Экономика Петербурга: «Мы добрее, чем частный бизнес»

Недвижимость – один из главных активов Петербурга: в прошлом году городской бюджет заработал 30 млрд руб. на продаже и сдаче в аренду имущества. Глава имущественного блока Смольного вице-губернатор Игорь Метельский рассказал «Ведомостям», почему администрации выгодно отдавать дворцы инвесторам и какие компании могут получить памятники целевым назначением.

– План по приватизации за прошлый год перевыполнен в несколько раз. Зачем правительство начало распродажу памятников в кризис? Может быть, стоило подождать, чтобы реализовать имущество на более выгодных условиях?

– Во-первых, цели города не только в получении прибыли, но и в поиске реального хозяина, который сможет вкладывать деньги в памятники. Ведь они, как и любая недвижимость, не только собственность, но и бремя. Памятники требуют затрат, которые государство не может покрыть полностью, поэтому нужно привлекать частные инвестиции. А в кризис, когда цены ниже, приобрести такие объекты инвесторам легче. В кризис – самые выгодные инвестиции.

– Значит, город намеренно пытался продать жемчужины архитектуры дешевле...

– Это искаженное представление. Вы купите такую «жемчужину»? Она зачастую требует больше денег на содержание, чем стоит. Городу выгодно найти для объектов собственника, который будет нести бремя ответственности за них.

– То есть найти хозяина для памятников важнее, чем деньги от продажи?

– Эти аспекты равнозначны. Нам важно и деньги получить, и найти хозяина. С другой стороны, есть еще вопрос активизации экономической жизни в кризис. Если все сидят и ждут, когда станет лучше, то ничего не происходит! Кто-то должен делать первый шаг. Если это не делает государство, то можно еще долго ждать. Мы должны посылать рынку стимулы, сигналы, чтобы активизировать его.

– Одним из объяснений необходимости приватизации памятников были слишком низкие доходы от их аренды.

– Да, самые крупные памятники были сданы при предыдущем правительстве по ставкам, которые по сегодняшним меркам мизерны.

– Вы не пытались повысить ставки либо расторгнуть такие договоры в суде? Например, так поступила компания Игоря Лейтиса, расторгнув с Международным банковским институтом договор аренды здания на Невском, 58.

– Город не ставит своей целью выселение организаций. Мы добрее, чем частный бизнес, который действует жестко в своих экономических интересах. Городская власть руководствуется не только экономическими, но и социальными интересами и не готова просто взять кого-то и выселить на улицу. Нам нужно сохранять социальный и экономический баланс. Там, где это было возможно, город уже давно повысил ставки.

– Вы расторгали договоры или меняли их условия?

– Где-то договаривались с арендатором об увеличении ставок, а где-то договор предусматривал возможность такого изменения. На продажу выставляются объекты с самыми жесткими договорами аренды. С экономической точки зрения поступающая от них в бюджет арендная плата для города большого значения не имеет, и продажа таких объектов даже по не очень высокой цене более выгодна. Прежде чем принимать такое решение, мы, конечно, оценивали юридическую возможность расторжения договоров либо повышения ставок. Это было предметом дискуссии в правительстве и в законодательном собрании. В итоге принято решение выставить ряд памятников на торги.

– Фонд имущества через суд расторгает договор купли-продажи участка на набережной Робеспьера, 32, который в 2007 г. был продан за 1 млрд руб. Эта земля снова может оказаться на торгах?

– Конечно, если участок вновь окажется у города, он будет выставлен на торги. Надеюсь, наконец найдется настоящий инвестор.

– Участок в залоге у Сбербанка, т. е. банк может потерять залог?

– Объект продавался с обременением, для инвестора были установлены сроки реализации проекта, он их нарушил, и это основание для расторжения договора. Причем без компенсации инвестору каких-либо затрат. Обременение влияло на цену, покупатель это знал. Банк, когда кредитовал и брал землю в залог, тоже видел условия договора и должен был страховать риски. Город не имеет отношения к этому кредиту, он не выступал гарантом по нему. Это частные отношения, риски банка и инвестора.

– Бывают случаи, когда компании не вписываются в сроки реализации инвестпроектов, поскольку сами же органы городской власти не согласовывают им вовремя документы. После чего КУГИ подает иски о расторжении инвестдоговоров.

– Есть разные ситуации. Бывает, инвесторы действительно не могут согласовать проекты, но нередки случаи, когда они используют этот аргумент для оправдания собственной бездеятельности. Нужно разбираться в каждом случае отдельно. Когда правительство выносит постановление о продлении сроков реализации проекта, это всегда является предметом рассмотрения и заключения профильных комитетов.

– Не опасаетесь ли, что подобные истории негативно сказываются на инвестиционном климате?

– Если инвестор нарушает условия договора – это плохой инвестиционный климат или плохой инвестор? Давайте так поставим вопрос.

– Шведский инвестфонд Ruric AB вложил в реконструкцию корпуса Апраксина двора $40 млн, передал городу квартиры для расселения людей, перечислил в бюджет платежи за инфраструктуру. Но КУГИ подал иск о расторжении с ним инвестдоговора и сейчас выигрывает процесс.

– Я пока не видел документального подтверждения цифре в $40 млн. Мне кажется, она завышена. Но важно понять: мы не организовывали рейдерский захват, а все делали в судебном порядке, в строгом соответствии с условиями инвестдоговора. Компания не предусмотрела помещение для пожарной части, а это нарушение условий. На этом основании договор может быть расторгнут.

– Позиция, которую администрация заняла относительно принадлежащего Ruric AB корпуса, связана с проектом «Главстроя» по реконструкции Апраксина двора?

– Все, что происходит на территории Апраксина двора, так или иначе связано с проектом «Главстроя». Наша позиция – комплексно решить проблему с арендаторами и правообладателями корпусов Апраксина двора. Все, в том числе и Ruric, могли найти общий язык с «Главстроем». Должно быть обоюдное движение навстречу. На сегодняшний день там решены вопросы почти со всеми собственниками и арендаторами. Самыми сложными оказались переговоры с Ruric. Дело в их неспособности занимать более гибкую позицию.

– Есть мнение, что город работает в интересах крупных инвесторов, в данном случае в интересах «Главстроя».

– На самом деле это отчасти правда, потому что город заинтересован в реализации в Апраксином дворе комплексного проекта. Но полная правда в том, что, если бы Ruric не нарушил условия инвестдоговора, такой ситуации не возникло бы либо инвестор выиграл бы судебный процесс. Город склонен поддерживать всех добросовестных инвесторов. У «Главстроя» тоже есть договор, если он не будет его выполнять, то окажется в той же ситуации.

– Как вы относитесь к целевому выделению объектов?

– Есть мнение, что только на торгах формируется реальная рыночная цена, а при целевом выделении город может ее занизить. Но когда мы стали малому бизнесу предоставлять помещения в аренду через торги, малые предприниматели возмутились, что приходят мошенники, которые эти же помещения перепродают им после торгов или шантажируют их. Я считаю, что истина посередине, нет идеальной схемы. Я склоняюсь к целевому предоставлению сложных объектов. В этом случае понятен инвестор и его возможности. Или, возможно, к конкурсам, где на выбор инвестора влияет субъективное мнение определенных людей.

У нас есть памятники, по которым проводили конкурс, и объекты, которые целевым назначением за три копейки передали инвесторам, а те с ними ничего не сделали. Подсчитав, сколько нужно вложить, компании отказывались от таких объектов. Есть ситуации, когда инвестору, возможно, нужно еще доплатить, чтобы он взялся за объект.

– Это касается и таких знаковых памятников, как дом на Марсовом Поле, 1, переданный под отель компании Зингаревичей?

– В том числе. И не только.

– Каким должен быть инвестор, чтобы получить хорошее здание в центре города без торгов? Есть критерии у правительства? Это должны быть друзья власти?

– Нет, почему, не обязательно друзья власти, но как минимум инвесторы с репутацией. Если мы говорим про серьезные городские объекты, то должен быть опыт, имя, деньги. Есть много факторов.

– Но вот, например, здание на Мойке, 26, было передано неизвестной компании Saint-Petersburg Development. У нее точно нет заслуженной репутации в городе, а насчет денег и опыта – тоже большой вопрос.

– Прежде чем выставить объект на торги, его нужно подготовить, сформировать участок, провести исследования. Зачастую государство это делает медленно и не очень качественно. Есть случаи, когда мы предоставляем преимущественное право [на получение объекта] той организации, которая готовила документацию. В данном случае компания, насколько я понимаю, подтверждала, что у нее есть деньги, и долго занималась подготовкой этого объекта.

– Как вы лично относитесь к разрушению исторических зданий?

– Мне понятна ваша патетика градозащитника. Но мы все бывали в Москве. В Петербурге, на мой взгляд, лучшая ситуация с сохранением исторического наследия! И этот результат мы удерживаем благодаря действиям правительства и активной работе градозащитников. Да, есть отдельные случаи разрушения в исторической части, но нельзя говорить, что в Петербурге массово разрушается центр города. Инвесторы тоже понимают, что памятники, исторические виды служат визитной карточкой Петербурга и ее нельзя потерять.

Но есть и другая сторона проблемы: установив слишком жесткие правила, мы можем сделать город мертвым, постепенно превратить его в руины. Ведь если никто не будет вкладывать деньги в памятники, город постепенно разрушится. Поэтому всегда идет поиск баланса между возможностью реконструировать объект, не нарушая его облик, и необходимостью сохранения исторической среды.

– Есть ли в городе разрушенные памятники, о которых вы лично сожалеете?

– Я сожалею о любом памятнике. Но просто присвоение зданию статуса памятника или особой степени охраны – это не решение проблемы. Оно в том, чтобы в памятники шли деньги и при этом они сохраняли свой первоначальный облик.

Если мы говорим, что с памятниками вообще ничего нельзя делать, то мы сразу прекращаем туда поток финансирования, делаем тяжелым инвестиционный климат. Этого не должно происходить. Что касается исторических зданий (для центра это здания до 1917 года постройки), то мы должны сделать так, чтобы объект сохранил и свой архитектурный облик, и панораму города. А какая будет начинка в этом здании, в конце концов, мне кажется, не принципиально. Самое главное – чтобы здание стояло и не меняло внешний облик города. В этом и есть охранная функция.

– Кроме дома Рогова на Загородном проспекте будете изымать из частной собственности какие-то памятники за плохое к ним отношение?

– Есть еще дом Леонтьева в Сестрорецке. КГИОП уже обратился с иском к компании «Ренессанс» об изъятии у нее этого объекта. В отношении этого памятника КГИОП делал собственнику несколько предписаний, в том числе об устранении аварийности, реакции не последовало. Но подобные ситуации эксклюзивны, в основном мы стараемся с собственниками находить общий язык – и зачастую находим. Все, кто плохо относятся к памятникам, подвергают себя риску стать субъектом подобных исков.

– Недавно президент Дмитрий Медведев сказал, что государство должно избавляться от бизнесов, это касается и регионов.

– Основной бизнес у нас – это помещения, которые в течение последних восьми лет планово приватизируются. Город также уже преобразовал в ОАО большую часть ГУПов, примерно 60 из 120 ГУПов будут ликвидированы.

– Что останется в городской собственности?

– Безусловно, «Водоканал», ГУП ТЭК, метрополитен – стратегические предприятия, в отношении которых мы не проявляем спешки. Важнее не потерять контроль.

– Что вы можете сказать инвесторам, которые собираются прийти в Петербург?

– В городе хорошие условия для инвесторов, он динамично развивается. Сейчас городские власти особое внимание уделяют инфраструктуре, энергетике, коммунальному хозяйству, развитию дорожных сетей. Петербург – город удобный для жизни и бизнеса. Правительство устойчиво и будет соблюдать права инвесторов. Но в отношении исторического центра мы будем предъявлять повышенные требования.