Ориентиры: Выжать из участка максимум
На запрет строительства в центре и ограничения по застройке по городу девелоперы отвечают проектированием многофункциональных комплексов (МФК).
МФК позволяет выжать из участка по максимуму. К примеру, за счет увеличения этажности здания, размещения на непопулярных у ритейлеров верхних уровнях офисных площадей, говорит Ирина Каграманова из ГК «Ташир». Это одна из немногих компаний, которая уже имеет опыт реализации МФК. В настоящее время «Ташир» работает над Gazoil City, «Дирижаблем», рекреационным комплексом в центральном ядре ММДЦ «Москва-сити», городом – спутником Москвы Gazoil Park.
Еще один давний поклонник МФК – Capital Group, предложившая рынку «Авеню-77», «Легенды Цветного», «Город столиц». В «Городе столиц» в ММДЦ «Москва-сити» 35% площадей занимают апартаменты, 30% – офисы, 23% отдано под паркинг и 12% – под ритейл. Capital Group начала проектирование следующего участка в «Москва-сити» – № 16. «Мы пока не анонсируем коммерческие показатели, объект находится в стадии подготовки к выходу на рынок», – говорит Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости компании.
Для каждого места формируется своя «смесь». Не всегда, кстати, удачная. Еще вопрос, насколько комфортно будет людям, купившим апартаменты в том же ММДЦ или, например, в «Даниловской мануфактуре». Квартира, окнами выходящая прямиком в соседний офис, нравится далеко не всем.
Но, по данным Capital Group, в «Городе столиц» продано более 70% апартаментов. И уже более полугода темпы реализации составляют 10–15 апартаментов в месяц, что для элитной недвижимости хороший показатель, радуется Исаев.
У МФК много плюсов, которые вдохновляют девелоперов. Например, торговый центр в составе МФК с жилой и офисной составляющими будет гарантированно обеспечен посетителями, считают Каграманова и Исаев. Всех чрезвычайно привлекает эффект синергии, о котором много раз упоминали участники конференции «Многофункциональные комплексы России», организованной АНConferences в марте. Разные сегменты недвижимости в составе одного проекта диверсифицируют риски и увеличивают рентабельность объекта.
О недостатках МФК как-то забывается за перечислением достоинств. А ведь среди рисков значатся меньшая ликвидность, дорогая и сложная эксплуатация, снижение уровня безопасности и т. д., напоминает Юлия Никуличева, директор Jones Lang LaSalle. Затраты на строительство – выше, сроки окупаемости – ниже. Если какая-то часть МФК неэффективна, недозагружена, продать такой объект сложно.
Но нехватка площадок под строительство, высокая стоимость земли и неясная политика властей Москвы по застройке города все равно заставляют девелоперов лезть в небо, надстраивая офисы над торговлей, квартиры – над офисами и разбавляя этот суп ресторанами и паркингами.