Для себя: Метры раздора

Редкость, когда покупатель решается судиться за недостающие метры с продавцом. Но нью-йоркский юрист Риши Бхандари не захотел отказываться от сделки и через суд требует, чтобы девелопер заплатил компенсацию либо разделил квартиру на два этажа.

Проект 12-этажного здания в стиле эпохи Возрождения был разработан архитектурной фирмой McKim Mead & White еще в 20-е гг. прошлого века. Скоро дом № 110 на Ливингстон-стрит в Бруклине стал визитной карточкой стиля официального Нью-Йорка. Изначально в этом здании располагалось Благотворительное общество защиты лосей, но в 1940 г. оно было передано Совету по образованию Нью-Йорка (отвечает за работу школ).

Но этому ведомству, судя по всему, здание пришлось не по вкусу. Руководители совета называли его «катакомбами» и «дворцом-головоломкой» и считали «мрачным и неприятным». Рудольф Джулиани, бывший мэром Нью-Йорка в 1994–2001 гг., как-то сказал, что дом № 110 по Ливингстон-стрит стоило бы взорвать.

Судьбу здания Совета по образованию (и самого совета) решил преемник Джулиани Майкл Блумберг, вступивший в должность мэра Нью-Йорка в 2002 г. Ему это здание напоминало московский официозный стиль. Он называл его «пресловутым Кремлем» и «затрапезным магазином сластей». Блумберг передал Совет по образованию (теперь – департамент по образованию) в ведение мэрии, и его головной офис переехал из Бруклина на Манхэттен, поближе к зданию мэрии. В 2003 г. здание на Ливингстон-стрит площадью 31 000 кв. м было продано за $45 млн девелоперской фирме Дэвида Валентаса Two Trees, которая превратила его в кондоминиум на 299 апартаментов. Все они были распроданы менее чем за год.

По сходной цене

Одна из квартир в этом доме приглянулась юристу Риши Бхандари и его невесте Хезер. 3-комнатная квартира с двумя ванными стоила вполне разумных денег – $795 000. Но уже после того как были внесены $79 500 залога, Бхандари показалось, что жилая площадь квартиры меньше заявленной официально. Он сам измерил спальни, гостиную и кухню и выяснил, что их площадь составляет не 69 кв. м, как было указано в документах, а лишь 58,9 кв. м.

«Это мошенничество, – утверждает Бхандари, – они сделали это намеренно». Он потребовал, чтобы сумма контракта была уменьшена на $111 000. Девелопер отказался это сделать, предложив Бхандари забрать залог с процентами и расторгнуть сделку.

Бхандари решил не сдаваться и подал против Two Trees судебный иск. «То, что они делают, в корне неправильно, – говорит он. – Мы пытаемся сделать все, что в наших силах, чтобы все были в равных условиях». Валентас узнал об иске от журналистов. «Я понятия об этом не имею, на самом деле понятия не имею, – сказал он. – Там же 300 человек, и я уверен, что один или два из них чем-то недовольны».

Как мерять?

Прецедентов, когда подобные дела доходят до суда, немного, признают юристы. Проблема в том, что единого стандарта измерения жилой площади в Нью-Йорке нет и девелоперы не стесняются прибегать к различным уловкам. Кто-то включает в расчет площадь стенных шкафов, кто-то – расстояние между стенами, кто-то просто добавляет фантомные квадратные метры. Большинство подобных конфликтов завершается возвращением депозита или изменением цены, говорит юрист Джеффри Шварц, до суда такие дела доходят редко.

Прокуратура штата Нью-Йорк, к ведению которой относится продажа квартир в новых кондоминиумах, не дает девелоперам указаний, как измерять площадь, но требует, чтобы они сообщали покупателям, как они это делают, и соблюдали собственные стандарты. Two Trees не оспаривает результат измерений Бхандари, но утверждает, что ее цифры не были некорректными. Стороны согласны с тем, что общая площадь квартиры составляет 106 кв. м – она включает в себя ванные, встроенные шкафы и холл. Разногласия связаны с измерением жилой площади.

Тяжба

2 ноября 2007 г., за неделю до того как должны были быть подписаны все документы, Бхандари написал электронное сообщение менеджеру Two Trees Ричарду Шиллу о том, что реальная жилая площадь не соответствует заявленной. Шилл ответил, что в плане квартиры «метраж приблизительный и основан на чертежах, которые были сделаны посредством измерений с учетом стен, поэтому площадь [на чертежах] превышает жилую площадь».

Бхандари подал иск в генеральную прокуратуру с требованием выплатить ему $330 000 компенсации ущерба за срыв сделки, вернуть заплаченные комиссионные юристам и упущенную прибыль, а также «выплатить любую другую компенсацию, которую присяжные готовы ему присудить». Это также вопрос принципа: если он заберет депозит и откажется от квартиры, девелоперы будут продолжать продавать недвижимость с завышенной площадью, уверен истец.

Меньший метраж – серьезный недостаток, утверждает Бхандари. Так, спальня хозяев оказалась почти на 5 кв. м меньше заявленной, а это значит, что с учетом высокого роста Бхандари (1,95 м) кровать займет почти все свободное место.

Тем не менее Бхандари по-прежнему хочет жить в этой квартире, правда заплатив за нее меньшую сумму, поскольку вместе с женой он уже потратил много времени на подготовку к переезду и ее обустройство. «Верните нам деньги за недостающие метры или дайте денег на строительство верхнего этажа (высота потолков в здании – 5,5 м), – говорит он, – либо постройте верхний этаж сами!»

Two Trees не комментирует разницу в результатах измерения. Но, по словам представителя компании Барбары Вагнер, суд отклонил обвинения, выдвинутые Бхандари, в нарушении условий контракта, мошенничестве и незаконном обогащении. Оставшиеся обвинения, «которые предстоит рассматривать суду», компания не комментирует.

Two Trees подала встречный иск к Бхандари с обвинениями в нарушении условий контракта, который в случае несогласия сторон по поводу метража предполагал только две возможности: покупку квартиры за $795 000 или возвращение депозита и отказ от сделки.

Мириться не хотят

Между тем война за квартиру становится все более ожесточенной. В феврале 2008 г. Two Trees разрешила супружеской паре, живущей на том же этаже, где расположена квартира, которую хочет купить Бхандари, пожить в ней какое-то время, поскольку их собственная квартира оказалась затопленной. Бхандари очень расстроился, что не он будет первым жильцом в этой квартире, и попросил временных постояльцев впустить его туда же, но на эту просьбу последовал отказ. Бхандари также обращался и к Two Trees с просьбой выселить этих людей, следует из судебных документов. Супруги прожили в «квартире Бхандари» пару месяцев, после чего вернулись в свою.

На слушаниях 21 февраля 2008 г. судья Мартин Соломон посоветовал Бхандари забрать депозит, поскольку, как только кондоминиум откроется, стоимость квартир упадет на 15%. Судья также не скрывал раздражения по отношению к методам Two Trees. Правда, критиковал он их «на основе своего опыта в других делах». По данным веб-сайта StreetEasy, жилье, которое продается после перестройки, сразу приносит 8,8% прибыли.

Дом на Ливингстон-стрит, 110, оказался негостеприимным не только для Бхандари. Похоже, девелоперу грозят новые иски. Во-первых, тем, как измерялась площадь квартир, недоволен не только Бхандари. Во-вторых, у живущих в этом здании есть и другие жалобы, в том числе неработающая система отопления и кондиционеров, непредсказуемость водоснабжения, плесень в здании и затопления, которые случались уже не раз. Все это время Бхандари с женой живут в съемном жилье. Им даже пришлось раздать часть свадебных подарков, например микроволновку и стулья. «Было бы хорошо иметь в собственности свое жилье, жить со всеми нашими свадебными подарками в удобном и безопасном месте», – говорит Хезер. А судебный иск «поможет другим людям в будущем», надеется она. Очередные слушания по этому делу назначены на 23 марта.

А как в Москве?

Денис Попов, гендиректор Contact Real Estate:

– Покупатель новостройки действительно может столкнуться с тем, что проектная площадь (за которую он заплатил) не совпадает с той, что в итоге построена. Самое большое расхождение происходит за счет двух факторов: – застройщики учитывают летние помещения (балконы, лоджии, террасы) и включают их в стоимость проекта с определенным коэффициентом. При замере БТИ перед вводом объекта в эксплуатацию летние помещения не входят в общую площадь, а отмечаются в отдельной графе; – специалисты БТИ измеряют площадь квартиры с некой типовой планировкой, которую предоставляет застройщик. В общую площадь не включается толщина стен (то, сколько метров занимают стены, зависит от планировки – количества стен и их толщины).

Ольга Богородицкая, департамент элитной недвижимости Knight Frank:

– Расхождения в площади встречаются часто, и добросовестные застройщики это учитывают, предусматривая порядок последующих взаиморасчетов. Мы, как риэлторы, всегда настаиваем на включении в договор долевого участия пункта о порядке действий в случае изменения итоговой площади объекта в большую или меньшую сторону после обмеров БТИ. На их основе выполняется перерасчет между застройщиком и инвестором и составляется акт о взаиморасчетах.