Ориентиры: Фактор страха

Привычное объяснение – реализация отложенного спроса. Но участники рынка считают, что не менее важный фактор давления на девелоперов и покупателей – неопределенность, возникшая после того, как Верховный суд (ВС) отменил несколько положений городского законодательства.

Сейчас ни одна фирма не начинает новые проекты в престижном центре. И будущий дефицит дорогих квартир постепенно начинает сдвигать спрос в бизнес-класс и к окраинам.

Напомним: сначала в городском (в декабре 2010 г.), а затем и в ВС (в марте) противники газпромовской «башни» оспаривали Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а также петербургский закон о границах и режимах зон охраны объектов культурного наследия. Судьи пришли к выводу: в границах охраняемых территорий градостроительные регламенты, утвержденные ПЗЗ, применяться не могут. Эти нормы признаны недействительными с момента принятия.

Судебные иски были направлены против высотных доминант, проекты которых появились в арьергарде «башни». Под небоскреб на Охте были заточены и поправки в законодательство, не согласованные с Росохранкультурой, что послужило основанием для их отмены.

Но такого масштабного по последствиям результата, похоже, не ждали ни чиновники Смольного, ни строители, ни даже сами активисты-градозащитники.

«Судьбу некоторого количества доминант решить можно. Но сегодня строить в центре вообще нельзя, и, пока не появится новый закон, эта ситуация, видимо, сохранится», – говорит Георгий Богачев, руководитель направления элитной жилой и коммерческой недвижимости группы ЛСР.

Кроме того, непонятно, как вводить в эксплуатацию уже начатые объекты. «С правовой точки зрения разрешение на ввод – это юридический акт, который должен выдаваться в соответствии с теми документами и правилами, которые действуют сегодня», – уточняет председатель КГА Юлия Киселева. А новых правил нет, и когда они появятся – не известно. Смольный направляет документы в Росохранкультуру, но и ведомство находится в процессе ликвидации.

С апреля начал действовать эффект домино. Застройщики закладывают новые риски в цену, повышая стоимость квадратного метра. На неопределенный срок сдвигается запуск новых площадок.

«Возможно, в повышении цен определенную роль все же сыграл и отложенный спрос, – говорит Павел Бондаренко, гендиректор компании «Арена». – Все-таки объем сделок в последние годы заметно уступал докризисным показателям. В центре и в престижных районах предложение заметно сократилось. В период кризиса многие застройщики продавали по ценам на грани (а иногда и за гранью) рентабельности. Покупатели этим, конечно, воспользовались. И хорошие (ликвидные) предложения с рынка оказались вымыты. Но и влияние решения ВС очевидно: существенно выросли риски. Проблема даже не в том, удастся ли застройщикам завершить уже начатые проекты. Хуже то, что невозможно согласовать документы в пределах охранной зоны ни по одному новому проекту. Так закладывается дефицит».

С этой точкой зрения солидарен и Алексей Далматов, директор по инвестициям компании «ЮИТ Лентек»: «Повышение цен – логичный шаг со стороны застройщиков. Правовая неопределенность (после решения ВС) создала ситуацию, в которой никто не может сказать, когда будут запущены новые проекты. Фактически создается искусственный дефицит предложения. Кроме того, часть покупателей, планировавших покупку жилья в центре, может переориентироваться на жилье бизнес-класса в прилегающих зонах или в спальных районах. Сейчас все зависит от активных действий петербургской администрации. Город должен прилагать все усилия, чтобы ввести ситуацию в рабочие рамки. Застройщики эту проблему решить не могут». «Правовой вакуум нужно заполнить – и чем скорее, тем лучше», – присоединяется директор по развитию ГК ЛЭК Надежда Калашникова.

Однако кроме патовой ситуации в охраняемых зонах на ценовую ситуацию влияют и активизация банков (увеличивается доля ипотеки), и общее настроение потребителей. Экономисты отмечают, что впервые после 2008 г. граждане берут в кредит больше денег, чем кладут на депозитные счета.

Специалисты «БФА-девелопмента» считают: улучшается ситуация на рынке в целом, и это связано с общим оживлением в экономике. Компания реализует жилье в комплексе «Токио» в Приморском районе и летом планирует начать крупный проект у Пискаревского парка. «За последнее время клиенты научились четко чувствовать тенденции рынка и улавливать малейшие его изменения, – говорит Светлана Денисова, директор по продажам «БФА-девелопмента». – Что касается непосредственно нашего объекта, мы сначала связывали рост цен с новостью о том, что офисное здание «Газпром нефти» будет строиться недалеко от нас, в Лахте, и это даст толчок развитию всего района. Но затем мы убедились, что это общая тенденция. Важный показатель – возвращение инвестиционного спроса». За апрель – май стоимость квартиры-студии в «Токио» увеличилась на 8,2%. ЛЭК также в апреле повысила цены в ряде своих проектов, в среднем – на 5%.

Исполнительный директор «Юринфо-недвижимости» Николай Лавров напоминает, что рост цен на новостройки продолжается с января. «Эта тенденция уже ослабевает, – считает Лавров. – Повышение было рассчитано на весенний рост спроса, а в июне обычно начинается период застоя и цены скорее всего стабилизируются. Кроме того, цены в новостройках (в отличие от вторичного рынка) регулируются ценовой политикой небольшого числа основных застройщиков, и они отражают не столько реальный спрос, сколько ожидания изменений спроса по данным аналитических отделов строителей».