На асфальте: Проблемное наследие

На рынке столичной недвижимости на звание самого дешевого – и самого переоцененного – может претендовать жилье в домах первого этапа индустриального домостроения, так называемых хрущевках. Предполагается, что этот продукт исчезнет с рынка рано или поздно. Все зависит от политики столичных властей.

Москва, отличная от других

Отношение к хрущевкам кардинальным образом отличает столицу от других городов России, даже городов-миллионников. Региональных программ сноса пятиэтажек не существует. В Москве снос домов первых индустриальных серий и расселение жителей продолжаются все последние годы. Процесс затронул даже дома несносимых серий, если те оказались на территории, заинтересовавшей инвестора с точки зрения ее дальнейшего развития и застройки.

Самыми «активными» в этом смысле считаются 2005–2006 гг. В 2005 г. снесли весь 5-этажный фонд в Центральном округе, в 2006 г. – в Южном, в начале 2010 г. последнюю пятиэтажку первого периода индустриального домостроения ликвидировали в Зеленограде. Потом процесс резко замедлился. Программа, рассчитанная на срок до 2010 г., выполнена не была. Ее продлили сначала до 2012 г., а потом до 2014 г. Прозвучавшие по весне заявления московских властей о том, что город сосредоточится в первую очередь на решении проблем с дорогами и парковками, были восприняты жителями хрущевок так, что сноса больше не будет. На это даже отреагировал рынок – правда, реакция была незначительной.

«У многих появилось ощущение, что программа сноса сворачивается и ждать переселения бессмысленно», – делится опытом общения с владельцами квартир в пятиэтажках Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty. По ее мнению, именно в этой связи на рынке увеличивается предложение квартир в хрущевках «и их продавцы становятся более гибкими».

Сейчас власти говорят о твердости прежних намерений все пятиэтажки в Москве сломать. В отчете о проделанной за пять месяцев работе новым составом стройкомплексом города было обозначено: на текущий момент план по сносу выполнен на 76,5%. Из 1722 домов (6,3 млн кв. м) снесено 1309. Осталось 412 домов. После проведения ревизии инвестконтрактов текущей весной было решено, что 169 домов будет снесено за счет инвесторов в соответствии с заключенными с ними договорами. Все остальное возьмет на себя бюджет. В этом году, отметил Сергей Левкин, руководитель департамента градостроительной политики Москвы, работы идут по графику. Он не сомневается, что до 2014 г. программа будет выполнена. То есть придется ликвидировать по 100 домов в год.

Сотня панельных пятиэтажек осталась в Северо-Восточном административном округе. По словам префекта округа Валерия Виноградова, в этом году планируется снести 10. Останется всего 90.

Судьбу несносимых серий определит новая городская целевая программа «Жилище», в которой будет прописан подход к реконструкции нескольких десятков районов столицы, застроенных домами разного возраста и категорий. Документ планируется разработать и передать на утверждение в правительство города до конца года.

Левкин считает, что неотвратимость сноса «хрущевского» жилого фонда (и сносимых, и несносимых серий) в ближайшие годы предопределена уже самой нехваткой площадок для нового строительства. Олег Самойлов, гендиректор «Релайт-недвижимости», уверен, что никакой полной остановки программы сноса пятиэтажек попросту не может быть: «Московская земля слишком дорога, чтобы бесконечно долго быть застроенной малоэтажным жильем, стоимость содержания которого к тому же растет год от года».

Снесут и предоставят

Объемы сделок с «хрущевским» жильем риэлторы оценивают по-разному, в разных агентствах (в зависимости от специализации) такие сделки могут составлять от 10 до 25% всех операций с недвижимостью.

В рыночных процессах практически не участвуют квартиры в домах сносимых серий. Их владельцы попросту сидят на чемоданах. Еще не так давно таких переселенцев расценивали как граждан, вытянувших счастливый лотерейный билет. Ситуация существенным образом изменилась в этом году в связи с корректировкой федерального и столичного законодательства.

Приводя московский закон в соответствие с федеральными нормами, Жилищным кодексом, 26 января 2011 г. Мосгордума приняла изменения в закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве». Николай Федосеев, руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда города, объяснил на одной из пресс-конференций, что по новым правилам жилье предоставляется по принципу равнозначного выделения по площади и количеству комнат. Если семья выезжает из 2-комнатной квартиры метражом 42 кв. м в сносимом доме, то получит она 2-комнатную квартиру с таким же метражом. В домах новых серий, правда, подобного жилья нет, поэтому площадь выделяемой двушки может составить 52–62 кв. м. Если семья до переселения стояла в очереди на квартиру, то так в очереди и останется. Когда срок подойдет, то будут выделены квадратные метры по нормам предоставления. Скорее всего, предположил Федосеев, в таких случаях будет выделяться новое жилье в дополнение к уже существующему.

Самойлов считает, что новый порядок сложно будет воплощать на практике. «Представим ситуацию: семья из пяти человек живет в небольшой 2-комнатной квартире в районе пр-та Вернадского. При переезде им предлагается квартира, находящаяся в том же Западном округе, но в Очакове, – рассуждает он. – При старом порядке московские власти, для того чтобы скрасить грусть от расставания с обжитым районом, обеспечивали переезжающих очередников квартирами, размер которых учитывал число членов семьи. И люди, как правило, на сделанное им предложение о перемене района соглашались, так как могли получить квартиры до 90 кв. м. Теперь мизансцена та же: с пр-та Вернадского – в Очаково. Но в те же 45 кв. м или чуть больше. Скорее всего люди будут сопротивляться переезду изо всех сил. И в течение всего времени, пока будет продолжаться противостояние властей и жильцов, старый дом не будет сноситься, а новый на его месте не начнет строиться».

Масса противоречий

Еще более неопределенная ситуация с домами несносимых серий. По оценкам «Миэля», в их числе – панельные 5-этажные жилые дома серии 1-515, блочные (1-510), кирпичные (1-511 и 1-447). Фонд довольно приличный по объему, на одни только хрущевки из кирпича приходится 5,1% всего жилья столицы.

Руководители стройкомплекса города заявляли: инвесторов, готовых к развитию территорий за счет сноса несносимых серий, в мэрии готовы встретить и рассмотреть их предложения. Правда, таковых, как признался Левкин в полугодовом отчете, пока не появилось, а сам принцип взаимодействия с ними только предстоит прописать в городской целевой программе «Жилище».

До этого действовала известная схема: чтобы компенсировать значительные затраты и сделать проект реконструкции коммерчески привлекательным, как правило, инвесторам разрешали увеличивать площадь новостроек, объясняет Мария Литинецкая, гендиректор компании «Миэль-новостройки». Например, в соответствии с программой сноса некомфортного жилья в Москве на месте более 20 млн кв. м планировалось возвести 50 млн кв. м жилых площадей. Однако теперь городские власти решили бороться с уплотнительной застройкой. И пропорции «старого – нового» могут оказаться другими.

Отношение к «хрущевскому» жилому фонду и у риэлторов, и покупателей сложное. С одной стороны, жилье это некомфортабельное. Это подтверждает стоимость аренды: наем квартиры в хрущевке у частников обходится на 30% дешевле аналогичной в новых «панелях» экономкласса, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-новостройки». С другой – у арендаторов такое жилье пользуется высоким спросом именно из-за дешевизны. Мария Жукова, первый заместитель директора «Миэль-аренды», сообщила, например, что спрос в этом сегменте в апреле – мае оказался в 4–5 раз больше объема предложения.

Впрочем, мнение о некомфортности разделяют далеко не все. Максим Бородыня, специалист агентства «Тубар-недвижимость», считает, что в Москве достаточно много людей, для которых старые квартиры в удобных районах предпочтительнее новых на окраинах столицы. Некоторые приобретают такое жилье, чтобы быть ближе к месту работы, учебы. «Не такое уж оно низкокачественное, – полагает Бородыня. – 70% домов уже прошло капитальный ремонт, который положено делать раз в 25 лет».

По данным «Релайт-недвижимости», квартиры в «хрущевских» домах не пользуются выраженным спросом со стороны покупателей, берущих ипотечный кредит. И на первый взгляд это парадоксально, рассуждает Самойлов, ведь такие клиенты по определению стеснены в средствах, а значит, должны стремиться приобрести жилье максимально дешево. Однако желающих покупать квартиру в хрущевке, чтобы затем десяток лет обслуживать и возвращать кредит, взятый на морально и технически давно устаревшее жилье, сегодня не так уж много.

С осторожностью относятся к хрущевкам банки, даже к домам неносимых серий. До кризиса они вообще не рассматривали жилье в хрущевках без дополнительной справки о том, что дом не пойдет под снос, объясняет Бородыня. Ведь иначе получается, что банк кредитует товар, который может быть уничтожен, просто изъят на федеральные нужды. Сейчас банки разрабатывают новые продукты, разные схемы, увеличивают или уменьшают процентные ставки и сроки ипотеки, поэтому при большом желании оформить ипотеку на квартиру в хрущевке возможно. Однако опять же это для этого надо преодолеть массу бумажных препятствий.

«Чтобы участвовать в ипотечной сделке, износ дома на момент окончания кредитования не должен превышать 70%. С одобрением залога в отношении домов, построенных раньше 1970 г., у заемщиков могут возникнуть трудности», – добавляет Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-брокериджа».

Множество коллизий все недавние годы было связано и с поведением обитателей хрущевок, живших в ожидании переезда. Перспектива получить взамен старой малогабаритки большую квартиру, а то и несколько для большой семьи грела душу и подогревала цены в этом сегменте. Огромную трудность для властей и застройщиков это создавало на первых этапах сноса некомфортного жилья – когда жители сносимых домах начинали множиться в геометрической прогрессии за счет внезапных браков, интенсивного деторождения и прочих манипуляций. Постепенно ужесточался порядок прописки в этих домах.

В настоящее время, считает Литинецкая, все ухищрения собственников не имеют смысла: «Во-первых, сейчас количество прописанных не влияет на метраж получаемой квартиры. Увеличение жилплощади – это вопрос улучшения жилищных условий для очередников. Во-вторых, за год до сноса дома регистрационная палата прекращает регистрацию всех сделок с недвижимостью по этому дому, т. е. ни продать, ни купить жилье в сносимом доме будет невозможно».

История, правда, помнит драматические сюжеты, случавшиеся с домами несносимых серий. Ирина Доброхотова приводит в пример дом в 1-м Новощипковском переулке в районе ст. м. «Смоленская». После известия о том, что дом подлежит сносу, потенциальных покупателей квартир в этом доме стало в 2 раза больше. Но на практике дом, подлежащий сносу, вот уже 15 лет стоит как ни в чем не бывало. И окончательное решение в его отношении так и не принято.

Цены и перспективы

Гендиректор аналитического агентства Rway Александр Крапин считает, что остающиеся на карте столицы дома, возведенные в период 1956–1965 гг., еще примерно пять лет будут активно продаваться-покупаться, сдаваться в аренду. И в отношении них будет сохраняться определенная иерархия потребительских ценностей. Сейчас, по данным Urban Realty, как и в советские времена, предпочтения отдаются кирпичным домам, а также квартирам с изолированными комнатами. Остальные критерии выбора соответствуют всему рынку: предпочтения отдаются тому, что расположено в престижных районах, близко от метро, с окнами во двор, находится в хорошем состоянии и т. д.

«Отличительной особенностью этого жилья все предыдущие годы была его переоцененность, – отмечает Крапин. – И на это есть вполне объективная причина – его столичный статус». По данным «Тубар-недвижимости», в ВАО и ЮВАО 1 кв. м предлагается по $4000–4500, в ЮЗАО – от $5000.

Весной этого года цена 1 кв. м в хрущевках росла минимальными темпами и оказалась рекордно низкой среди всех сегментов рынка, отмечают аналитики агентства недвижимости «Савва». «Хрущевская» панель в долларах подорожала всего на 0,4%. Для сравнения: самый значительный рост цен был зафиксирован в сегменте панельных новостроек – 3,5% за месяц.

Доброхотова предполагает, что скорее всего такое жилье будет постепенно обесцениваться. Это зависит не только от степени износа, но и от темпов ввода в эксплуатацию современного панельного жилья экономкласса. Но если возобладает обратная тенденция, т. е. жилья много строиться не будет, то хрущевки не потеряют своей актуальности вплоть до своего полного ухода в историческое небытие.

Наиболее перспективным вариантом использования таких домов, по мнению экспертов Rway, является перепрофилирование хрущевок в доходные дома и социальное жилье. Но для этого необходимо создание выгодных условий для инвесторов, а также привлечение бюджетных средств.