Девелоперы встают у трассы

KR Properties строит вторую очередь бизнес-центра «Морозов» (более 20 000 кв. м) в комплексе «Красная Роза». Близок к завершению «Олимпия парк» (71 000 кв. м, O1 Properties).

Насколько я знаю, всем говорят ждать, – рассказывает Алексей Филимонов, гендиректор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – Должна быть сформирована новая команда, переработан генплан». Девелоперы еще надеются, что запрет на строительство внутри ТТК – это политика. Но скорее всего «как раньше» уже не будет: станут действовать технические и прочие ограничения, от девелоперов могут потребовать, к примеру, построить пару новых развязок и проч., считает Филимонов.

Политическая заморозка

За полгода при новом мэре Сергее Собянине не было выдано ни одного нового разрешения на строительство торгового центра, говорит Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank. Достраивается то, что было начато при Юрии Лужкове. Та же ситуация и с офисами.

Многие знаковые проекты торговой недвижимости, заявленные на ближайшие три года, заморожены или отложены. Однако Филимонов отмечает, что приостановлены те, что изначально были проблемными и не реализовывались из-за отсутствия финансирования или низкой рентабельности. Он полагает, что их совокупная площадь – около 5 млн кв. м. «Никакого конфликта между девелоперами и властью нет», – добавляет эксперт, приводя в пример замороженный проект многофункционального центра (350 000 кв. м) на Ленинградском проспекте бывшего руководства IKEA. А торгцентр «Гудзон» (Immofinanz) хотя и находится «в продвинутой стадии», но не строится, добавляет Дальнова.

Московское же правительство отменило строительство около 400 000 кв. м торговых площадей, подсчитывает Сергей Гипш, партнер Knight Frank. Не будет построен ТРЦ под Пушкинской площадью (ТДЦ «Тверской», 33 000 кв. м), торгцентр под пл. Белорусского вокзала (AFI Development, 36 300 кв. м) и др.

В эксплуатацию в I квартале поступило всего два объекта: «Афимолл сити» (114 000 кв. м арендопригодной площади) и торгцентр в 14 000 кв. м на Планерной. В ближайшее время на рынок будут выходить только районные магазины площадью до 10 000 кв. м, как например, «Радужный» на Бабушкинской, «Северное сияние» в Северном Бутове, считает Дальнова. Общая площадь ТЦ, запланированных к открытию в этом году, – 0,9 млн кв. м, подсчитали аналитики Astera.

На офисном рынке в 2011 г. сдадут еще меньше, чем в прошлом, прогнозирует Ирина Фролова из CB Richard Ellis (СBRE): 0,8 млн против 1 млн кв. м. В I квартале на рынок вышло 190 000 кв. м, из них 66% – за пределами ТТК. Самый крупный – бизнес-центр «Трио» (33 000 кв. м).

Наибольшее число заключенных сделок по аренде (40%, по данным СBRE) пришлось на районы за пределами ТТК. В целом за I квартал 2011 г. арендовано в 2 раза больше, чем построено, отмечает Фролова.

Бизнес по-русски

Больших проектов внутри ТТК осталось немного: два в «Москва-сити» (МФК у Capital Group и транспортный узел у «Система-галс»), БЦ «Белые сады» (104 000 кв. м, Coalco Development) на пл. Белорусского вокзала.

Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, рассказал, что только в мае в компанию «пять клиентов пришли на проект [МФК в «Москва-сити»] и спрашивали по 40 000–60 000 кв. м». «Но с учетом растущего рынка и малых объемов нового строительства, возможно, будем сдавать по 2000–3000 кв. м», – говорит он.

Ограничения на строительство офисов и магазинов в центре помогли девелоперам проектов «ближе к МКАД» в одночасье превратить их из не особенно эффективных в перспективные. Alcon Development начала активно строить замороженный ранее бизнес-центр класса А стоимостью $200 млн у ст. м. «Сокол». В феврале девелопер получил кредит Сбербанка на $110 млн. Площадь делового центра составит 102 000 кв. м, окончание строительства намечено на IV квартал 2012 г.

Capital Group выставила на рынок бизнес-центр класса В «Авиньон» в Чертанове в конце 2010 г., сейчас «под переговорами» 80% площадей, рассказал Исаев. Ставки – $350–400 за 1 кв. м в год. «По сравнению с «Авиатором», который мы сдавали в самом начале кризиса, ставка стала на 50% выше», – говорит он.

Офисы класса А в центре, по данным Лады Белайчук из Cushman & Wakefield, в апреле предлагались в среднем по $860 за 1 кв. м в год, класса В – $680. В районе ТТК – по $620 и $460 соответственно.

После заявления Собянина владельцы подняли ставки с $700–800 за 1 кв. м до $1000, сетует Андрей Ефимов из Jones Lang LaSalle (JLL). За I квартал качественные офисы подорожали на 30%, подтверждает Исаев. У Capital Group кабинеты в «Легенде Цветного» выросли в цене как раз на треть. «Первые арендаторы снимали по $900 за 1 кв. м, сейчас – уже по $1200», – говорит Исаев.

По словам Белайчук, крупные компании готовы рассматривать бизнес-центры за ТТК, потому что не хотят платить подорожавшую аренду. Арендаторы думают о переезде, так как владельцы пугают их дефицитом и ростом цен, добавляет Ефимов. Многие IT-компании задумываются о том, чтобы перебраться из центра ближе к МКАД. «Это более типичное для них размещение», – говорит он.

Ставки на торговую недвижимость за январь – март, по данным Astera, увеличились «всего» на 7–10% – до $80–600 за 1 кв. м в год для якорных арендаторов и $500–5000 за 1 кв. м для торговой галереи. «Они стали очень дифференцированными, – говорит Филимонов. – Арендаторы стали лучше разбираться и не хотят платить, если у объекта нет хорошего трафика».

Ближе к МКАД

Внутри ТТК проживает всего 8% жителей Москвы, подсчитывает Филимонов, новое строительство ведется в основном в области. «Через три года мы увидим «большую Москву», объединение столицы и области – вопрос решенный», – прогнозирует он.

Жилищное строительство переехало за МКАД, туда же, к потребителям, тянутся и ритейлеры. «O’кей» садится на Путилковском шоссе, Castorama интересуется площадками на выездах из города, [Арас] Агаларов заявил еще два торговых проекта на МКАД», – перечисляет Дальнова.

На Пятницком шоссе в Митине мебельная компания Elt вместо фабрики откроет после реконструкции производственных площадей торгово-развлекательный центр «Отрада» (66 200 кв. м). «Участки покупали под мебельное производство, – рассказывает гендиректор компании Игорь Хрипков. – Но мебельный рынок не восстановился после кризиса и дышит тяжело». Объем инвестиций в ТРЦ составит около 1,2 млрд руб.

Обещанная модернизация МКАД приведет к росту арендных ставок на торговые площади вдоль трассы до 30%, считают аналитики «Инком-недвижимости». Средние арендные ставки на помещения у МКАД равнялись в мае 10 000–20 000 руб. за 1 кв. м в год.

Склады в дефиците

«Сейчас опять выгодно строить дорого и плохо», – говорит Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group. Он выражает общее мнение участников складского рынка о том, что вернулось господство арендодателя. Доля свободных площадей, по данным Cushman & Wakefield, снизилась с 4% (в 2010 г.) до 2,8% (в I квартале этого года).

X5 Retail Group сняла 75 700 кв. м в логопарке «Ногинск-Восточный» (Raven Russia), установив рекорд на посткризисном рынке. Больше снял только оператор Smart Logistic Group в 2007 г. – 83 000 кв. м в «Северном Домодедово» («Евразия логистик»).

«Строить сейчас самое время», – уверена Алла Соловьева, исполнительный директор МЛП: готового предложения нет, финансирование оптимальное, подрядчики на все готовые.

По данным JLL, за I квартал 2011 г. ставки на склады выросли на 8,7% до $125 за 1 кв. м в год, почти сравнявшись с докризисными. Объем строительства в этом году ожидается на уровне прошлого – около 300 000–350 000 кв. м. За январь – март было введено 76 200 кв. м. Спрос, по мнению Соловьевой, будет превышать предложение, она ожидает, что за 2011 г. арендуют не менее 500 000 кв. м.