в 2008–2009 гг. приобрел права собственности на участки, которые сейчас и застраивает. «Эту территорию ожидает хорошее развитие. И экология здесь хорошая. Видите, какой снег белый? У реки, лес, недалеко от МКАД – 1 км. В последние пять лет тут все преобразилось. Построен комплекс правительства Московской области, «Крокус» расширился – это город в городе», – говорит он.

– В Казани у вас огромный массив земли – более 25 000 га. Сейчас Москву завоевываете?

– Я переехал в Москву пять лет назад. Но значительная часть активов осталась в Казани. Сколько ни работай вне пределов Татарстана, в процентном соотношении эти активы преобладают.

– Можно просто все продать.

– Продавать за бесценок смысла нет, и цели такой нет. Земельные активы в Татарстане имеют огромный потенциал роста, среди российских регионов Казань сейчас явно выделяется. Не случайно она уже Москву опережает по обеспеченности торговыми площадями на душу населения.

– Консультанты считают, что инвесторы, которые в прошлом году рассматривали только Москву, неизбежно пойдут в регионы. Особенно после заявления властей об ограничении нового строительства в центре города.

– Сейчас в Москве произойдет большой сдвиг [девелоперской активности] именно от центра на периферию. Поэтому мы и говорим о развитии этой территории [Мякинино]. Район уже достаточно хорошо сформировался. Осталось привести в порядок деревню Мякинино.

Здесь такой национальный вид спорта в последние 10 лет – каждый год местные бабушки переставляют свой забор на полметра вперед. Потом все остальные следом. Потом еще полметра, и еще. В результате осталась улица 6 м шириной. И когда они потом продают свои участки, убедить их, что это не их земля, уже невозможно.

– Земля вам дорого обошлась?

– Мы покупали дома. Сейчас цена за дом с большим участком приближается к $1 млн. Но стоимость земли даже при столь низком коэффициенте застройки, как у нас, не является определяющей – это около 20% от цены проекта. Например, в Центральном Лондоне стоимость участка может составлять 90–95% от стоимости дома.

– Почему не строите коттеджи или квартиры на продажу?

– Вся инвестиционная политика ASG за 20 лет направлена на собирание [активов], и это дает хороший результат. Рост стоимости недвижимости в России, как на любом развивающемся рынке, таков, что продавать невыгодно. Да, единовременно получаешь прибыль, но на эти деньги не получается построить новое.

Это было характерно для такого развивающегося европейского рынка, как Кипр, 15–20 лет назад. Теперь многие девелоперы печалятся: тогда продавали то, что сегодня у них купили бы с огромным удовольствием вдвое дороже. То же самое в Казани. Активы приобретали по объективно низкой цене, рынка не было. И тогда можно было продать, заработав 20–30%, может быть, 50%. А прирост стоимости недвижимости – до кризиса, конечно – составлял ежегодно не менее 30%.

Сейчас ожидать такого роста уже не приходится. Но есть другой фактор для повышения капитализации актива – развитие территории.

Кроме того, здесь нельзя вести высотное строительство. Выжать из земли то, что выжимают девелоперы из районов массовой застройки, практически невозможно. По проекту на 2,7 га появится 40 000 кв. м общей площади. Комплекс доходных домов рассчитан на размещение 400 семей, проживающих – не более 1000 человек. И как раз низкий коэффициент застройки идет в плюс, потому что получается более высокое качество жизни.

– С этим никто не спорит. Какую доходность ожидаете?

– Мы рассчитываем на достаточно хорошие, но скромные по российским меркам показатели. На уровне 7–8% годовых.

Все инвестиции были произведены на пике кризиса. Тогда цены на строительство в Москве упали в 1,5–2 раза. И расселение владельцев домов, которым мы покупали квартиры, тоже обошлось дешевле в 1,5–2 раза.

В исторической перспективе любой рынок мегаполиса дает защиту от инфляции как минимум плюс 2–3% годовых. Это нормальные показатели. Вот 10% годовых при инфляции в 1,5%, как в Лондоне, – это уже ненормально.

– Но приятно.

– Поэтому и случился кризис. Когда все встанет на свои места, качественная недвижимость будет защищена от инфляции и будет давать 2–3% годовых. А реально, думаю, больше.

Первая очередь – клубный поселок из коттеджей – уже готова. Вторая – дома на 10–40 квартир. Человек, который хочет именно элитную недвижимость, не наш клиент. Бизнесмен, который не может себе позволить арендовать 1000-метровый коттедж, но хочет жить по этим стандартам, – как его уговорить уехать из центра Москвы? Мы должны ему дать аналог дома, в котором он будет жить как мультимиллионер и ощущать себя на порядок значимей, что для российской ментальности имеет большое значение.

– Почему в Москве никак не получалось построить доходный дом?

– Это продолжение всего того, что происходило в столице. Сейчас только ленивый не критикует генплан Москвы. Там изначально была заложена идеология – выжать как можно больше метров из московской земли. И административную ренту выгоднее было выжимать путем краткосрочных сделок: построил коробку – продал на уровне котлована – поделился с участниками процесса – получил новый участок. Не буду комментировать, как это делалось, все очевидно.

Если мы хотим добиться устойчивого роста стоимости недвижимости, примером может быть тот же Лондон с его парками, скверами, в котором действительно комфортно жить. Больше века потомки королевы Виктории по возможности не нарушали то, что было заложено в ее время, – регулярную застройку, хотя рядом с особняками строятся и высотные башни. В Москве строят одну башню, рядом кто-то выбил участок и строит вторую, в первой башне стоимость недвижимости упадет, но на экономику города это особо не влияет. Системы налогообложения, когда при снижении квартиры в цене город собирает меньше налогов, нет.

Политика, которая проводилась в последние 10 лет в Москве, вела к снижению капитализации городской недвижимости, даже если цена за 1 кв. м росла как на дрожжах.

10 лет – малый срок с точки зрения цикла недвижимости. Чтобы нормальный дом построить, надо 3–4 года. Но скоро уже люди начнут оценивать кошельком, умом, что они покупают, тогда действительно неудачные проекты будут дешеветь или по крайней мере не будут находить платежеспособного спроса.

– Это уже случилось.

– Да, в условиях кризиса так и произошло, но еще будет приезд из провинции. В этом плане у нас благоприятные условия для реализации залежалого товара.

– И все-таки вас не пугает, что в Москве примеров строительства частных доходных домов практически нет (если не считать дом ДИПСа в Николоворобьинском переулке, то это поселки «Покровские холмы» и «Росинка»)?

– Идти нужно туда, куда не идет никто. Только это обеспечивает высокую норму прибыли на вложенный капитал. Через несколько лет для Москвы это будет вполне реальная тема. И давайте не забывать, что в Минрегионразвития уже принято решение: к 2020 г. не менее 20% вводимых площадей в РФ должны составлять доходные дома.

– $7000 в месяц за коттедж – это не для простых москвичей и гостей столицы.

– Чтобы строить дома для простых москвичей, необходима государственная программа. Капитал идет туда, где есть определенная норма прибыли. Если вы столь скептически оцениваете инвестиции в доходные дома бизнес-класса – и совершенно правы, потому что доходность низкая, – то что говорить о более дешевом сегменте. Если сейчас купить по самым низким ценам квартиру бизнес-класса и сдавать ее в аренду, то доходность получится 3–4%, не больше. Наши 7–8% – это тоже немного. Но если бы строили собственными силами доходные дома в сегменте экономкласса, то мы бы сумели получить доходность на уровне 3–4%, это слишком низкая норма прибыли даже для столь консервативной структуры, как паевые инвестиционные фонды.

Но я считаю, что западный капитал может быть заинтересован в этом даже в большей степени, поскольку доходность там намного ниже, чем у нас, а деньги стоят дешевле. Они даже на 3–4% готовы, а уж 7–8% для них – это вообще хорошо.

– Но здесь риски велики.

– Москва – достаточно надежная инвестиция.

И еще фактор – вывести из тени систему коммерческого найма жилья. На сегодняшний день в городе эта ниша занята частниками. По официальной статистике, 20% сдают легально, я считаю, что в действительности и 10% не наберется.

– Ваши доброжелатели говорят, что сейчас у вас все будет хорошо с проектом, потому что новый глава строительного департамента Марат Хуснуллин тоже из Татарстана и вы пересекались с ним по работе.

– Право собственности [на участки] у нас было зарегистрировано в 2009 г., еще при мэре Лужкове. И проект этот мы осуществляем вне государства. Я исхожу из того, что государство помогает, когда не мешает.

Ручное управление бизнесом, которое сейчас вызывает постоянное обсуждение со стороны журналистов, когда [премьер-министр Владимир] Путин проводит совещание и говорит: «Надо все-таки снизить цену на бензин», и все в ответ: «Да мы вчера снизили!», и действительно цену тут же снизили, – это характерно было еще в начале 1990-х гг. в Татарстане. Точно так же [экс-президент республики Минтимер Шаймиев] проводил совещания, только тогда все хватались за сотовые и соответствующие решения принимались. Хорошо это, плохо – можно дискутировать. Но ручное управление бизнеса в Татарстане – это классика. Там высокий уровень управленческой школы. В той же Москве уровень чиновников более примитивный был. Я только от журналистов узнавал, как с ними надо работать.

– К чему готовиться московским девелоперам с приходом чиновника из Татарстана?

– К одному: те, кто будет идти в русле определенной мэрией политики, будут на коне. Там, где капитал в руках людей, которые будут интенсивно и эффективно работать, результат будет. Но многие привыкли решать вопросы иначе, настолько привыкли, что и думать не надо. Построил, продал, деньги получил, деньги распилил – все замечательно. Эта леность, которая характерна для москвичей, она им очень помешает, они не смогут легко перестроиться. Вот еще один ответ на вопрос, почему в Москве никто не строил доходных домов. Потому что это новая тема. Вряд ли те, кто был активным деятелем строительного комплекса лужковского периода, будут в первых рядах строителей доходных домов.

– Нет, конечно. Зачем им это?

– А если тенденция сохранится, то при прочих равных у них доходы снизятся. Уже не удастся на особых условиях получить права на застройку.

Новое руководство не устоит, если оно не будет руководствоваться принципом целесообразности. Поддерживать тех, кто поможет укрепить новую власть.

– Вы поможете?

– Я на сегодняшний день не строю планов активнейшим образом выходить на строительный рынок Москвы, это не моя тема.

А вообще Москву испортили большие деньги.

– Это все говорят.

– Мы привыкли на гораздо меньших деньгах добиваться успеха. Но и в Москве сейчас не будет таких дурных денег, как раньше.

Когда люди внезапно богатеют в 50–60 лет, тут и начинаются извращения, которые мы наблюдали в 1990-е гг.: малиновые пиджаки и цепи золотые сверху. Купить подороже машину, построить крутой особняк на Рублевке...

– Вроде того, где мы сейчас находимся...

– Этот дом уже не соответствует моим представлениям, но это была попытка осмыслить действительность, и он по-прежнему остается в этом поселке одним из лучших по архитектуре, по дизайну. Хотя сейчас бы я уже делал по-другому.