Ориентиры: Магазин на четыре буквы
Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International
- В мировой практике существует несколько классификаций, но они, прежде всего, дают возможность отнести торговый центр к тому или иному типу, но не помогают оценить качественные показатели. Их не всегда можно применить к российской действительности ввиду «молодости» рынка торговой недвижимости. Данная классификация призвана оценить качество проекта с точки зрения собственника, посетителя, арендатора и потенциального инвестора. Благодаря этим параметрам можно будет самостоятельно классифицировать тот или иной торговый центр. Но в случае с определением класса ТРЦ не всегда классность будет отвечать самым высоким ставкам, как это происходит в офисной недвижимости – чем выше класс, тем выше ставка. Супер качественный торговый центр может генерировать арендный доход с 1 кв. м ниже, чем торговый центр, расположенный у станции метро просто потому, что он находится в зоне интенсивного пешеходного потока. Этот недочет может быть исправлен, прежде всего, добавлением к фиксированной ставке процента от оборота, который является прямой производной не просто качества ТРЦ, но и его популярности у посетителей и их готовности тратить деньги именно в этом месте. Что касается прохождения классификации со стороны московских ТРЦ – это, скорее всего, зависит от готовности и открытости собственников объектов, поскольку часть информации является по общему мнению конфиденциальной, хотя в мировой практике она открыта для широкой публики. Классификация поможет, прежде всего, региональным проектам стремиться создавать качественную торговую недвижимость и привлекать ритейлеров в свои проекты.
Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield:
- Идея классификации ТЦ проистекает из офисной классификации, которая уже много лет используется в Москве. Но основа офисной классификации в принципиальной возможности формализировать качество офисного здания. Очевидно, что высокий потолок лучше низкого, эффективная планировка лучше неэффективной и. т.д. То есть офисная классификация описывает само здание, как инженерную структуру. Арендатор сам делает отделку и организует офис под свои нужды. Эта классификация помогает и девелоперам и арендаторам. В результате существует достоверная и наблюдаемая на протяжении все истории рынка зависимость между классом и арендной ставкой. Спрэд между классами А и В+ - $200, между В+ и В- - еще $100. Торговый центр – принципиально иной организм. В нем появляется еще одна сторона – покупатель. То есть это уже ближе к b2c бизнесу, со всеми его особенностями. По сути – единственный критерий качества ТЦ – его способность генерировать продажи. Если этот показатель высок, то это значит, что этот объект хорош и для покупателей и для арендаторов. Соответственно девелопер получает высокие арендные ставки. Но продажи далеко не в первую очередь зависят от самого здания. Скорее от совокупности местоположения и соответствия концепции этому местоположению. Как можно формализировать это соответствие? Еще более сложный вопрос в том, что ТЦ, как сложный организм переживает своего рода эволюцию и живет в изменяющейся среде. А это значит, что каждый год нужно будет реклассифицировать объект. Кроме того, существует большое количество форматов ТЦ и сравнивать их между собой не всегда корректно. В классификации ТЦ таится две опасности. В принципе классификация абсолютно нерелевантна для потребителя. Ему все равно, в какой ТЦ ходить, главное, чтобы было удобно и нравилось. Также классификация нерелевантна для арендаторов. Арендатор смотрит на имеющийся поток и то, насколько он соответствует его продукту. А вот для владельца и инвестора – класс основа для торга. То есть ставка капитализации по классу А всегда должна быть ниже чем по более низкому классу. А полпроцента разницы в ставке это $2 млн разницы в цене. Оценщики также будут вынуждены пользоваться такой классификацией. В итоге, будет получаться так, что торговые центры с хорошим потоком, но не удовлетворяющие высшим требованиям будут оцениваться ниже, а те, которые совершенны с точки зрения классификации, но не достигающие высоких показателей – выше.
Идеальный торговый центр класса АААА в Москве должен быть заполнен исключительно федеральными или международными брендами, непременно иметь лист ожидания, атриум и не менее чем одно машино-место на 22–29 кв. м, обязательно быть «открытой книгой» (система open book в управлении), с уровнем доходов на 1 кв. м арендуемой площади более $1200. Но прозрачность компаний-владельцев пока не так уж важна.
Это – и многое другое вплоть до шага колонн, мощностей электроснабжения, высоты потолков, средней дневной посещаемости и проч. – следует из предложенной рынку Российским советом торговых центров (РСТЦ) классификации.
«Это лишь одна из возможных комбинаций параметров, дающая на выходе класс АААА», – комментирует Роман Скороходов, гендиректор ГК Watcom (соорганизатор проведения классификации). Цель – «создать консолидированное комплексное представление о качестве применительно к объектам торговой недвижимости в России». Понятное в то же время иностранцам.
«Прозрачность собственника объекта – факультативный критерий, это связано со стадией развития российского рынка. Но в будущем он может стать обязательным», – добавляет Скороходов. Вообще, классификация – дело сугубо добровольное. «Экспертной комиссии необходимо получить обширный объем информации от собственника/УК объекта, которая обычно является конфиденциальной», – объясняет он.
Четыре буквы появились потому, что каждый объект оценивается по четырем блокам, позволяющим проанализировать качество ТЦ как здания, как арендного бизнеса, как места проведения досуга и как актива. По каждому из этих блоков ТЦ и будет присваиваться одна из трех букв (А, В, С), в итоге получится всесторонняя оценка.
Совместный проект РСТЦ и Watcom был представлен на MAPIC в ноябре 2010 г. и сейчас проходит тестирование на 15 ТЦ России. «90% пунктов не вызвали существенных возражений при тестировании», – сообщает Watcom.
Несколько столичных девелоперских и консалтинговых компаний принимали участие в разработке стандартов и критериев. Денис Соколов из Cushman & Wakefield, Олеся Черданцева из Jones Lang LaSalle и другие эксперты отметили: РСТЦ с 2008 г. проделал огромную работу. Но даже они сомневаются в том, что подобную классификацию можно будет провести в Москве. «Никто из владельцев не откроет финансовых потоков», – говорят консультанты.
«Аналитикам собственники эту информацию открывают. Даже если данные о финансовых потоках не раскрываются, классификация может быть проведена по другим блокам», – возражает Скороходов. По его словам, в Москве готовы уже сейчас пройти классификацию «Золотой Вавилон – Ростокино», «Охотный Ряд», «Тройка», «Ритейл-парк» и «Галерея Аэропорт».
«Единственный критерий качества ТЦ – его способность генерировать продажи. А это далеко не в первую очередь зависит от самого здания», – рассуждает Соколов. «Торговый центр, не относясь к классу А по техническим характеристикам, может быть весьма успешным», – говорит Ольга Збруева из компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. С другой стороны, «для владельца и инвестора класс – основа для торга. То есть ставка капитализации по классу А всегда должна быть ниже, чем по более низкому классу. А полпроцента разницы в ставке – это $2 млн разницы в цене. Может получиться так, что торговые центры с хорошим потоком, но не удовлетворяющие высшим требованиям, будут оцениваться ниже, а те, которые совершенны с точки зрения классификации, но не обеспечивают хороших продаж, – выше», опасается Соколов. «Не всегда класс ТРЦ будет соответствовать ставкам, как это происходит в офисной недвижимости», – уверена Галина Малиборская из Colliers International.
Соколову не известны примеры успешной классификации ТЦ в Европе. По словам Эрмин Амис, управляющего директора ICSC Europe LLC, на Западе качество ТЦ ровное, стабильное, потребности их классифицировать нет. В России из-за разношерстности объектов и большого разброса в качестве торговых центров это более актуально – и полезно для иностранных ритейлеров, желающих выйти на российский рынок, считает она. По данным JLL, в 2011 г. это планируют, например, сделать American Eagle, Victoria Secret, Bath and Body Works. Кроме того, крупные компании – держатели франшиз активно наращивают портфель новых брендов для развития в России.