Ориентиры: Выгодное дело

Российский Forbes опубликовал рейтинг бизнесменов, которые получают наибольшие доходы от принадлежащих им объектов коммерческой недвижимости. В 1-й строчке – владелец крупнейших торгово-развлекательных центров в Московском регионе, глава группы компаний «Крокус» Арас Агаларов (по данным Forbes, зарабатывает на коммерческой недвижимости $550 млн ежегодно). На 2-м месте – Зарах Илиев и Год Нисанов ($520 млн дохода). У них в активе ТЦ «Европейский», который консультанты называют одним из самых успешных в Москве, еще несколько торговых центров, гостиницы «Украина» и «Славянская», несколько рынков на МКАД. На 3-м – глава холдинга «Ташир» Самвел Карапетян ($410 млн от объектов в Москве, Ярославле, Белгороде, Иваново, Калуге, Сочи и Ялте). «Таширу» принадлежит несколько торговых центров, в том числе сеть «Рио».

Следуют за лидерами владельцы группы «Бин» Михаил Гуцериев, Саит-Салам Гуцериев и Михаил Шишханов – офисы, гостиницы и торговые центры в Москве, Санкт-Петербурге и Калининграде приносят им $280 млн ежегодно. На 5-й строчке ($270 млн) – владельцы холдинга «Адамант» Игорь Лейтис, Михаил Баженов и Евгений Гуревич, под контролем которых находится около 40% торговых и торгово-развлекательных площадей Санкт-Петербурга. По $140 млн в год получают от своей недвижимости Александр Занадворов (хозяин ТЦ «Охотный Ряд» под Манежной площадью) и крупнейший владелец торговой недвижимости в Самаре Виктор Сурков. И так далее.

Ничего неожиданного

«Основной доход сейчас приносит именно торговая недвижимость. Это самый стабильный сегмент, – комментирует Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. – На площади в ТЦ, как правило, заключаются долгосрочные договоры аренды, предусматривающие ежегодную индексацию ставки. Сейчас, например, ключевые арендаторы подписывают контракты на срок от 5 лет».

Более того, наиболее удачные новые проекты выходят на рынок уже заполненными, говорится в отчете Praedium Oncor International. В качестве примеров в компании приводят ТРЦ «Гагаринский», «Вегас», в которых крупные арендаторы появились еще до ввода объектов в эксплуатацию. Заключены договоры аренды на значительную долю торговых площадей и в строящемся ТРК Afimall City. «Для собственников торговых центров с выгодным расположением и продуманной концепцией кризис остался в прошлом: показатели эффективности таких объектов на высоте, проблем с заполняемостью нет, на такие объекты уже давно сформированы внушительные листы ожидания», – отмечают аналитики Praedium.

Денис Колокольников, гендиректор консалтинговой компании RRG, также не считает результаты рейтинга неожиданными: «Арендный доход от торговой недвижимости грубо можно считать вдвое больше, чем от офисной. Особенно если речь идет о центре города». По данным RRG, в феврале текущего года средняя ставка в торговом сегменте составила $1614 за 1 кв. м в год внутри Садового кольца и $774 за 1 кв. м в год – за его пределами. Для офисной недвижимости – $695 и $442 соответственно.

«Крупных собственников офисных зданий, владеющих более 0,5–1 млн кв. м, не так много. Напротив, последние 2–3 года крупнейшие владельцы торговой недвижимости вводили гигантские ТРЦ по 300 000–400 000 кв. м», – напоминает Андрей Васюткин, старший консультант отдела исследований и консалтинга «Магазин магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis». «Считается доход от сдачи в аренду, а не от продажи готовых объектов. Если бы речь шла о продаже, то некоторые владельцы крупных портфелей офисной недвижимости переместились бы ближе к началу рейтинга Forbes», – уточняет эксперт. («Доходы торговых центров рассчитываются исходя из площадей, сдаваемых фирмам-арендаторам. Площади, на которых ведет торговлю владелец помещения, не учитываются», – напоминают в Forbes методику составления рейтинга.)

«В рейтинг попал и владелец помещений топового стрит-ритейла, в том числе на Тверской: 21-ю строчку занимает Яков Якубов, – отмечает Колокольников. – Это самая дорогая категория коммерческой недвижимости. Арендная ставка на Тверской может составлять и $10 000 за 1 кв. м в год, тогда как средняя ставка в торговой галерее в успешных ТЦ достигает $2500 за 1 кв. м».

По данным консультантов, средние ставки для якорных арендаторов а ТЦ в начале 2011 г. варьировались от $100 до $600 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Уровень средних арендных ставок для магазинов торговой галереи площадью менее 50 кв. м – $2000–3000 за 1 кв. м в год, для магазинов площадью 600–1000 кв. м – от $600–800 за 1 кв. м в год.

«В 2010 г. была широко распространена практика оплаты процента с оборота при фиксированной минимальной арендной ставке, – уточняют в Penny Lane Realty. – Например, для якорных арендаторов процент с оборота мог составлять 3–7, для торговой галереи – 5–15». Но сейчас фиксированная часть выросла, отмечают в Praedium.

Восемь лет ждать

Увы, сразу стать состоятельным рантье, построив или купив в Москве торговый центр, не получится. По оценке «Магазин магазинов / CBRE», средняя доходность при покупке торгового объекта – 10%, но может быть и выше. Срок окупаемости – 6–10 лет, в среднем – 8 лет.

«Если проект спекулятивный, т. е. изначально в модель закладывается продажа готового, заполненного арендаторами ТРЦ, например, на 2–3-й год функционирования, то внутренняя доходность таких проектов доходит до 30% и более (в зависимости от условий привлечения заемных средств)», – оценивает Васюткин. Если предполагается долгосрочное владение объектом недвижимости, «с расчетом на получение арендного дохода в максимальном периоде времени», то нормальным, по его мнению, будет считаться показатель IRR в 14–15%.

С чего начать

Весьма доходным бизнесом в «Магазин магазинов / CBRE» называют покупку помещений стрит-ритейла для последующей сдачи в аренду. «Это наиболее защищенный и устойчивый к влиянию внешних факторов сегмент рынка торговой недвижимости, – объясняет предпочтения инвесторов Алексей Могила. – Сейчас инвесторы рассматривают приобретение пула объектов, чтобы получать гарантированный доход».

По данным отдела исследований CB Richard Ellis, в 2011 г. еще не было инвестиционных сделок, но Могила говорит, что сейчас Penny Lane Realty ведет 2–3 сделки инвестиционного характера, хотя детали не раскрывает.

По данным департамента коммерческой недвижимости компании «Инком-недвижимость», минимальная цена готового арендного бизнеса в Москве составляет в среднем 50 млн руб., а стоимость наиболее ликвидных предложений превышает 300 млн руб. Сроки окупаемости, по оценке Наталии Кузнецовой, директора департамента коммерческой недвижимости «Инком-недвижимости», доходят до 12 лет.

«Наибольшей популярностью у частных инвесторов пользуются объекты формата стрит-ритейл площадью от 150 до 400 кв. м. Чаще всего такие помещения продаются с долгосрочными договорами аренды на 5–10 лет с ежегодной индексацией ставки 6–10%. Уровень доходности оценивается в 8–9%», – говорит Кузнецова. Качественные действующие объекты формата стрит-ритейл предлагаются по цене от $20 000 до $50 000 за 1 кв. м в зависимости от месторасположения. Сроки экспозиции таких объектов составляют в среднем 60–100 дней. Предложения, расположенные в местах с высокой проходимостью, могут уходить с продажи и вовсе за 7–10 дней, уточняет она.

По данным Praedium Oncor International, ставки капитализации для торговых объектов составили 10,25–10,75% (для офисов высокого класса – 9,5–10%, для складов – 12,25–12,75%).