Доходное место: Много функций – много проблем

Не хранить яйца в одной корзине – этому совету следуют многие бизнесмены. В недвижимости один из вариантов диверсификации рисков – многофункциональные комплексы. Девелоперы строят их в надежде, что хоть что-нибудь устоит и в тяжелые времена.

В разных корзинах

«Когда в пик кризиса продажи просели, особенно в сегменте фэшн-ритейла, показатели продаж на фудкорте, в детской игровой зоне и кинотеатрах были отличные», – вспоминает Ирина Каграманова, представитель ГК «Ташир». Строго говоря, их торгово-развлекательные центры «Рио», о которых шла речь, не являются многофункциональными комплексами (чтобы так называться, один объект должен объединять три функции). Но российские девелоперы и консультанты обычно пренебрегают такими мелочами. Тем более что в Москве мало работающих полноценных МФК, но уже много как бы многофункциональных комплексов, которые показали свою эффективность.

Брокеры любят приводить в пример «Метрополис» у ст. м. «Войковская». Он вышел на рынок в самый разгар кризиса (в 2009 г.), тем не менее торговая часть довольно быстро была сдана арендаторам. Объект находится на первой линии Ленинградского шоссе, на территории бывшего завода «Рубикон» (10 га). Общая площадь – 350 000 кв. м, из них более 70 000 кв. м занимают офисы, 80 000 кв. м – торговая часть. Объем инвестиций в комплекс – $800 млн. Сейчас это два отдельных здания: ТЦ и офисный центр. Многофункциональным «Метрополис» станет, когда на территории комплекса построят обещанную гостиницу.

Татьяна Тикова, руководитель отдела оценки Colliers International, также назвала «Риверсайд тауэрс», «Садовые кварталы», «Аквамарин». Полностью готов и действует пока только «Риверсайд тауэрс» компании Enka (комплекс из семи зданий класса А, включающий в себя бизнес-центр, торговую галерею, рестораны и кафе, отель).

На Павелецкой AFI Development достраивает МФК «Аквамарин». Офисное здание (первая фаза строительства) было продано в 2005 г. Во вторую очередь (почти 50 000 кв. м) построили элитный ЖК, гостиницу «4 звезды» и офисный комплекс «Аквамарин II». Третья фаза (75 500 кв. м) предполагает строительство офисного комплекса класса А, четвертая (в разработке) – редевелопмент административного здания в офисный центр класса А площадью 30 820 кв. м.

Когда мало земли

Строить МФК, по мнению Дениса Колокольникова, гендиректора Russian Research Group, надо в случае недостатка площади (например, есть небольшой участок в центре). Или, напротив, если участок слишком хорош или слишком велик, чтобы отдавать его только под торговый или офисный объект. К большому участку за пределами Москвы можно привлечь таким образом внимание, сочетание функций поможет обеспечить спрос, добавляет Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle (JLL).

Самый высокий МФК в столице – ММДЦ «Москва-сити». Хотя в мире небоскребы уже не считаются оптимальными проектами для девелоперов, говорит Аркадий Воловник, заместитель руководителя инвестдепартамента банка «Российский кредит»: «Выше 50-го этажа строить невыгодно». Меньшая ликвидность, сложное и дорогое управление, снижение уровня безопасности и др., перечисляет недостатки высотных МФК Никуличева. Их себестоимость по сравнению с монофункциональными объектами больше на 30–40%. Потери площади в небоскребах доходят до 20% из-за необходимости создания дополнительных вертикальных связей (в стандартных по высоте зданиях теряется 10–15%), добавляет она.

Такие проекты долго окупаются. Так, в «Москва-сити» для возврата инвестиций потребуется от 7–8 лет, по оценке JLL. Для сравнения: торгово-офисную часть своего МФК «Саммит» компания «Уникор» планирует окупить уже в 2016–2017 гг. «Торговая часть нами уже полностью «закрыта» крупными арендаторами, а первые коммерческие офисы в комплексе начали работу в апреле текущего года», – рассказывает Анжела Кузьмина, коммерческий директор УК «Уникор». В МФК «Саммит» на месте бывшей гостиницы «Минск» (Тверская, 22) площадью 64 000 кв. м входят гостиница Intercontinental Moscow Tverskaya под управлением Intercontinental Hotels Group, офисы класса А, торговые галереи, конгресс-холл, фитнес-центр и подземный паркинг. Объем инвестиций составил $250 млн. Девелопер и инвестор проекта – банк «Российский кредит». «Вернуть вложения в гостиничную часть планируем не ранее 2020–2022 гг.», – говорит Кузьмина.

Но хотя небоскребы не внушают доверия не только некоторым девелоперам, но и московским чиновникам, в Capital Group придерживаются иного взгляда. МФК «Город столиц» (73 этажа и шесть подземных уровней) построен, и компания приступает к следующему на участке № 16. По словам Петра Исаева, директора департамента коммерческой недвижимости Capital Group, уровень вакантных площадей в «Городе столиц» – менее 7% и более 70% апартаментов продано. Площадь проекта – 288 000 кв. м. В комплексе кроме офисов фитнес- и SPA-центры, ритейл-зона, кафе и столовая, рестораны, галерея современного искусства, паркинг на 2322 машино-места и др.

Площадь комплекса, который будет построен на участке № 16, – 250 000 кв. м. 87 этажей, пять подземных уровней, паркинг на 3864 машино-места. Уже сейчас компания привлекает оператора гостиничной сети, апартаменты с отделкой начинают продаваться «на этапе выхода из земли».

По мнению Исаева, многофункциональность дает девелоперам стабильный cash flow за счет диверсификации доходов в жилой и коммерческой недвижимости, позволяет уменьшить кредитную нагрузку и оптимизировать расходы на этапе проектирования и строительства.

Хороший, плохой, дорогой

МФК достаточно сложны в реализации на всех этапах, начиная от разработки концепции, проектирования и заканчивая эксплуатацией, сетует Каграманова. Частой ошибкой было создание объекта, который по своим объемам и набору функций не соответствует месту или требованиям рынка, продолжает Тикова. Нередко разные части комплекса мешают друг другу.

Юлия Никуличева приводит в пример Lotte Plaza. Сочетание торгового и офисного сегментов позволило девелоперу Lotte Group увеличить объемы строительства, доходы, расширить инфраструктуру, привлечь дополнительный поток посетителей и т. д. Но в проекте есть ошибки с точки зрения внутренней логистики и взаимодействия компонентов, офисная часть недостаточно изолирована от шумных зон, много полезной площади теряется, кроме того, части этого МФК ориентированы на разные социальные группы. По мнению участников рынка, семь торговых этажей – слишком много, лучше, если бы их было 2–3, а площадь этажа была бы больше.

Проект Capital Group на Соколе (жилой комплекс и «Метромаркет») также не лишен недостатков: жилая часть не изолирована от шумного магазина у метро, есть ошибки в разделении пешеходных и транспортных потоков. Разница в социальном уровне целевых групп ведет к снижению уровня безопасности. Там также теряется много полезной площади, отмечает Никуличева. Соседство ритейла сегодня раздражает жителей, но квартиры в этом ЖК продавались на ура, вспоминает она.

Сочетание гостиничной и офисной функций, как в «Рэдиссон САС Славянская», также чревато потерями полезных площадей. И всегда приходится привлекать несколько управляющих компаний.

В МФК «Смоленский пассаж» офисных и торговых площадей примерно поровну: 18 000 и 17 000 кв. м соответственно. Этот комплекс строили в 1998 г. Если бы его делали в 2007 г., сделали бы больше офисов и здание повыше, полагает Никуличева. После того как съехал «Стокманн», который занимал 50% торговых площадей, якорного арендатора там пока так и не появилось. Сейчас собственник меняет концепцию проекта.

Модный или перспективный

МФК становится все более модным форматом. Девелоперы и архитекторы более-менее научились его проектировать и строить, а консультанты – просчитывать концепцию. И теперь компании просто-таки наперегонки заявляют о новых проектах МФК.

ГК «Ташир» реализует Gazoil City, «Дирижабль», рекреационный комплекс в центральном ядре ММДЦ «Москва-сити». В состав Gazoil City входят два жилых корпуса, детский сад, торговый центр, здание бытового обслуживания. Объем инвестиций составляет $560 млн.

Основная функция «Дирижабля» – жилая. При общей площади объекта 100 000 кв. м нежилых помещений всего 11 000 кв. м, торговый центр займет 4500 кв. м. Объем инвестиций – $150 млн. «Мы рассчитываем приступить к активным продажам квартир, когда объект выйдет на более высокую стадию готовности, что даст возможность реализовывать их по более высокой цене», – говорит Каграманова.

В многофункциональном рекреационном комплексе в «Москва-сити» есть гостиница (20 000 кв. м), торговые помещения (8000 кв. м), 16 000 кв. м офисов. Общая площадь проекта – 70 000 кв. м. Объем инвестиций – $100 млн.

УК «Уникор» реализует проект МФК «Садовые кварталы». Общая площадь проекта составит более 450 000 кв. м, из которых жилая часть займет 177 000 кв. м. Объем инвестиций – $1 млрд. «Планируемые сроки окупаемости «Садовых кварталов» соответствуют моменту реализации жилых площадей комплекса на 60–70%, и мы рассчитываем достигнуть этих показателей примерно в 2016 г.», – говорит Кузьмина. Это достаточно продолжительный срок возврата инвестиций.