На асфальте: Девелоперы ставят на богатых

Этот сегмент и до 2008 г. считался самым проблемным, а в кризис и вовсе «замерз» на нулевой отметке. Но, похоже, девелоперы считают, что экономический климат должен в ближайшее время заметно потеплеть.

По данным из отчета Knight Frank и Citigroup, в России 118 000 граждан располагает ликвидными активами в $5 млн и более. Москва, по экспертным оценкам, аккумулирует 80% общего поголовья богатых россиян, остальное распределяется между Петербургом и некоторыми городами-миллионниками. Для рынка дорогого жилья ключевая проблема заключается в том, что кривая доходов в России строится по Вильфреду Парето, а не по Гауссу. 20% населения контролирует почти 50% доходов (47,8% – по России, 56,5% – в Москве). И внутри состоятельной двадцатки работает та же закономерность.

Российский рынок жилья перекошен: сегмент de luxe исправно обслуживает потребности небольшой группы. Жаль, нет данных по «семейным» сделкам: сначала купили для себя, потом отселяют повзрослевших детей, покупают апартаменты или домик для пенсионеров-родителей... По некоторым оценкам, клановые сделки составляют в дорогом сегменте до 30%.

В следующей зоне, где как раз и должны располагаться представители upper middle, которые рвутся в элиту, не то чтобы пустота, но сильно разреженное пространство. По данным доклада Высшей школы экономики «Неравенство в России», в Петербурге между доходами верхних 20% и следующей двадцатки разрыв почти в 2 раза. То есть за суперэлитой следуют не потребители бизнес-класса, а те, кто старается накопить миллион-полтора на переезд из двушки в трешку поновее.

«Если у нас экономика сырьевая, мы обречены иметь немного очень богатых людей и много бедных. Мне, конечно, не нравится, что у нас средний класс – 12 млн плюс 1 млн богатых. Это меньше 10%. В такой стране опасно ходить по улицам в некоторых районах и даже городах», – говорит Эдуард Бозе, эксперт Центра стратегических разработок «Северо-Запад».

Поэтому два десятка квартир с видами на Эрмитаж и Стрелку в комплексе, который строится в Зоологическом переулке, скорее всего купят даже и по 20 000–30 000 евро за 1 кв. м. А вот 700 жилых единиц в проекте «Набережная Европы», где виды еще и получше и комфортная среда будет создана, а качество как минимум не уступает «зоологическому», будут продаваться не год и не два. По одной простой причине: где же найти столько покупателей?

Проблемная «элита»

Однако участники рынка не унывают. По данным СК «Возрождение Санкт-Петербурга», сейчас на рынке представлено около 400 000 кв. м дорогого жилья, за прошлый год покупатели приобрели около 94 000 кв. м. У экспертов Knight Frank другие данные: по их расчетам, объем предложения в элитном сегменте – около 155 000 кв. м, поглощение за прошлый год составило около 60 000 кв. м (400 квартир). За первые три месяца 2011 г., подсчитали в Knight Frank, продано около 14 000 кв. м в строящихся и сданных комплексах – показатели примерно на уровне прошлого года.

Расхождения в цифрах не случайны: о терминах и единой классификации петербургские специалисты не могут договориться уже лет 10 и, похоже, не договорятся никогда. Дело не в отсутствии доброй воли, а в специфике Петербурга: в центральной части полноценная «элита» практически невозможна (проблемы с окружением, с транспортной доступностью; не получается создать нужное число парковочных мест), за пределами центра – виды не те и статус под вопросом. Даже безупречный Каменный остров аналитики ставят под сомнение – из-за разводных мостов. Какие недостатки для «элиты» простительны, а какие критичны – вопрос дискуссионный. По умолчанию элитным жильем застройщики называют всякий объект, который хотят продать дороже 120 000–130 000 руб. за 1 кв. м. Но и эта ценовая граница условна.

На готовенькое

Основная тенденция – покупатели предпочитают объекты под ключ, с отделкой, а иногда даже уже и с мебелью. По мнению аналитиков Knight Frank, 72% сделок, заключенных за последний год, – продажи в уже сданных домах.

В русле этой тенденции действует, к примеру, холдинг RBI, предложив покупателям квартиры с отделкой в комплексе «Таврический». Доля продажи таких квартир в этом объекте составила 60%. Апартаменты с отделкой можно купить и в комплексе «Александрия» на Новгородской улице.

По данным RBI, цены в I квартале менялись незначительно: плюс 2,7% в категории de luxe (средняя цена – около 430 000 руб. за 1 кв. м), минус 2,9% в категории А (средняя цена – 188 000 руб.). Стабильной остается ценовая ситуация в бизнес-классе, в среднем 1 кв. м стоит 116 600 руб.

Гендиректор компании «Мир квартир. Элит» Петр Войчинский полагает, что «вторичная первичка» (приобретение квартир в сданных комплексах) уже образовала самостоятельный, динамично растущий сегмент рынка. Кроме того, считает Войчинский, эта тенденция может вернуть на рынок частных инвесторов – группа, практически позабытая за время кризиса.

В этом году новое предложение будет формироваться за счет крупных кварталов, дорогих, но все-таки не претендующих на звание элитных. Например, корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» начала реализацию проекта «Смольный квартал» – около 80 000 кв. м, в непосредственной близости от городского «центра силы» (Смольного), на месте бывшего психоневрологического диспансера № 1.

Эта же компания заявила о начале крупного проекта на пр-те Медиков (изначально здесь планировался деловой квартал). На Петроградской стороне на территории в 7,4 га начинает строиться комплекс общей площадью 191,3 кв. м, 108 700 кв. м займет жилье. Цены пока официально не заявлены, предположительно стоимость 1 кв. м составит около 95 000–100 000 руб.

Компания ЛЭК реализует четыре проекта бизнес-класса: «Лондон-парк» в северной части города, «Граф Орлов» на Московском проспекте, «Премьер-палас» и «Классика» на Петроградке. В этой же нише работает компания «Арена», которая сейчас активно продвигает третью и четвертую очереди комплекса «Новый город» на Охте (приостановленные в кризис). Осталось убедить покупателя, что Малая Охта – это «почти центр».

В конце апреля гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков объявил о «достижении договоренностей» с одним из крупнейших банков на предмет кредитования. Это значит, что в активную фазу выходит еще один крупный проект: в «Леонтьевском мысе» будет 150 000 кв. м жилья и 16 000 кв. м коммерческих помещений. По совокупности в 2011 г. на рынок будет выведено не менее 500 000 кв. м жилья бизнес-класса в ценовом диапазоне от 95 000 до 150 000 руб. за 1 кв. м.

Новые земли

Участники рынка полагают, что дорогой сегмент будет развиваться (в том числе) за счет редевелопмента промышленных зон. Второе направление, обладающее большим потенциалом, – «насыпные» (намытые) участки. «Как только девелоперы решатся делать острова, это изменит сознание покупателей. Может получиться по-настоящему уникальное предложение», – полагает Павел Андреев, гендиректор ГК ЛЭК.

Алексей Далматов, директор по инвестициям компании «ЮИТ Лентек», считает, что есть недооцененные территории на Васильевском острове, есть хорошие перспективы у некоторых зон вдоль Московского проспекта. «Проекты, ориентированные на создание жилья бизнес-класса, предполагают создание комфортной среды (включая социальные объекты). Они не могут быть маленькими, речь может идти о 50 000–100 000 кв. м. И здесь уже начинаются риски, связанные с объемом спроса», – рассуждает Далматов.

Павел Андреев уверен, что «драматического разрыва» между наиболее обеспеченной группой и следующими за ней категориями на самом деле нет: «Средний класс хорошо представлен на рынке жилья, это показывают продажи».

В общем планы строителей и их представления о платежеспособности покупателей сильно расходятся с официальной статистикой доходов.