Потребители недвижимости

Потребительская активность петербуржцев почти вернулась на докризисный уровень. С ней активно восстанавливаются складской и торговый сегменты

По данным «Петростата», в I квартале 2011 г. сильно (на 10,9%) вырос оборот торговли пищевыми продуктами. Общий же оборот розничной торговли по сравнению с 2010 г. увеличился не намного – всего на 1%. Эти цифры свидетельствуют о том, что люди просто «проедают» деньги, говорит начальник аналитического отдела ИК «Ленмонтажстрой» Дмитрий Кумановский.

Новая экспансия

Но опрошенные «Ведомостями» эксперты уверены: рынок торговой недвижимости развивается столь активно, что к концу года выйдет на докризисные показатели. «Ряд операторов розничной торговли и общепита приняли решение об экспансии в Петербург, – рассказывает директор Penny Lane Realty Saint-Petersburg Павел Пикалев. – Сейчас они активно смотрят помещения, в основном в стрит-ритейле, и открывают новые точки». Брокеры Penny Lane Realty ищут помещения для сети Subway и знают о планах расширения ресторанов итальянской кухни Sbarro, австралийской сети фастфуда County Chicken, пиццерии Papa Jones и кофеен марки «Кофеин», которая намерена открыть в городе четыре точки. Помимо общепитовских на рынок выходят и другие бренды, в том числе международные: Decathlon, Kika, Longchamp, Furla, Coccinelle, Michael Kors, уверяют эксперты Penny Lane Realty.

В конце 2010 г. в центре города открылось два крупных торговых комплекса – «Стокманн Невский центр» и Galeria. Туда «перебежали» многие одежные операторы, ранее арендовавшие встроенные помещения на Невском проспекте и Садовой улице, рядом с Сенной площадью, говорит Людмила Рева, директор по развитию бизнеса Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Освободившиеся магазины в стрит-ритейле вышли на рынок, как ранее множество ликвидных помещений, занимаемых игровыми автоматами. Их размер как небольшой (50–100 кв. м), так и средний (200–500 кв. м), расположены они в самых разных районах города, сказала Рева.

По словам Екатерины Лапиной, директора департамента коммерческой недвижимости АРИН, сейчас, как и всегда, наиболее востребованы под магазины помещения до 200 кв. м, недавно возобновился спрос на 700–1500 кв. м – ими интересуются операторы продуктовых супермаркетов, магазинов бытовой и компьютерной техники.

Активизация арендаторов отразилась на ставках. По оценкам Penny Lane Realty, с начала года торговые помещения в среднем подорожали на 3%. Стоимость месячной аренды 1 кв. м на Невском проспекте сейчас составляет $200–400, на центральных торговых улицах – $90–250, в спальных районах у метро – $70–160.

В I квартале на рынке произошли две крупные сделки. УК «Старт», управляющая сетью гипермаркетов DIY, приобрела у «Адаманта» сеть из пяти магазинов «Домовой». Fort Group стала владельцем банкротящейся компании «Макромир», которой принадлежит пять торговых комплексов общей площадью 26  000 кв. м.

Всего на 2011 г. запланировано к вводу примерно 306 500 кв. м торговых площадей. С их учетом совокупное предложение качественных торгцентров к концу года составит 4,2 млн кв. м, говорит управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев.

В течение этого года ожидается постепенный переход к рынку арендодателя, считает Пикалев. Более жесткими станут условия аренды, включая сокращение арендных каникул, однако рост ставок не будет резким и составит в среднем 10–12% в год, полагает эксперт.

Нужные склады

Связанный с ритейлом складской бизнес также оживился. Впервые с начала кризиса владельцы складов заговорили о грядущем дефиците: рост спроса не сопровождается ростом предложения. В классе А вакантно уже менее 10%, в классе В – 5%, говорит Рева. В конце 2010 г., напоминает она, эти показатели были вдвое больше.

Если в мае прошлого года заполняемость складских комплексов ГК «Интертерминал» (класс А) составляла 60–70%, то в мае нынешнего они заполнены на 100%, говорит гендиректор компании Юлиан Краснопольский. Виталий Антонов, гендиректор «Эспро девелопмента», отметил: «За I квартал 2011 г. заполняемость «Кулон-Пулково» выросла на 40% до 80%». Терминал был введен в эксплуатацию в разгар кризиса, в середине 2009 г., и к концу 2010 г. был заполнен лишь на 40%, добавляет он.

В I квартале не было введено в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского объекта, говорит Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург». По данным АРИН, к апрелю общее предложение складских помещений классов А и В составило 1,75 млн кв. м. Арендаторов нашло чуть более 60 000 кв. м, это около 35% от годового значения 2010 г., отмечают аналитики.

Основной поток заявок на склады формируют компании, занимающиеся оптовой торговлей, наиболее востребованы площади от 500 до 3000 кв. м в складских объектах класса В, говорит Рева.

Впервые после кризиса наблюдается рост ставок – на 10% за I квартал, отмечает Тюнин. Если весной 2010 г. арендная плата за 1 кв. м составляла 420 руб. в месяц, то сейчас такие же площади сдаются от 475 руб., отмечает Краснопольский. Учитывая формирующийся дефицит складских площадей, к концу года эксперт ожидает увеличения ставок еще примерно на 10%.

Антонов утверждает, что с начала года ставки особо не менялись. По его данным, сейчас базовая ставка аренды в складском комплексе класса А составляет $105–110 за 1 кв. м в год (triple net), в классе В – $80–90. Антонов полагает, что незначительное удорожание складских помещений возможно не ранее середины 2011 г. – как результат превышения спроса над предложением и отсутствия новых проектов.

По данным АРИН, большинство складских комплексов высокого класса расположено на юге города: в Пушкинском районе (промзона «Шушары») – 33% и Московском районе (промзона «Предпортовая») – 19%. 12% предложения относится к юго-востоку (промзона «Уткина заводь» во Всеволожском районе).

Активность арендаторов может стимулировать размораживание складских проектов, говорит аналитик АРИН Зося Захарова. В 2011 г. она ожидает ввода около 115 000 кв. м.