Доходное место: Регионы наводят мосты

Если российские предприниматели с большим энтузиазмом вкладывают свои деньги в гостиничный бизнес Европы (такая у них сейчас мода), то зарубежные все активнее интересуются возможностью вкладываться в российское производство, поделился наблюдением на MIPIM-2011 в Каннах Андрей Пугин, зампредседателя комитета по стратегическому развитию и внешнеэкономическим связям администрации Астрахани. Мэрия Астрахани предложила на MIPIM проект развития индустриального парка, бюджет которого оценивается в 12 млрд руб. Акцент делается на низкую стоимость аренды земли – 0,1% от кадастровой стоимости – и привлекательное положение самого региона на перекрестке торговых путей с юга на север. Подготовка проекта велась в течение шести месяцев, на выставке был подписан десяток договоров на размещение производств.

Прежде власти (и федеральные, и местные) с воодушевлением заявляли о высоком потенциале российских регионов, а инвесторы – о заинтересованности и готовности взаимодействовать. Но за все рыночные годы в России было создано всего около 150 индустриальных парков. Сейчас регионы в большей степени готовы бороться за инвестиции.

Индустрия больших ожиданий

Пока статистика не показывает стремительного роста числа индустриальных парков. По данным Ernst & Young, за 2010 г. на территории страны их число увеличилось на 15%, и то рост обеспечил задел прошлых лет. Число планируемых к реализации парков за прошлый год уменьшилось, часть проектов утратила актуальность вовсе.

Однако даже субъективные оценки процесса в целом позитивны. Представители бизнеса, уже прошедшие весь путь создания индустриального парка, высказываются на этот счет примерно так: «Теперь не все так плохо, как было еще недавно, а вот нам-то пришлось хлебнуть».

Эксперты считают, что администрации городов и областей уже не на словах, а на практике демонстрируют готовность достойно встретить российских и зарубежных производителей или те компании, которые намерены самостоятельно выступить в роли организатора парка и заполнить его резидентами. Изредка в этой роли выступают и сами власти. Все чаще краевыми, областными или республиканскими правительствами создаются «корпорации развития территорий». Но госструктуры демонстрируют не такую высокую эффективность, какую показывает частный бизнес.

Наиболее продвинутыми в вопросе привлечения инвесторов в промышленную сферу оказались регионы-доноры. Дотационные подошли к выработке стандартных условий инвестирования много позже. Среди передовиков – Московская область, на долю которой согласно исследованию Ernst & Young приходится четверть существующих индустриальных парков России. Интерес к Подмосковью заставил чиновников выработать программу по созданию промышленных округов на территории Московской области до 2010 г., которая в минувшем году даже была оценена как выполненная. Сейчас документ разрабатывается с расчетом на новые сроки – до 2015 г. Хотя ситуация далека от идеальной.

В настоящее время, отмечают в Ernst & Young, в большинстве индустриальных парков Подмосковья резидентов нет. Или арендаторы появились еще до кризиса. Остается нерешенным ключевой вопрос – доступность коммуникаций. Муниципальные власти ждут запросов от конкретных предприятий для создания инженерных систем, а предприятия не спешат туда, где нет необходимых мощностей. В итоге участки под парки остаются неосвоенными.

Передовики и последователи

В Татарстане первые проекты по развитию промышленных территорий появились еще в 2006 г. Первая из 24 особых экономических зон (ОЭЗ), существующих сейчас в РФ, появилась именно там. В данный момент идет работа над созданием индустриального парка «Синергия» в ОЭЗ «Алабуга» (промышленного назначения) площадью 2000 га. Через два года он будет на 100% заполнен резидентами, с уверенностью заявлял Ренат Халимов, заместитель гендиректора по взаимодействию с инвесторами ОАО «ОЭЗ ППТ «Алабуга», в апреле этого года.

Ставка делается на многочисленные преференции по уплате налогов сроком на 10 лет: налог на имущество, транспортный и земельный вообще не взимаются, налог на прибыль снижен до 15,5% (в среднем по России он составляет 20%). Обещаны таможенные льготы: вывоз продукции на территорию РФ, Казахстана и Белоруссии не потребует уплаты таможенных пошлины и налогов (если товар соответствует ряду критериев). Важное новшество: с текущего года такая норма (а также отмена уплаты НДС) будет распространяться и на ввоз 20% сырья и оборудования, задействованных в производственном процессе. Землю можно арендовать или выкупать. Аренда 1 га обойдется в $1000 в год, покупка – в $2000.

Если разместиться на территории индустриального парка в ОЭЗ, то льготы распространяются на приобретение и аренду не земли, а готовых площадей. К территории подведены все коммуникации: вода, электричество, тепло, оптоволоконная связь. Если в Москве для обеспечения объекта мощностями в 1 МВт потребуется $500 000, а в Татарстане – $200 000, то в «Алабуге» – вообще ничего. Все берет на себя бюджет. Проект обошелся республике в $0,5 млрд.

Занимаясь активным привлечением промышленных компаний на полностью подготовленные для этого площадки, власти Татарстана уже проявляют избирательность: те юрлица, которые не могут продемонстрировать прозрачность бизнеса и наличие ресурсов для развития, в качестве резидентов не рассматриваются. Примерно половина производителей – иностранные компании.

Области с более скромными возможностями подошли к идее организации парков сравнительно недавно. В правительстве Рязанской области в ноябре 2010 г. были сформулированы и утверждены в местных законодательных органах основные предложения и преференции, которыми готовы обеспечить инвестора. Учитывали опыт других областей.

Ориентироваться приходилось еще и на собственные экономические возможности. Олег Булеков, министр экономического развития Рязанской области, объясняет: согласно пунктам программы инвестиционного развития региональный бюджет на время срока окупаемости проекта (но не более чем на 10 лет) будет возвращать инвестору уплаченные налоги. Получается, «выгода» региона от размещения производства будет заключаться только в создании рабочих мест и получении налога на доходы физических лиц (работников созданного предприятия). Через пять лет, если производство будет успешным, начнутся отчисления налога на прибыль. Но даже такой подход открывает для региона хорошие перспективы, считает Булеков: хотя бы через 10 лет бюджет получит серьезные отчисления.

Предполагается, что льготы по налогам будут актуальны и для российских предприятий, нацеленных на модернизацию производств. Это подтверждает пример предприятия «Гардиан стекло Рязань», выпускающего флоат-стекло и стекловолоконную теплоизоляцию. Намереваясь открыть новую линию (по выпуску зеркал), руководство завода решило поискать площадку в других областях на более привлекательных условиях хозяйствования. Однако теперь от таких планов отказалось, оценив преференции, которые декларирует рязанская программа.

Самостоятельный формат

Формат индустриального парка предполагает размещение на одной территории (от 100 до 1000 га) нескольких производств, в идеале – близкого профиля, и обычно есть один более крупный якорь, объясняет старший менеджер Ernst & Young Юлия Стефанишина. Даже близкий по смыслу термин «технопарк» имеет другое значение (наличие производств научного профиля, сферы IT). Множество индустриальных парков было создано компаниями, выступившими в роли якорей и со временем подтянувших за собой других производителей.

В MR Group в качестве обязательного элемента индустриального парка называют наличие управляющей компании. «На практике многие потенциальные резиденты не стремятся попадать в зависимость от УК. Многие хотят автономности, предполагая, что УК будет навязывать свои услуги, не самые выгодные с точки зрения рынка», – считает по этому поводу Камиль Карибов, партнер компании Beiten Burkhardt.

Подготовленная территория для размещения индустриального парка представляет собой огороженный участок земли со всеми подведенными коммуникациями. Такое «чистое поле» (greenfield) для инвестора предпочтительнее, чем существующие с советских времен предприятия или промзоны (brownfield). Дмитрий Рябов, зампредседателя правительства Ульяновской области, в которой в последние пять лет взяли курс на развитие промышленности, подтверждает: из 10 инвесторов, пришедших в область, девять выбрали участки greenfield. Причина – более простые и понятные условия аренды, оформления собственности. Плюс варианта brownfield лишь в одном – уже существующих инженерных коммуникациях. Хотя и их мощности приходится приспосабливать для нового резидента с учетом его потребностей.

По мнению руководителя Ассоциации индустриальных парков (создана в 2010 г.) Максима Иванова, инвестору, особенно зарубежному, довольно сложно самому найти и оценить территорию. Иногда процесс поиска длится годами. Поэтому одной из наиболее важных функций ассоциации, насчитывающей сейчас 30 членов (это управляющие компании, корпорации развития территорий регионов и непосредственно резиденты), он считает проведение сертификации площадок, подготовленных для размещения парков. Она началась в феврале 2011 г.

Пока ассоциация совместно с Ernst & Young разработала карту размещения парков на территории России и Московской области. Судя по ней, инвесторы тяготеют к районам Центральной России, чтобы максимально приблизить производство к местам сбыта и хранения продукции.

Например, ГК «Эспро» в 2007–2009 гг. ввела в эксплуатацию два индустриальных парка в Московской области общей площадью более 300 000 кв. м, а сейчас ведет работу над проектом в Калуге, на территории технопарка «Грабцево» рядом с заводом концерна Volkswagen.

Индустриальный парк «Шматово» компании MR Group cтанет частью моногорода «Новое Ступино» (займет 200 га из 1200 га осваиваемой территории). Компания проложила подъездные пути к территории парка и ведет поиск резидентов.

Проект «Дега кластер Ногинск», также в Подмосковье, имеет в своем составе два уже существующих индустриальных парка (83 и 21 га соответственно). Сейчас строится «Дега индустриальный парк – III» (14 га). Швейцарская компания Dega является владельцем всей инженерной инфраструктуры, включая ТЭЦ мощностью 30 MВт. По словам директора Dega Group Габриэля Гантнера, в 2006 г., когда компания начала реализацию своих идей, ситуация была более сложной, чем сейчас. Но вопрос обеспечения собственными ресурсами резидентов при создании парка был принципиальным. Во многом за счет этого кластер расширил свои возможности, и сейчас 18 компаний являются клиентами Dega Group. Более 90% площадей в ногинском кластере (всего около 120 га) занимают западные предприятия (Bayer AG, Meffert AG, Metro Group, PERI GmbH, Hubner GmbH, Oriflame и др.). Общий объем инвестиций Dega и резидентов парка в РФ оценивается в 1 млрд евро. На территории кластера находятся также коттеджный поселок, торговая зона, гостиница, спорткомплекс и проч.

Новый парк Dega Group собирается создавать в Рязани, отмечая, что чиновники региона предлагают более привлекательные условия для развития бизнеса, а сама Рязань находится отнюдь не на периферии.

Общий уровень жизни в регионе, по мнению Юлии Стефанишиной, имеет значение для инвесторов. Осматривая предполагаемую площадку для размещения парка, ей часто задавали вопрос: «А вы сами захотели бы здесь жить?»

Рискуют все

Разная стоимость земли, разная удаленность от энергоподстанций, разное состояние дорожной сети не позволяют оценивать в среднем рентабельность индустриальных парков и сравнивать их по степени экономической результативности с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, считает Эвелина Павловская, партнер, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer. «В отличие от иных коммерческих проектов в общем объеме инвестиций доля стоимости земельного участка и инженерной подготовки будет намного выше», – уточняет она. Ряд экспертов считают, что окупаемость может составить 7–10 лет.

Это проекты длительных сроков и длинных денег. Для организаторов проекта, будь это бизнес или местные администрации, сложности возникают уже в силу того, что на начальном этапе, обеспечивая территорию необходимой инфраструктурой, приходится действовать по наитию, ведь неясен конечный состав резидентов.

Если учесть, что наибольшую веру в развитие производства в России пока проявляет не российский, а западный бизнес, то актуальными становятся и проблемы, лежащие в плоскости национальных особенностей права. «Большинство западных инвесторов понимают, что в целом приобретаемый земельный участок может быть застроен или быть чистым полем, может быть подключен или не подключен к электрическим сетям, на него распространяется генплан данной территории или нет (или таковой попросту отсутствует). Когда же начинаешь переводить достигнутые договоренности на язык юридических терминов, выясняется, что, покупая участок в 2 га и 2-этажное производственно-административное здание площадью 15 000 кв. м, западная компания должна заключить 7–10 договоров купли-продажи объектов недвижимости – земли, здания, будки охраны, асфальтового покрытия и т. д. И все отдельно, – рассказывает Екатерина Евдокимова, юрист Noerr LLP. – Такой поворот событий вызывает легкое недоумение и становится поводом для шуток. Когда же клиент требует записать в договор купли-продажи земли, что гарантированной характеристикой участка должна являться его обеспеченность всеми сетями, а я ему объясняю, что понятия «подключенный к инфраструктуре участок» в российской юридической терминологии отсутствует, инвестор расстраивается».

Комплекс проблем возникает уже на стадии выбора земельного участка и получения информации о его правовом статусе, подтверждают юристы. Например, режимы санитарно-защитных зон могут быть не прописаны в существующем реестре недвижимости. «В нашей практике был случай, когда один из резидентов индустриального парка хотел разместиться на площадке, соседствующей с оптовым продуктовым складом, – рассказывает Камиль Карибов. – Согласно санитарным требованиям до границы со складом надо было выдержать определенное расстояние, в 3–4 раза превышающее то, что было в реальности. Управляющая компания убеждала, что риски невелики и проблему решить можно. Но компания отказалась от такого размещения».

Даже запись в реестре не гарантирует надежности титула, предупреждают юристы. Не гарантирует защиты интересов инвестора и законодательство, регулирующее инвестиционные процессы. «Стандартное инвестсоглашение между администрацией и компанией часто носит декларативный характер и лишь скрепляет факт неких договоренностей. На его основе бесперспективно спорить с администрацией, если она начинает вести себя некорректно», – категоричен Карибов. Крупные проекты вообще опасны тем, что из них тяжело выходить, не неся потери, добавляет юрист: «Даже если местная администрация начинает вести себя непредсказуемо в отношении инвестора, идти в суд менее продуктивно, чем довести проект до конца, даже подсчитывая убытки».

Михаил Ан, замдиректора департамента инвестиционной политики и развития частно-государственного партнерства Минэкономики РФ, считает, что сейчас уже ощущается высокая конкуренция между регионами за инвестиции. Но зачастую смена команды губернатора, которая влечет за собой кадровые переназначения самого разного уровня, – огромная проблема.

Компания Lindab & Astron выпускает продукцию для строительной отрасли (воздуховоды, стальные конструкции и проч.). Филиалы компании находятся более чем 30 странах мира. Оценив потребности российского стройкомплекса, в 2006 г. Lindab & Astron решила разместить свои цеха на территории Ярославской области. Организация производства в России, рассказывает Павел Кореньков, гендиректор Astron Building, происходила в соответствии с законами Мерфи: «Если что-то идет хорошо, значит, вы что-то упустили». За четыре года в Ярославской области компания пережила перезаключение договора на аренду земли и даже смену участка, несколько моментов полной остановки проекта и рост бюджета на 30%. На финишную прямую проект вышел в 2008 г. Зато стало ясно, что сама идея открыть производство была оправданной: ввоз аналогичной продукции из-за рубежа многим российским компаниям оказался не по карману, и спрос на продукцию Lindab & Astron вырос.

Пока ни один не окупился

Яна Кузина, директор отдела стратегического консалтинга и оценки СB Richard Ellis:

– Делать заключение о сроках окупаемости индустриального парка в России на сегодняшний день некорректно, так как еще ни один начатый проект не окупился. Речь идет о грамотно организованном индустриальном парке, хотя бы с построенными дорогами и коммуникациями, а желательно также минимальной социальной инфраструктурой, а не о продаже земельных участков в чистом поле. Чтобы говорить об окупаемости проекта индустриального парка, необходимо определиться со статьями затрат. Основные статьи бюджета развития таковы: затраты на получение технических условий и собственно работы по прокладке сетей и дорог. Дополнительно в данный бюджет обязательно надо включить затраты на социальную инфраструктуру, которую рано или поздно придется создавать, – социальное жилье и общежития, медицинские пункты, сервисные службы и, безусловно, управляющую компанию. К доходным статьям можно будет отнести не только выручку от продаж земельных участков, но и налоговые поступления в бюджет области, а также мультипликативный эффект, который развивающиеся предприятия индустриального парка оказывают на рост экономики близлежащих населенных пунктов и области в целом. Калужская область – яркий пример влияния такого мультипликативного эффекта.