Олимпийский ресурс исчерпан

Самые востребованные сегодня в Сочи квартиры – стоимостью до 3 млн руб., это ярко выраженный экономкласс, говорит руководитель представительства GVA Sawyer в Краснодарском крае Евгений Панасенко, до кризиса большую часть квартир брали в качестве летних резиденций и многие потенциальные покупатели отказались от приобретения жилья. Относительно активны в основном те, для кого покупка жилья вызвана бытовой необходимостью. Даже в сегментах элитного и бизнес-класса в первую очередь раскупают самые недорогие из предложенных квартир.

Популярный эконом

По подсчетам Macon Realty Group, первичный сочинский рынок жилья в экономклассе представлен 57 объектами общей площадью 586 853 кв. м, совокупная жилая площадь – 506 198 кв. м, это 8016 квартир. Из них 41 объект возводится, 12 объектов строительного концерна «Вант» заморожены. Введены и имеют небольшое количество нераспроданных квартир Coral House, Club Marine, Sub Marine, «Меркури парк». На второе полугодие 2011 г. намечено сдать 15 новостроек, среди которых «Столичный», АК «Курортный», «Лукоморье», «Лестница», первая очередь проекта «Княжье подворье» и др. В 2012 г. ожидается ввод 18 новостроек, в 2013 г. – семи.

Также этот сегмент представлен примерно 50 небольшими объектами (их общая жилая площадь – около 100 000 кв. м, квартир – около 2000), возводимыми индивидуальными застройщиками и микрокомпаниями, отмечают в Macon Realty. «Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке Сочи в экономклассе составляет 63 194 руб. Она достигла докризисного уровня – в середине 2008 г. была 62 100 руб.», – говорит гендиректор Macon Realty Илья Володько. Он отмечает, что разброс цен велик: от 35 000 (объект в Центральном районе от ПЖСК «Мой дом») до 96 000 руб. («Столичный») за 1 кв. м, точечные объекты в целом дешевле, средняя цена 1 кв. м в них – 47 666 руб.

Продажи экономкласса идут хорошо, рассказывает Володько: в точечных объектах продается «от 2,5 до 7,5 квартиры в месяц», что позволяет реализовать все квартиры еще до завершения стройки или максимум в течение трех месяцев после ввода в эксплуатацию. По его оценке, это хороший показатель. Примерно такая же картина, говорит Володько, в комплексных объектах: покупают примерно по 20 квартир в месяц, в «Виктории», которую введут только в 2013 г., из 368 квартир не продано 88, но 26 из них уже забронировано; в «Морской симфонии» продано примерно 70% квартир. В первом полугодии количество сделок в сегменте выросло по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. на 37%, добавляет Володько.

«В этом сегменте хорошее предложение, поэтому роста цен не предвидится», – полагает гендиректор АН «Винсент недвижимость» Эдуард Филиппов.

Хороший бизнес

В бизнес-классе предложение не столь обширно. Основными объектами эксперты называют комплексы Falcone, «Дом-пионер», «Флагман», «Парк Горького». Объекты в этом сегменте продаются хорошо, резюмирует Филиппов: в комплексе бизнес-класса «Дом-пионер», сданном в разгар кризиса в 2009 г., остаются непроданными 5–7% квартир, в готовящемся к сдаче «Доме у дендрария» тоже проданы практически все квартиры, хотя застройщик затягивает сроки сдачи и интерес покупателей поутих. Активность в бизнес-классе растет с прошлого года, сейчас совершается около 100 сделок в месяц, год назад было порядка 70 ежемесячно, говорит Филиппов.

Но цена за год выросла всего примерно на 3,5% до средневзвешенной 101 476 руб. за 1 кв. м, отмечает Володько. Предпосылок к снижению цен нет, застройщики чувствуют себя уверенно. Спрос покупатели отдают нижней ценовой границе: например, в проекте «Флагман» не осталось квартир на нижних этажах, в нем распродана половина квартир, но в диапазоне 85 000–90 000 руб. за 1 кв. м осталось только восемь квартир, остальные дороже. В комплексе Falcone отменили объявленный ранее дисконт в 15% при 100%-ной оплате жилья на стадии строительства, сейчас возможность дисконта и его размер обсуждаются индивидуально. В апарт-отеле «Версаль» подняли цену за 1 кв. м с 80 000–120 000 до 90 000–160 000 руб., рассказывает Филиппов. Квартира бизнес-класса в среднем стоит от 6,6 млн руб. (можно купить однокомнатную площадью 63,5 кв. м). Самый крупный объект в сегменте – «Дом-пионер», там еще остаются квартиры площадью 44,5 кв. м по цене 3,6 млн руб., уточняет Володько.

ЖК «Парк Горького» будет введен только в следующем году, но продается хорошо благодаря системе скидок, отмечает Филиппов.

Штучный товар

Борис Лебедев, заместитель гендиректора «Винсент-недвижимости», говорит о 10 элитных объектах на сочинском рынке, в том числе это уже сданные в эксплуатацию «Новая Александрия», «Королевский парк» и «Элитный дом на Пушкинской». По словам президента МФК ГРАС Александра Мажарова, в «Новой Александрии» идет благоустройство территории, отделка мест общего пользования, завершение пусконаладочных работ инженерных систем – в этом ЖК к концу августа непроданными оставалось только шесть квартир и четыре пентхауса. Самые бойкие продажи шли в 2006–2007 гг. на ранних стадиях строительства и при активном рынке.

«Крупный элитный комплекс может распродаваться несколько лет, – говорит Лебедев. – В месяц продается порядка 10 элитных квартир». В «Королевском парке», который был сдан в 2009 г., квартиры еще остались, но их количество не раскрывается.

«В кризис элитный и бизнес-класс подешевели на 9–13% (некоторые объекты – до 15%), только во II квартале 2010 г. цены стабилизировались и даже немного подросли», – рассказывает Панасенко. Филиппов говорит, что в этом году цены выросли на 7–9%. Он считает, что дальнейшего роста не будет даже с учетом Олимпиады, так как увеличивается конкуренция, строятся новые крупные объекты, которые выйдут на рынок практически одновременно. Все объекты капитального строительства должны быть построены к 1 января 2013 г. согласно ФЗ «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр».

Стоимость элитного жилья начинается с 85 000 руб. за 1 кв. м (например, Ideal House), однако средняя цена для элитного жилья – 130 000–150 000 руб. за 1 кв. м, говорит Лебедев. В отделе продаж Ideal House рассказали, что сейчас в комплексе цена начинается от 100 000 руб. и доходит до 190 000 руб. – в зависимости от высоты цена меняется, с каждым этажом повышение идет на несколько тысяч рублей за 1 кв. м.

В крупнейшем строящемся сейчас ЖК «Актер Гэлакси» продажи начались в июне, сейчас продано восемь квартир. Руководитель отдела рекламы MR Group (девелопер проекта) Вероника Тишкова говорит, что спросом пользуются апартаменты с минимальной площадью 87 кв. м.

Потенциал роста цен на сочинское жилье во всех сегментах в 2011–2013 гг. отсутствует, ведь даже финансовый кризис не заставил девелоперов всерьез пересмотреть стоимость жилья. «В 2011 г. цены останутся на прежнем уровне, в дальнейшем прогнозируется снижение из-за роста предложения: в 2012 г. – на 5%, в 2013 г. – еще на 2,5%», – прогнозирует Панасенко. Таким образом, цены на уровне $3000–3500 за 1 кв. м для начальной стадии и на уровне $4000–4500 для завершающей на ближайшие годы будут ориентиром для покупателей жилья в Сочи.