Ориентиры: Дорогие амбиции
«Не люблю французов, – говорил мне на Лазурном берегу знакомый брокер, с аппетитом уплетая тамошние устрицы. – Они не хотят больше работать, чтобы больше зарабатывать». «Но живут лучше нас, русских», – возразила я.
Российские участники вывезли в Канны в основном проекты, выставлявшиеся уже не раз. «И еще несколько раз привезем», – пообещал CEO «Метрополь девелопмента» Олег Король, рассказывая о «Метрополии», перспективном деловом квартале на юго-востоке Москвы (на Волгоградском проспекте). По словам девелопера, он призван стать конкурентом «Москва-сити». Компания не стала размещаться на отдельном стенде, предпочтя небольшой закуток на «территории» правительства Москвы. В центре же правительственного стенда царил «Ведис». Для демонстрации проектов застройщик «Марфино» установил телевизионный экран, на котором мелькали картинки его панельных построек на окраинах Москвы. «Дон-строй инвест» и «Система-галс» выставлялись вместе как компании Presented by VTB (представляемые банком ВТБ). Представительница «Дон-строй инвеста» на мой вопрос, зачем они приехали на выставку, ответила: «Для имиджа». Впрочем, такой же ответ могло дать и большинство российских участников. В том числе и мой знакомый брокер.
Вместе с соседями
Россия была представлена на MIPIM-2011 стендами 15 регионов и частных компаний. Как дипломатично выразилась пресс-служба выставки, региональные проекты соседствовали с предложениями соэкспонентов. Например, на стенде Московской области присутствовали ГК «Мортон» (жилые комплексы «Бутово парк», «Солнцево парк», «Сакраменто») и «Ренова стройгруп» (мкр «Яблоневый посад», мкр «Богородский», микрорайон в Щербинке). У последней был и собственный стенд, где демонстрировался проект екатеринбургского района «Академический». Масштабные проекты олимпийских объектов и спортсооружений к чемпионату мира по футболу 2018 г. вместе с инфраструктурными проектами привез «для демонстрации» Краснодарский край. Интерактивный стенд для Краснодара (с тремя «говорящими головами») за небольшие деньги сделали, по признанию мэра, местные умельцы. Директор MIPIM Филипп Реан отметил, что увеличение числа инвесторов (до 4000, что на 6% больше, чем в 2010 г.), посетивших выставку, демонстрирует возвращение здорового аппетита для активного ведения бизнеса: «Мы были поражены амбициозными проектами, которые представил очень широкий круг стран». По подсчетам организаторов, выставку посетило не менее 150 000 человек.
Наша встреча проходила в каннском кафе Astoux & Brun, облюбованном русскими «профи от недвижимости». «Здесь вам подадут устрицы, выловленные 40 минут назад, а не пролежавшие два часа, как в других кафе», – объяснял общие пристрастия один из московских девелоперов (родившийся и выросший в небольшом белорусском городке). Но популярность кафе объясняется не только этим: оно расположено недалеко от Дворца фестивалей, где в начале марта проходила традиционная выставка недвижимости MIPIM. В этот раз она собрала более 18 000 представителей из 85 стран. Девелоперы в общем числе экспонентов занимали примерно 10%.
Ключевая тема MIPIM-2011 – «инвестиции и новые стратегии урбанизма». Западные рынки недвижимости восстанавливаются после недавнего кризиса, но восстановление проходит в изменившихся условиях.
На встрече мэров 100 городов (Mayors’ Think Tank) было заявлено, что на современное развитие полисов с одинаковой силой влияют новый экономический цикл, климатические изменения и тот факт, что городское население планеты превысило сельское. Людям лучше жить в городах, так как они больше отвечают фундаментальным потребностям человека, и локальные власти должны продолжать поддерживать процесс исхода «из деревни в город», уверен мэр Лондона Борис Джонсон. Согласно недавно проведенному исследованию CitiGroup именно Лондон обгонит к 2025 г. по росту ВВП таких мировых гигантов, как Токио, Мумбаи, Нью-Йорк, Чикаго и др. Именно в Лондоне, в третий раз за его историю, в следующем году пройдут Олимпийские игры. Планы по подготовке к ним, по словам мэра, осуществляются с опережением графика.
Вопрос о том, как создать городским жителям комфортные условия для жизни, начиная от транспорта и обеспечения электроэнергией и продовольствием, приобретает особую остроту. Фундаментом интеллектуального управления городами (smart city management) должны стать прогрессивные технологии. Европейцы переходят от строительства отдельных экозданий к возведению экокварталов. Очевидно, что следующим логичным шагом будет создание экогородов. И экогосударств.
Но пока что французы, например, привезли на выставку проекты «всего лишь» новых экорайонов, интегрированных в существующую среду мегаполисов (Парижа, Марселя, Гренобля) и призванных способствовать ее качественному изменению. Самый амбициозный проект (ориентировочной стоимостью 1,3 млрд евро) развивается в Гренобле, инновационном центре Франции. Он был начат в 2009 г. и рассчитан на 15 лет: к 2024 г. на площади в 250 га должно появиться 850 000 кв. м разнообразной недвижимости – в основном научных и университетских центров, которые не будут отделены от остальных городских кварталов, а неразрывно с ними связаны. По словам Женевьевы Фьоразо, помощника мэра Гренобля, здесь будет построен город будущего, город, для жизнедеятельности которого не нужны будут нефть и газ, загрязняющие окружающую среду.
Редевелопмент городских территорий актуален не только для европейцев. Китайская делегация впервые представила проект развития Чунцина, города с населением в 33 млн человек в западной части страны (четвертый по величине в Китае, вместе с пригородными и областными районами занимает более 8,2 млн га). К 2020 г. непосредственно урбанистическую территорию (сейчас она не занимает и 5% Чунцина) планируется увеличить до 547 300 га. И застроить ее не только жильем, но и коммерческой недвижимостью (гостиницами, многофункциональными и культурными центрами). Для сравнения: общая площадь Московского региона – 4,7 млн га (из них около 108 000 га занимает столица, остальное – область).
На MIPIM китайцы приехали, чтобы «изменить взгляд» иностранных инвесторов на потенциальные возможности в этой азиатской стране и привлечь их внимание не только к «традиционным» Пекину и Пудуну (город-район в Шанхае), но и, в частности, к Чунцину. Сам же китайский рынок, как отметил Сатору Ямашита, вице-президент Mitsui Fudosan Investment Advisors, пока больше рынок девелопмента, нежели инвестиций. Для азиатских (в частности, японских) инвесторов наиболее привлекательным местом вложения капиталов являются локальные рынки и безопасная Европа.
На панельной дискуссии Фонда РЖС (фонд привез для иностранных инвесторов участки в российских регионах, в основном под жилую застройку) представитель EuroHypo Маркус Ляйнингер тактично заявил, что в России большой потенциал у рынка жилья, но немецкие инвесторы предпочитают вкладываться в жилые проекты у себя дома, в Германии: там нет такой волатильности. Банкир признался, что раньше EuroHypo кредитовал жилье за пределами местного рынка, полученный опыт убедил их больше этим не заниматься. «Россия для западных инвесторов как закрытый ящик, – сравнил Маркус Ляйнингер. – Кто-то открыл, посмотрел, приобрел опыт, в том числе и негативный». Генеральный директор «Ренова стройгруп» Михаил Семенов с грустью отметил, что иностранцы ожидают от российских проектов доходность в 25% годовых в долларах. Но даже ожидания высоких дивидендов редко перевешивают инвестиционную осторожность. Европейские деньги не слишком любят пересекать местные границы.
В отличие от европейских архитекторов. Так, главный архитектор Барселоны Хосе-Антони Асебильо займется проектом развития Екатеринбурга. Соответствующее соглашение между ним и Корпорацией развития Среднего Урала было подписано на MIPIM-2011. Отвечая на мой вопрос о перспективах уральского проекта, 65-летний градостроитель пообещал сделать из Екатеринбурга ни много ни мало столицу Евразии. «Москва – ничто», – заявил он.