На континентах: Ума палаты

Новые тенденции уже нашли свое отражение в градостроительных стратегиях Китая, арабских эмиратов, Австралии, США, Канады, стран Евросоюза.

Концепция «умного», или «стабильного», города предусматривает применение чистых строительных технологий, эффективное использование энергоресурсов, а также создание принципиально нового городского сообщества, ориентированного на здоровый образ жизни и ответственное отношение к окружающей среде.

Но далеко не все зеленые проекты одинаково хороши для девелопера. Их главный недостаток – они дорого стоят и долго делаются.

Успешные, провальные

Самый амбициозный проект с точки зрения заботы об окружающей среде – Масдар в ОАЭ недалеко от Абу-Даби. Это будет первый город с нулевым уровнем выброса углекислого газа, использующий только возобновляемые источники энергии. На площади в 600 га планируют поселить около 50 000 человек, также здесь разместится около 1500 международных компаний, деятельность которых связана с изучением и производством экологически чистых продуктов. Привычных автомобилей в экогороде не будет совсем, жители будут передвигаться в «киберкапсулах» либо по монорельсовой дороге. Футуристическую архитектуру Масдара придумал сэр Норман Фостер. Город будет накрыт от палящего солнца ажурным «навесом». Вместе с большим количеством парков, фонтанов и водоемов из опресненной морской воды это позволит создать комфортный микроклимат и сократить расходы на кондиционирование воздуха. Проект стартовал в 2007 г. и продлится до 2023 г. Девелопер – энергетическая корпорация Masdar оценивает его стоимость в $22 млрд.

Правительство Франции решило выделить 750 млн евро на строительство 13 экогородов, но финансовый кризис помешал активному развитию этих проектов. Тем не менее в стране создаются новые районы, интегрированные в существующую среду мегаполисов (Парижа, Марселя, Гренобля) и призванные способствовать ее качественному изменению. Самый раскрученный проект (ориентировочной стоимостью 1,3 млрд евро) развивается в Гренобле, инновационном центре Франции. Он был начат в 2009 г. и рассчитан на 15 лет: к 2024 г. на площади в 250 га должно появиться 850 000 кв. м разнообразной недвижимости – в основном научных и университетских центров, которые не будут отделены от остальных городских кварталов, а неразрывно с ними связаны. По словам Женевьевы Фьоразо, помощника мэра Гренобля, здесь будет построен город будущего, для жизнедеятельности которого не нужны будут нефть и газ, загрязняющие окружающую среду.

В Китае из-за финансовых проблем и стратегических ошибок разработчиков остановилось строительство экогорода Донгтан (50 000 жителей). Но сейчас власти этой страны совместно с Сингапуром объявили о решении построить другой «умный» город в 7 раз больше: на площади 30 кв. км станут жить 350 000 человек. Как и в Донгтане, все инженерные работы осуществляет британская компания Arup. Стоимость проекта – $10 млрд. Разработчики учли свои прежние ошибки и теперь хотят привлечь инвестиции крупных компаний, которые затем смогут открыть здесь свои предприятия. Возможно, город из-за этого станет менее экологичным, но только благодаря подобным мерам можно значительно снизить траты на строительство, объяснял журналистам министр национального развития Китая Ма Боу Тан.

Великобритания – один из лидеров в зеленом строительстве: олимпийские объекты в Лондоне (Олимпиада-2012) прошли экологическую сертификацию с оценкой «отлично».

На Кипре, в Пафосе, начали строить экогород Неаполис. Первая фаза проекта Smart EcoСity Neapolis стартует во второй половине 2011 г. и начнется со строительства многофункционального госпиталя. Кроме того, за первый год девелопер проекта – Leptos Group обещает построить пансионат для пожилых людей и создать всю инфраструктуру нового города. 70% всей его территории отдадут под парки, водоемы и рекреационные зоны.

Сейчас в строительство уже инвестировано 171 млн евро. Весь проект рассчитан на 13 лет, за это время застройщик на участке площадью 110 га собирается возвести 520 000 кв. м. жилой и коммерческой недвижимости. Стоимость проекта (вместе со стоимостью земли) оценивается 2,1 млрд евро – для частной компании большая сумма, но на продажах Leptos Group планирует выручить 2,7 млрд евро.

Слагаемые успеха

По мнению Пантелиса Соломиса, директора Leptos Group, экогород на Кипре может стать опытным образцом будущих smart ecoсity в пределах Евросоюза. Во-первых, проект тщательно готовился и прорабатывался в деталях несколько лет, только на оформление землеотвода компания потратила восемь лет. Во-вторых, его активно поддерживает правительство, приводит аргументы Соломис. По предварительным оценкам, Неаполис даст Кипру дополнительно 8000 рабочих мест в области образования, здравоохранения и бизнеса. Это поможет сократить безработицу в стране на 30%.

В экогороде планируют создать большой потребительский рынок и рассчитывают, что по крайней мере половина из 3,5 млн туристов, ежегодно отдыхающих на острове, захочет посетить торговый молл и развлекательный центр Неаполиса. Деньги, потраченные жителями и гостями на улицах нового города, укрепят экономику страны: 5,5 млрд евро – такова предполагаемая цифра доходов за период с 2011 по 2024 г.

Для проекта планируют создать единую интеллектуальную платформу – инженерную сеть, которая будет включать в себя интегрированную систему сбережения энергии, воды и переработки отходов, а также «умные» счетчики в каждом помещении, интеллектуальный поисковый ресурс, доступный во всех общественных зонах и жилых помещениях через локальную сеть. Город будет обеспечивать себя на 25% электричеством за счет возобновляемых ресурсов, таких как геотермальная и солнечная энергия, а через 10 лет – на все 50%.

Созданием интеллектуальной платформы займутся зарубежные партнеры компании – Siemens и AECOM. Заключен также договор с Питтсбургским университетом (University of Pittsburgh Medical Center) о сотрудничестве в области реализации медицинской части проекта.

Новации в области строительных технологий и городского хозяйства – это еще не все, что может предложить Неаполис своим жителям. На его территории планируется построить первый на острове Центр инноваций, научных исследований и развития, первый Парк охраны здоровья, включающий несколько высокотехнологичных клиник, частный англоязычный университет (учебные дисциплины в Neapolis University подбирались в расчете на будущие вакансии, которые потребуются «умному» городу), самый большой на Кипре бизнес-парк и торговый молл.

Жители и гости Неаполиса смогут, не покидая границ города, заниматься бизнесом, наукой, получать образование и медицинские услуги на высоком европейском уровне, ходить в театры и музеи, жить в комфортабельных условиях. Каждая из четырех жилых резиденций будет предлагать свой набор сервисов и свой индивидуальный стиль жизни. St. George’s Village рассчитана на семьи с детьми: здесь будут церковь, детский парк, кофешопы, продуктовые магазины, резиденция Orchid Grove предложит полную приватность, стиль luxury и повышенные меры безопасности. Будут в Неаполисе и квартиры экономкласса. Всего планируется построить около 4000 единиц жилой недвижимости.

«Сейчас мы инвестируем почти 200 млн евро в инфраструктуру – еще до того, как начнем в середине 2012 г. продавать первые дома, – говорит Пантелис Соломис. – К этому времени уже будут готовы парки, госпиталь, вся городская сеть, университет уже работает. Продажи начнутся с 50 объектов недвижимости, и, хотя уже зарезервировано 200 резиденций, мы не торопимся продавать. Неаполис находится рядом с морем, земля здесь стоит дорого, и мы не хотим, чтобы резиденции стали предметом спекуляции».

В Leptos Group не скрывают, что их экопроект рассчитан больше на внешний, чем на внутренний спрос. И на русских клиентов у них особая надежда. На долю россиян уже сейчас приходится почти 40% всех продаж, совершаемых компанией Leptos Estate, россияне даже потеснили англичан, которые еще недавно скупали всю недвижимость на острове. Кроме того, в последние годы из России стало все больше приезжать на ПМЖ молодых семей с детьми. Например, из 300 студентов открытого в прошлом году Университета Неаполиса треть – россияне. По словам Соломиса, недавно две московские IT-компании выразили согласие купить офисы в будущем бизнес-центре Неаполиса и приобрести для своих сотрудников жилье.

Экология или экономика?

Российские инвесторы относятся к зеленым проектам без особого энтузиазма из-за их невысокой рентабельности. Экология нередко вступает в противоречие с экономикой проекта, а бизнес из двух «эко» всегда отдаст предпочтение последнему. Поэтому российские эксперты оценивают перспективы будущих экогородов с осторожностью.

Что касается Неаполиса, то, по мнению Петра Коваленко, руководителя отдела зарубежной недвижимости Knight Frank, проекты на Кипре могут быть интересны российским инвесторам сугубо с имиджевой точки зрения: «Хорошо заработать там не получится». Впрочем, его коллега Дмитрий Черный, замруководителя департамента оценки Knight Frank, считает, что экогород грамотно спланирован и «действительно может стоить 2 млрд евро, принимая во внимание затраты на инфраструктуру».

«В долгосрочной перспективе затраты окупятся как с точки зрения экономии ресурсов, так и с точки зрения продвижения зеленых проектов», – уверен Черный. Сертификация зданий по экостандартам на Западе позволяет правильно позиционировать и продвигать проекты, продавая их с выгодой для инвестора. Кроме того, многие вещи, связанные с переработкой мусора, очисткой воды и канализационных отходов, выработкой электроэнергии из возобновляемых источников, давно известны и широко распространены и не имеют альтернативы во многих странах мира, например в Японии, Германии, странах Скандинавии, объясняет он.

«Главная сложность при планировании проектов, подобных Неаполису, – необходимость предвидеть поведенческие особенности жителей и то, как разные части города будут взаимодействовать между собой», – считает Том Вайсман-Кларк, консультант по продажам Cap St. Georges (кипрский девелоперский проект Игоря Сагиряна, «Тройка диалог»). Другая проблема – такие долгосрочные проекты неизбежно проходят через несколько экономических циклов и периодически проваливаются в ямы финансирования.