Точка зрения: Магазин на старость
Обсуждая частные инвестиции в недвижимость, как правило, имеют в виду покупку жилья для его последующей сдачи в аренду или перепродажи. Считается, что коммерческие объекты приобретают инвестфонды и другие организации, преимущественно крупные и зарубежные
Но для частных лиц, имеющих $400 000–500 000 (это цена московской трехкомнатной квартиры), инвестиции в нежилые помещения зачастую эффективнее вложений в жилье. Если доходность от сдачи в аренду квартиры не превышает 5%, то с объектом коммерческой недвижимости можно рассчитывать на 8–13% годовых. У нежилого помещения есть и другое преимущество – залогопригодность: под действующий арендный бизнес можно взять кредит и направить его на новые инвестиции.
Если помещений немного, их владельцы могут справляться с управлением и эксплуатацией сами. Некоторые нанимают менеджера, который ищет арендаторов и взаимодействует с ними. Еще один вариант – нанять управляющую компанию (стоимость услуг в среднем 4–6% от валового дохода).
Располагая суммой $0,5–1 млн, можно приобрести торговое или офисное помещение, склад. Самые дорогие – торговые площади в центре, но этих денег хватит на 50–70 кв. м, и не в самых лучших местах. Например, магазин площадью 50 кв. м на Поварской предлагается за $766 000, кафе (77 кв. м) в Петроверигском переулке – за $790 000. Как правило, доходность таких помещений составляет 8–10%. Предложение объектов стрит-ритейла в центре ограничено, и ставки аренды в среднем составляют $1200–1800 за 1 кв. м в год.
При бюджете до $1 млн можно купить офис в пределах Садового кольца класса В или С+ размером до 250–300 кв. м. В частности, в мае к продаже предлагалось помещение (114 кв. м) с кабинетной планировкой на первом этаже жилого дома на Якиманке за $912 000. Небольшие площади с хорошим местоположением в дефиците, и инвестор также может рассчитывать на успех.
Шире становятся возможности инвестора, если выйти за пределы Садового кольца. И хотя торговое помещение в периферийной части города вряд ли можно отнести к голубым фишкам коммерческой недвижимости, но 100–200 кв. м, которые можно приобрести за $1 млн, уже будут востребованы операторами сетевых магазинов и кафе. Исходя из средней доходности в 9–12% годовых срок окупаемости подобных помещений составит 9–11 лет.
Перспективы инвестора расширяются и с ростом бюджета. $3–5 млн – наилучшая сумма для вложений в «топовый» стрит-ритейл, который даже в первой половине 2009 г. оставался востребованным. За эти деньги можно приобрести 150–250 кв. м в хорошем месте. Например, 214 кв. м на Таганской площади. Помещение арендует банк (договор на пять лет), стоит оно $4,6 млн и приносит в год $460 000. С учетом индексации ставок объект окупится быстрее чем за 10 лет. Еще один пример – особняк (510 кв. м) в Малом Каретном переулке продается за $4,7 млн.
Можно даже стать владельцем части «Москва-сити»: $5 млн вполне хватит для покупки 500–600 кв. м. Сейчас в башне «Федерация» предлагаются помещения от 200 кв. м. Цена примерно одинаковая – $10 000 за 1 кв. м без отделки и $12 500 – с отделкой (столько же просят за апартаменты). А если не зацикливаться на престижных районах, то можно рассмотреть и покупку довольно большого административного здания площадью до 1500 кв. м и сдавать его небольшими блоками. Но здесь без профессионального управленца не обойтись.