Технологии рынка: Метры и сотки в розницу

Пожалуй, единственным вариантом для тех, кто не располагает свободной суммой в несколько миллионов рублей, необходимой для покупки столичной однушки в спальном районе, остаются коллективные инвестиции в недвижимость – через паевые фонды.

Благодаря фондам можно инвестировать сразу в несколько объектов. Хлопоты по оценке и выбору перспективных проектов, наблюдению за строительством, оформлению прав собственности и проч. перекладывается на управляющие компании. Правда, за это УК берут комиссию – обычно 1–3% от стоимости активов фонда в год, а иногда плюс еще 10–20% от заработанной фондом прибыли. Но она вычетается из активов фонда автоматически, и опять же это не доставляет хлопот пайщикам.

Первый ЗПИФ недвижимости появился на российском рынке в марте 2003 г., к концу 2005 г. их было около 80. А сейчас, по данным Investfunds, в России функционирует более 450 ЗПИФов недвижимости, еще около 20 формируется и 88 готово к размещению паев.

Однако подавляющее большинство из них ориентировано на крупных инвесторов – юрлиц и зачастую создается под заказ для «упаковки» объектов недвижимости, принадлежащих определенным финансовым или промышленным группам, с целью оптимизации налогообложения и эффективного управления активами. Об этом говорит и тот факт, что 60% действующих ЗПИФов недвижимости доступно только квалифицированным инвесторам. Половина действующих фондов имеет не более трех пайщиков, и лишь у девяти ЗПИФов недвижимости число открытых лицевых счетов клиентов перевалило за сотню.

Источники доходов у фондов разные. Среди действующих сейчас и создающихся ЗПИФов недвижимости есть рентные, которые получают доход от сдачи в аренду приобретенных ими производственных, офисных или жилых площадей. Земельные ПИФы зарабатывают на росте стоимости участков, например, после перевода земель в иную категорию, сдачи сельхозугодий в аренду фермерам и т. д. Строительные и девелоперские фонды заняты финансированием возведения и модернизации объектов недвижимости для последующей продажи либо сдачи в аренду.

Несколько ныне действующих фондов позиционируются как розничные, т. е. готовые работать с небольшими средствами многих клиентов. Среди них, к примеру, фонд «Коммерческая недвижимость» под управлением УК «Тройка диалог», который инвестировал активы в 13 объектов коммерческой недвижимости в девяти регионах России. В частности, это пять ресторанов «Тинькофф» в Москве и других городах, торговые и офисные помещения в Москве, Казани, Новосибирске и проч., земельные участки. ЗПИФ «Арсагера – жилые дома» управляющей компании «Арсагера» вложил средства пайщиков в 12 квартир, которые сдаются в аренду. А фонд «Арсагера – жилищное строительство» инвестирует в строящееся жилье в Санкт-Петербурге для последующей продажи готовых квартир. Земельный рентный фонд «Финам – капитальные вложения» (УК «Бин Финам групп») вкладывает средства в земли сельхозназначения и сдает их в аренду фермерским хозяйствам.

Сколько можно заработать

УК ЗПИФов не имеют права гарантировать клиентам какую-либо доходность вложений. Доход пайщиков определяется выбором инвестиционной стратегии и рыночной конъюнктурой.

«Сейчас доходность выше 12% годовых могут обеспечить строительные фонды, имеющие на момент инвестирования как минимум всю разрешительную и строительную документацию и располагающие площадкой под строительство, после реализации готового объекта. Доходность фондов с готовыми объектами заметно ниже. В качестве источника дополнительного дохода некоторые фонды указывают распродажу в розницу квартир, купленных у застройщиков крупными лотами. Эта стратегия с учетом возможного роста цен на недвижимость в Московском регионе и Санкт-Петербурге может приносить до 20% годовых. Рентный бизнес дает не более 10–12% годовых в рублях», – рассказывает управляющий директор по доверительному управлению Промсвязьбанка Иван Гелюта, долгое время специализировавшийся на фондах недвижимости.

Впрочем, эффект от вложений в закрытые фонды недвижимости с этого года немного снизится из-за введения налога на имущество и земельного налога с недвижимости ЗПИФов за счет их активов. Ранее эти налоги не уплачивались по тем объектам недвижимости и земле, которые находились в фондах. Если будет принято решении об уплате налога на имущество (ставка – до 2,2%) с балансовой стоимости, сумма налога будет небольшой по сравнению со стоимостью активов фонда. «Если налог придется платить с рыночной стоимости объектов, доходность вложений в фонды может снизиться на 1,5% годовых», – считает Иван Гелюта.

На карманные расходы

Обычно доход в ЗПИФах выплачивается лишь после ликвидации фонда вместе с вложенными средствами пайщиков. Однако иногда правила фондов, чаще всего рентных, предусматривают промежуточные выплаты. Например, 3% от стоимости чистых активов фонда дважды в год выплачивает «Арсагера – жилые дома». По правилам «Финам – капитальные вложения» пайщикам ежегодно выплачивается доход в размере 50% поступлений от аренды за вычетом налогов. По результатам 2010 г. пайщики получили по 3,85 руб. на один пай (около 3% годовых).

На промежуточные выплаты по паям рентного фонда «Своя земля – рентный» под управлением УК «Трастюнион эссет менеджмент» согласно правилам идет 100% доходов фонда за вычетом издержек, доход выплачивается ежемесячно. К примеру, в марте на каждый пай стоимостью около 5000 руб. УК начислила 43,62 руб., т. е. 9,6% годовых.

Только при наличии дохода промежуточные выплаты получают пайщики «Коммерческой недвижимости». Но каким бы ни оказался размер заработанного УК дохода и в какой бы форме он ни выплачивался, пайщики получат на 13% меньше за счет списания налога на доходы физических лиц.

Купил, продал

Входной билет даже в фонды, готовые при формировании продать паи инвестору с улицы, чаще всего обходится в 0,5–1 млн руб. Но встречаются ЗПИФы недвижимости, принимающие в ряды своих пайщиков людей со значительно меньшими средствами – от 100 000 руб. А розничные фонды время от времени проводят дополнительное размещение паев, принимая от клиентов еще более мелкие суммы. Это, к примеру, вышеназванные «Коммерческая недвижимость», «Арсагера – жилые дома» и «Арсагера – жилищное строительство». До 20 апреля 2011 г. УК «Бин Финам групп» принимает заявки на приобретение дополнительных паев фонда «Финам – капитальные вложения» от любых инвесторов. «Минимальная сумма приобретения паев для нового пайщика – всего 30 000 руб.», – говорит гендиректор УК «Бин Финам групп» Алексей Гарюнов. Потенциальным вкладчикам фондов можно следить за рекламой и сообщениями управляющих о допразмещениях на их профессиональных сайтах NLU.ru, Investfunds.ru.

Также паи некоторых фондов можно купить на бирже через фондового брокера, если, конечно, управляющая компания фонда прошла процедуру листинга. Минимальные суммы для инвестиций здесь, пожалуй, самые демократичные – один биржевой лот, обычно равный одному паю. К примеру, на ММВБ сейчас активно торгуются паи всех розничных фондов, а всего на эту биржу выведено 66 ЗПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов.

Проблема пайщиков большинства закрытых ПИФов – выйти из фонда досрочно. Один из вариантов быстро превратить паи в деньги – биржа, но только в том случае, если паи были приобретены здесь же.

Для увеличения ликвидности паев некоторые УК сами организуют «вторичный рынок». Например, УК «Арсагера» привлекла к этому банк «Центр-инвест», который ежедневно продает и покупает паи ее фондов по установленным ценам.

Выбор кубышки

Желающим попробовать свои силы на рынке коллективного инвестирования в недвижимость эксперты советуют прежде всего выбрать подходящую стратегию: строительство для продажи, земля для аренды и проч. Будущему пайщику важно определиться, хочет он получать доход регулярно или единовременно после завершения проекта. Все это указано в правилах доверительного управления фондом. Из правил можно узнать о затратах на управляющую компанию и инфраструктуру фонда (в совокупности 1,5–10% от активов).

По мнению председателя совета директоров МДМ-банка, экс-руководителя ФСФР Олега Вьюгина, для надежных инвестиций на долгий срок, например 10 лет, в настоящее время подходит рентная недвижимость. На длительных интервалах времени ее стоимость растет, а рента будет постоянно приносить дополнительный доход, который можно капитализировать.

По мнению экспертов, коллективное инвестирование менее рискованно, чем самостоятельное вложение денег в недвижимость. Да, цены могут упасть и принести убыток инвесторам. Но риски ниже благодаря диверсификации активов фонда.