Технологии рынка: Страховка для нетерпеливых

Институт страхования частной собственности в стране до сих пор остается неразвитым. В основном клиентами страховщиков становятся те, кто приобретает жилье за ипотечный кредит (их обязывают к этому банки-кредиторы), либо особо боязливые граждане. Потенциальный объем рынка страхования финансовых рисков в строительной отрасли Максим Гольдберг, исполнительный директор НСКА (создана в конце 2010 г.), оценивает в $2 млрд.

Компания НСКА продала 73 страховки с премией чуть больше 3 млн руб.: дольщикам обещают выплатить деньги в случае срыва сроков строительства, банкротства либо ликвидации строительной компании. Схема такая: если застройщик не укладывается в оговоренное в договоре долевого участия (ДДУ) время, клиент в течение трех месяцев пытается всеми возможными способами выбить из него деньги. Если не получается, обращается к страховщикам, и те начинают процесс возмещения средств. Пока что система работает «на прием» денег от дольщиков – и не слишком активно. Застройщики «не чувствуют давления ни со стороны покупателей, ни со стороны государства», жалуется Гольдберг.

«Росно» перестраховывает отдельные риски (собственное удержание «Росно» по титулу – $5 млн). К сожалению, у российского рынка нет перестраховочной емкости, крупные риски никто не берет, а иностранные компании в принципе не понимают, как в России можно заниматься страховым бизнесом.

Непуганые клиенты

Рынок недвижимости непрозрачен, но покупателей это не страшит: они снова, как и до кризиса, готовы заключать с застройщиками предварительные договоры, вступать в созданные девелоперами ЖСК и соглашаться на иные обходные схемы. Согласно оценке «НДВ-недвижимости», в Москве сейчас 36% новостроек продается по преддоговорам, 13% – как паи в ЖСК, 15% – по контрактам инвестирования, вексельным схемам, 27% – по ДДУ и лишь 9% – по договорам купли-продажи.

Один из опрошенных риэлторов в порыве откровенности признался, что не видит смысла страховать несоблюдение сроков строительства: «Срыв сроков стройки у нас обычное дело – на полгода задержки никто и внимания не обращает». Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-недвижимость», считает, что полную защиту покупателя «котлована» обеспечит только тот полис, в котором страховым случаем является «неполучение квартиры по любым причинам». Но тогда по цене он будет поистине золотым.

Сейчас страховой тариф по финансовым рискам дольщиков у «Росно», например, в среднем варьируется от 0,9 до 1,6% в год, годовая стоимость премии у НСКА – 1,5%. На рынке цена подобной страховки доходит до 6% в год. Но почти всегда, признаются по секрету опрошенные «Ведомостями» эксперты, клиент платит деньги, только чтобы успокоить собственные нервы: страховщики обычно прописывают в договорах так называемые «невыплатные» условия, фактически сводя на нет свои перед ними обязательства. Наступление страхового случая оказывается столь же маловероятным, как наводнение в Сахаре.

«Росно» вела переговоры с рядом застройщиков, но страховой случай описан так, что получить деньги со страховщика представляется весьма проблематичным, найдется множество «но», – рассказала Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек».

Кризисный маркетинг

Девелоперы проявили креативность и пошли по страховым компаниям, чтобы предложить покупателям застраховать риски приобретения квартир в непостроенных домах в кризисные годы, рассказывает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер». «Пионер», говорит он, не стал исключением: «Мы обратились к первой пятерке-семерке [страховых] компаний и нашли общий язык с «Росно». Искали именно сильный бренд – чтобы придать веса проектам.

Застройщик предлагал клиентам добровольно покупать полисы у «Росно»: «Некоторые с удовольствием приобретали, но массового характера эта услуга не получила». Страховка от неоформления прав собственности в жилом комплексе «Life-Лазаревское» (средняя цена – 110 000 руб. за 1 кв. м) стоила в год 0,4%. По «Life-Волжскому» Отяковский обещает предложить страховой продукт к сентябрю. Он сомневается, что кто-то из страховщиков пойдет на то, чтобы отвечать перед покупателями за несоблюдение сроков строительства девелоперами, либо согласится страховать финансовые риски застройщиков, – скорее всего рынку и дальше будут предлагаться «поверхностные» страховые продукты.

«Мы не входим в проекты, которые предполагают финансовые проблемы», – говорит Виталий Ус, директор центра страхования финансовых рисков СК «Росно». А проблемной недвижимости на рынке много. «Бывает, что человек по 5–6 квартир смотрит и не может найти подходящую по «чистоте», – говорит он. Гольдберг рассказал, что их компания провела экспертизу 25 новостроек и «больше половины аккредитации не прошли».

В Московском регионе немало замороженных строек, поэтому страховка от недостроя или банкротства действительно может быть хорошим маркетинговым ходом девелоперов, считает Мария Литинецкая. Сейчас, по ее словам, это чистый маркетинг: «Я не думаю, что такая страховка действительно сработает». Хотя риэлтор не отрицает, что смысл в услуге есть – при надлежащем оформлении полиса. «Миэль-новостройки» уже давно рассматривают варианты подписания подобных соглашений с девелоперами. От заключения договоров Литинецкую удерживают непопулярность данной услуги («многие [клиенты] не видят в ней смысла») и большой страховой взнос, тогда как «для покупателей квартиры экономкласса очень важен бюджет покупки».

«Инком-недвижимость» также не видит перспектив в продвижении страховых услуг на рынке недвижимости: они повышают стоимость квартиры в среднем на 1–2%, передала мнение руководства компании пресс-служба.

Если риэлтор предлагает покупателю самому заплатить страховую премию, тот обычно отказывается, уверяет Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости». По его наблюдениям, в 95% случаях. Поэтому его компания, решив продвигать страхование (от «Росно») на строящемся жилом комплексе в Царицыне, включила его стоимость в риэлторскую комиссию. За полгода, пока длилась акция «страховка в подарок», ею воспользовалось 1500 человек. «Сотрудничество с «Росно» способствовало увеличению продаж [в «Царицыно»] как минимум на 25%», – не скромничает Олеся Бухтоярова, директор агентства СК «Росно». Сейчас компании договариваются о его возобновлении, уже по другим корпусам.

Хорошо, но непонятно

Наталья Саакянц, коммерческий директор департамента жилой недвижимости «Система-галс»:

– Обманутых дольщиков, к сожалению, много. Поэтому страхование предварительных договоров купли-продажи и соблюдения сроков строительства (даже если оно ведется по ДДУ) имеет свои плюсы. Для застройщиков это могло бы стать дополнительным стимулом соблюдать обязательства перед клиентами. Но схема взаимодействия страховщиков и строителей не совсем понятна, никакими правовыми актами она не определена. Бизнес российских стройкомпаний непрозрачен, вряд ли они захотят раскрывать его детали «посторонним» в лице страховых компаний. Поэтому у девелоперов эта услуга не вызывает большого интереса. К тому же страховщики скорее всего предпочтут работать с крупными компаниями, у которых риск недостроя минимален. Люди больше рискуют, покупая объект на стадии котлована у мелких, неизвестных компаний, но последние вряд ли будут желанными клиентами страховщиков. Для дольщика сегодняшние большие выплаты по страховке могут перечеркнуть ее завтрашние потенциальные выгоды.