Зарубежная недвижимость: Выигрышные покупки

Александр Жиральди, монегасский архитектор, получил диплом в 2001 г. и стал партнером Жозефа Йори, с которым работал четыре года, перед тем как тот вышел на пенсию. Теперь Жиральди сам руководит агентством, в штате которого 20 человек. Один из первых проектов – «Виктор палас» (2005 г.). «Для меня важен этот дом, так так он расположен в престижном месте, в «золотом квадрате», и вдохновлен архитектурой belle epoque, – говорит архитектор. – Выбранный нами стиль помог вписать здание в городскую среду, где буквально сконцентрированы родовые постройки монегасков». Затем последовали не менее престижные проекты, например надстройка отеля «Эрмитаж», строительство гостиницы «Монте-Карло бей» и жилого дома «Голубая птица», других зданий de luxe. Бюро работает исключительно в границах княжества, где уже построены по его проектам частные отели, офисные здания, портовая инфраструктура и проч. – Вы стали советником княжества в 2007 г. Это было ваше желание или общественная нагрузка? В чем она, кстати, состоит? – С 2007 г. я действительно муниципальный советник, в чьи обязанности входит управление техническими службами города. Почему я им стал? Просто захотел быть еще более вовлеченным в жизнь и деятельность княжества и решил, что лучше всего это сделать через работу в мэрии. Она больше направлена на решение социальных задач, о которых, к сожалению, слишком мало говорят с момента возникновения княжества. – Как Монако пережило кризис 2008 г.? Как он отразился на деятельности вашего агентства? – К счастью, последствия кризиса для Монако были не такие острые, как для Европы или мира. Могу сказать, что наше агентство не только было стабильно обеспечено работой в течение последних трех лет, но и привлекло новых клиентов. – Что в вашей работе самое важное? – Пытаться изо всех сил достичь и предложить [клиентам] максимально качественный продукт. Но страсть, с которой отдаешься работе, должна уравновешиваться дисциплиной. – Широко известен ваш проект «Башня Одеон». Расскажите о его теперешнем состоянии. – Я принимаю его близко к сердцу, так как это один из важнейших действующих проектов в Европе. Речь шла о том, чтобы предложить миру новый образ архитектуры княжества, если хотите, ее эталон, создав здание современное и амбициозное (его высота – 170 м). Утверждение этого проекта заняло время, но это можно понять, так как он поднял животрепещущие урбанистические проблемы в рамках квартала: они решались при участии государства. Сейчас он активно реализуется и будет завершен в июле 2014 г. – Еще один известный и зеленый проект вы делаете вместе с сэром Норманом Фостером – новый яхт-клуб Монако. Почему зеленый? – Это престижный и важный для княжества проект, он должен привлечь избранную клиентуру, увлекающуюся яхтингом. Мы развиваем его в рамках концепции Haute Qualite Environnementale (высокого качества окружающей среды), используя солнечную энергию (фотогальванические и солнечные панели) и преимущества местонахождения у моря. Отныне все публичные проекты в княжестве так или иначе являются зелеными. Более того, новые здания будут обязаны проходить соответствующую сертификацию. Частные девелоперы также начинают движение в этом направлении: пусть зеленое строительство изначально прибавляет к себестоимости 10%, но на выходе дает более высокое качество и больший простор для усовершенствования – это может стать для заказчиков хорошим аргументом. – Каковы отношения заказчиков и архитекторов в Монако? – Хорошие. Нам, архитекторам, повезло работать с девелоперами, которые часто дают нам и свободу для реализации наших самых амбициозных задумок, и большие бюджеты для этого. – На выставке Batilux-2011 архитекторы приняли «Хартию Монако». Чья это была идея и чему она должна служить? – Эта идея родилась во время собрания двадцатки архитекторов. Наша цель была обменяться мнениями, в том числе по поводу влияния строительства на окружающую среду и необходимости внедрения зеленого девелопмента, но не делая его догмой. У архитектора должна оставаться свобода достижения результата, без того чтобы средства достижения его стесняли. – Были ли вы в России? Знаете ли российских архитекторов? – Пока, к сожалению, я не был в вашей стране. Но я знаю, что она богата архитектурными творениями высокого качества – как прошлых веков, так и современных.

Территория княжества Монако занимает всего 2 кв. км. «Википедия» утверждает, что это вдвое меньше, чем площадь Центрального парка Нью-Йорка. На 200 га (20 лет назад их было 160) сейчас живет примерно 33 000 человек, некоторые наездами. В 2008 г. принц Альберт II объявил тендер на проект строительства насыпного острова на 10 га, который должен был увеличить площадь княжества, но кризис помешал реализовать эти планы.

Резиденции для нерезидентов

Облегченная налоговая система (резиденты, за исключением французов, не платят налогов вообще) привлекает в княжество иностранцев, измученных непомерным налогообложением у себя дома. Европейцам получить здесь вид на жительство просто. «Исторически в Монако преобладали инвесторы в недвижимость с севера Европы», – говорит Питер ван Нейтлвик, представитель Knight Frank в Монако. Их можно понять: в Дании, например, подоходный налог – 59%. Тем не менее среди «коренных» жителей преобладают французы (их почти 50%), благо Франция рядом: например, до Ниццы от Монте-Карло несколько десятков километров и час езды на электричке. Монегасков и итальянцев примерно поровну (по 16%), остальные проценты делят представители 125 национальностей. Русские в том числе.

В последние годы именно россияне отмечены местными риэлторами среди самых крупных приобретателей недвижимости. Хотя их доля в общем числе покупателей не более 5%, утверждают аналитики Knight Frank. Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании, уточняет, что россияне, рассматривающие покупку недвижимости в Монако, часто обращают внимание и на соседнюю Францию. В княжестве их привлекают престижность и исключительная безопасность, говорит она, но если эти факторы не являются ключевыми для клиента, то он выберет Лазурный берег Франции: «Там климат такой же, а цены могут быть на порядок ниже, чем в Монако».

Дело в том, что обладание недвижимостью в Монако никак не помогает русским получить вид на жительство (за исключением тех случаев, когда у них есть второй паспорт иного государства или вид на жительство в другой европейской стране). Хотя в последнее время, по словам Екатерины Тейн, партнера Chesterton (ее семья живет в Монако), начались благоприятные для россиян подвижки: власти приняли специальное постановление о том, что выборочно можно предоставлять русским вид на жительство, и стали действительно изучать их документы. Если вид на жительство получен, то чем дольше живешь, тем больше получаешь привилегий. «Заявку на гражданство можно подавать, когда проживешь в Монако 40 лет, – говорит Тейн. – Но первый раз, как правило, отказывают».

Резиденты, прожившие в княжестве больше пяти лет, обладают рядом преференций и льгот: например, им не могут сильно поднять арендную плату. Так как в Монако ее ставки велики (даже в старых панельных домах маленькая квартирка может сдаваться за 10 000 евро в месяц) и все права – у владельцев квартир, это сильный плюс, отмечает Тейн. Цена аренды обычно составляет 1,5% от стоимости жилья. Перед недавним кризисом ставки выросли вдвое. Например, на б-ре де Свисс (так называемый «бульвар банкиров», самая дорогая улица в Монако) есть две виллы: «Вилла Эрмоса» и «Вилла Рома». В первой в 2008 г. обычная квартира с тремя спальнями сдавалась за 25 000 евро в месяц, а жилье на 1-м этаже с собственным выходом к бассейну и патио – за 110 000 евро, рассказывает Тейн. «Хотя качество домов так себе, разве что входная группа в мраморе и с картинами», – удивляется она. В кризис ставки упали вдвое: то, что раньше сдавалось за 25 000 евро в месяц, теперь предлагается за 12 000–15 000. Поэтому арендаторы предпочитают не продлевать старые контракты по завышенным ценам, а просто переезжают в другую, более дешевую квартиру.

Мало продают

Рынок купли-продажи жилья в Монако традиционно невелик. По оценке Chesterton, до кризиса в год в среднем продавалось по 900 квартир, сейчас – не более 400. Юргенева оценку подтверждает. Однако на нем работает более сотни агентов по недвижимости. «Риэлторов больше, чем таксистов», – смеется Тейн. Питер ван Нейтлвик говорит, что реальная конкуренция тем не менее происходит между десятком агентов – они в основном работают с недвижимостью премиум-класса. Хотя, судя по местным ценам, даже панельные дома с малогабаритными квартирками без особых удобств можно отнести к элитному жилью.

Последние два года рынок жилья в Монако стагнировал, рассказывает ван Нейтлвик. Тем не менее средние цены сейчас таковы: 40 000 евро за 1 кв. м в престижном доме и 20 000–25 000 евро за 1 кв. м в «обычном». «Клиенты в основном покупают недвижимость для собственного проживания, не упуская из виду, что это инвестиционные приобретения», – отмечает риэлтор.

Монако – самый дорогой рынок в мире, говорит Пол Хамфрис, представитель лондонской Knight Frank. Средняя цена 1 кв. м, по его словам, здесь составляет 44 000 евро. А стоимость квартир в центре Монте-Карло, в так называемом «золотом квадрате» (в его границах расположены дорогие казино, отели и рестораны), доходит до 90 000 евро за 1 кв. м (средняя цена – 60 000 евро за 1 кв. м).

Второй по стоимости жилья (после «золотого квадрата») район – Ларвотто, он расположен вдоль моря. Там квартиры даже в не самых хороших домах продаются по 45 000–50 000 евро за 1 кв. м, говорит Тейн. Именно этот район, по ее словам, облюбован русскими. Юргенева рассказала, что Knight Frank недавно продала здесь 2-этажный пентхаус на авеню Принцесс Грас с частным бассейном по 50 000 евро за 1 кв. м. «Клиенты, у которых есть несколько миллионов евро, предпочитают селиться либо в центре, либо в Ларвотто. Семейные пары выбирают район Фонтвьей», – заявляет Тейн. Фонтвьей находится на западе Монако, на границе с французским Кап-д’Ай. В базе Knight Frank квартира с тремя спальнями площадью 250 кв. м в этом районе выставлена за 6,5 млн евро.

Монегаски предпочитают Кондамин. Это деловой район, в котором много домов в излюбленном для княжества стиле belle epoque. 1 кв. м в них обойдется от 19 000 (без видовых характеристик) до 25 000 евро. Квартиры по московским меркам маленькие – по 50–60 кв. м, кондиционеры часто отсутствуют. По планировке, говорит Тейн, похожи на советские хрущевки, разве что потолки высокие.

Несмотря на ограниченный выбор недвижимости, торговаться, говорит Тейн, можно и нужно: «Реальные сделки все-таки происходят, когда скидки предоставляются». Хотя примеры, когда продавцы не нуждаются в деньгах и не идут на уступки, тоже нередки. Владелица особняка в Монте-Карло, продающая его за 100 млн евро, на вопрос покупателя о дисконте ответила: «Я не могу отдать свой дом дешевле (даже за 90 млн), это будет неуважением к памяти моего покойного мужа».

Почти ничего нового

Первичный рынок Монако насчитывает, по данным лондонской Knight Frank, 2–3 десятка квартир. В княжестве работают всего три застройщика – Pastor, Smetra и Marzocco, они и делят рынок, на котором, правда, время от времени, говорит Питер ван Нейтлвик, возникает какой-нибудь мелкий индивидуальный девелопер, который возводит что-нибудь небольшое, какой-нибудь доходный дом. Три вышеназванных «гиганта» почти не строят жилье на продажу, а предпочитают заниматься строительством муниципальных объектов (школ, домов для престарелых и т. п.).

За последние пять лет на рынок вышла лишь одна новостройка, где квартиры предлагаются на продажу, это «23 бульвар де Бельжик». Она расположена недалеко от Жардэн Экзотик, большого сада (11 500 кв. м), где произрастает 7000 разновидностей суккулентов и кактусов.

По сравнению с традиционно небольшими метражами местных квартир в «23 бульвар де Бельжик» они просто огромные, так как девелопер хотел привлечь интернациональную клиентуру, отмечает ван Нейтлвик. Квартира с двумя спальнями занимает 200 кв. м, а на верхних этажах расположены апартаменты по 1250 кв. м с 350-метровой террасой на крыше. Там же устроена и открытая ванная-бассейн, благо в Монако 300 дней в году – солнечные.

Следующая новостройка, строительство основного здания которой должно начаться в 2012 г., – «Башня Одеон». Это нехарактерный для Монако (где существуют ограничения по высотности зданий, а строительство каждого объекта регулируется специальными княжескими ордонансами) небоскреб высотой 170 м, утверждение проекта которого проходило со значительными трудностями и жарким публичным обсуждением. Больше сколько-нибудь значительного пополнения местного первичного рынка в княжестве не ожидается.

Рынок узкий, но бюджет у архитектора не ограничен