Торг оказался уместен

Все остальные департаменту проиграли (см. таблицу). В том числе ОАО «НК Роснефть-Кубаньнефтепродукт»: компания не хотела отдавать 2290 кв. м земли и автозаправочный комплекс в Центральном районе за 68,8 млн руб., считая, что они не подпадают под олимпийскую застройку.

Земельные участки и недвижимость, попадающие под олимпийскую застройку, изымает своим распоряжением губернатор Краснодарского края Александр Ткачев. К концу сентября он изъял около 700 участков общей площадью около 233 га (не во всех распоряжениях указана площадь участков), из них примерно 170 га – без объектов недвижимости. «Это означает, что владелец никак участок не использовал, если, конечно, это не земли сельхозназначения», – поясняет чиновник департамента по реализации олимпийских полномочий Краснодарского края. Однако сельхозземель изъято мизерное количество – всего около 14 га, подсчитали «Ведомости», исходя из распоряжений губернатора.

Спекуляция

«Весь город занимался покупкой недвижимости в надежде, что она подорожает благодаря Олимпиаде. Но в этом нет ничего плохого. Информацию по всем выкупаемым участкам мы передаем в прокуратуру и ФСБ, и они проверяют, законно ли было приобретено право владения. Случаев, когда оказывается незаконно, совсем не много», – заверил чиновник олимпийского департамента.

Большая часть участков находилась у частников в собственности или аренде, незначительная доля – в бессрочном пользовании или по праву пожизненного наследования. «Оценщики право пожизненного наследования и бессрочного пользования оценивали почти по одной цене с правом собственности. Значительная часть участков была в аренде на 49 лет – такие тоже оценивались почти как собственность. В 2009–2010 гг. власти постепенно перестали отдавать земли в аренду на длительные сроки, всего на 3–5 лет, которые необходимы, например, для строительства, с возможностью продления», – рассказывает управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.

«Земли изымаются по заявке «Олимпстроя», олимпийский департамент собирает документы, готовит проект соглашения с собственником, оценку производят аккредитованные независимые оценщики», – описывает схему сотрудник пресс-службы олимпийского департамента. Недовольных оценкой не много, говорит другой работник департамента. В базе данных Высшего арбитражного суда есть информация примерно о 100 процессах между олимпийским департаментом и не удовлетворенными оценкой собственниками недвижимости.

«Это действительно не много. Недвижимость выкупалась в целом по хорошей цене и с гарантированной оплатой. Значительная часть выкупалась в кризис 2008–2010 гг. (изымать участки начали летом 2008 г.– «Ведомости»), да и этот [2011] год я бы включил, рыночную цену, кроме государства, никто дать не мог», – говорит Пустовит.

«Все переселенцы значительно улучшили свои [жилищные] условия, участки и имущество у бизнеса также выкупались по хорошей оценке», – соглашается гендиректор АН «Аякс-риэлт» Александр Кутченко.

Берегли для Олимпиады

Больше всего земель отдали Играм структуры «Базового элемента» Олега Дерипаски. ОАО «Международный аэропорт «Сочи» – 12,2 га (правда, 10,7 га из них – это межполосье, использовать под застройку их нельзя, на них будут объекты Минобороны, рассказывал ранее гендиректор «Базэл аэро» Сергей Лихарев); 7,9 га изымается у компании «Рогсибал» – это земли в Имеретинской низменности по соседству с участком, на котором компания строит Олимпийскую деревню и комплекс объектов для олимпийской семьи; другая структура «Базэла» – ООО «Имеретинская ривьера» отдаст 6,4 га также в Имеретинке, еще 0,48 га изъято у ООО «Монтажник». Недвижимости ни у одной из компаний не участках не было.

Пресс-служба «Базэла» на запрос ответила только то, что вопрос об изъятии участков у «Рогсибала» еще не решен и обсуждается. С олимпийским департаментом компания не судилась.

«Помимо земель в межполосье мы отдали совсем не принципиальные для аэропорта участки под строительство дорог и развязок, компенсация была справедливая, но, главное, аэропорт получит существенную выгоду от строительства этих объектов», – объяснил Лихарев.

Изъято 1,5 га в горном селе Эсто-Садок (без недвижимости) у ООО «Альпика-инвест» и 0,2 га в Красной Поляне у ООО «Катерина-Альпик». Последняя владеет одноименным отелем в Красной Поляне, обе «Альпики» входят в компанию «Юмако», которая принадлежит семье бывшего главы краевого департамента по курортам и туризму Александра Удалова. У компании «Сочи-Алеан», принадлежащей другому бывшему главе курортного департамента – Андрею Уманскому, изъяли два участка на 2,45 га в поселке Монастырь. Сначала у «Сочи-Алеан» изъяли 0,93 га за 87,8 млн руб., но компания отказалась отдавать их, требуя, чтобы департамент выкупил весь участок. В ходе последовавшего судебного разбирательства Арбитражный суд Краснодарского края установил, что договор аренды участка ничтожен, так как земля федеральная, а была сдана на 49 лет мэрией, следовательно, компенсации не положено (вышестоящие инстанции оставили решение в силе). Всего через пару месяцев после этого решения вышло распоряжение губернатора об изъятии за компенсацию второй части участка. Эти 1,52 га должны обойтись в 144,5 млн руб. Пресс-службы «Олимпстроя» и олимпийского департамента не ответили на запрос «Ведомостей», была ли заплачена компенсация за эти 1,5 га.

Участков лишились несколько крупных местных представителей АПК. Адлерская птицефабрика потеряла 7,8 га сельхозземель, 22,2 га земель населенных пунктов и птичник площадью 2437 кв. м. Никого из руководства компании застать не удалось, ее сотрудник сказал только то, что предприятие работает. У «Адлерского чая» попали под изъятие 3,4 га сельхозземель и 15,3 га земель поселений. ЗАО «Шапсугский чай» потеряло 2,6 га сельхозземель.

Компания «ЮПК-сервис» арендовала свой участок в 0,98 га в Адлерском районе уже после объявления Сочи столицей Олимпиады-2014, так как фирма создана только в 2008 г., недвижимости на участке к моменту выхода распоряжения об изъятии у компании не появилось. «ЮПК-сервис» входит в краснодарскую группу «Южная промышленная корпорация» (строительство и дорожное строительство), которая принадлежит депутату законодательного собрания края Юрию Копачеву – он занял 11-е место на праймериз «Единой России» в Краснодарском крае.

Сразу 2,9 га изъяты у Сочинского рыбокомбината в Адлерском районе. Владелец рыбокомбината Юрий Исаев купил его в декабре 2009 г., следует из отчетности компании. Предприятие уже два года не работает, в этом году Россельхозбанк взыскал с него и аффилированных структур 5,6 млрд руб.

Представители компаний, с которыми «Ведомостям» удалось поговорить об изъятии, компенсациями довольны. У московского ООО «Элиостина» было изъято 1,4 га в Адлерском районе вместе с пансионатом «Лазурный берег» на 120 мест. «Вместо него мы планировали построить гостиницу на 400 мест, от планов пришлось отказаться. Компенсация была адекватная. Сейчас мы строим в Сочи 16-этажный дом в Адлерском районе», – рассказал гендиректор компании Вадим Колчин.

Менеджер ООО «Росин» говорит, что вместе с участком в 1,1 га у компании изъяли торгово-складскую базу в Адлерском районе – бизнесом владели «очень много лет». По его словам, компенсация была нормальная, компания уже построила рядом новый торговый павильон, но посещают его пока плохо.

Что не под силу «Роснефти»

В суд на владельцев с требованием принудительного изъятия недвижимости олимпийский департамент подает, если они не подписывают соглашение. Иногда собственники первыми обращаются в арбитраж. Как показывает практика, департамент в этих процессах практически непобедим. Примерно в 100 процессах «Ведомости» обнаружили лишь четыре, в которых собственники добились существенного повышения выкупной цены (см. таблицу). Подавляющее количество процессов заканчивается принудительным изъятием по установленной аккредитованным оценщиком сумме.

ИП Агабабян убедил краевой арбитраж, что его участок и магазин должны оцениваться с учетом сделанных им улучшений по благоустройству территории и стоят дороже, чем в отчете оценщика (суд самостоятельно повысил цену без назначения дополнительной экспертизы).

Компания «СБСВ» (входит в группу «СБСВ-Ключавто», крупнейшего автодилера в Краснодарском крае) доказала, что у нее нельзя изъять часть объектов АЗС в Хостинском районе, так как АЗС – это единый сложный комплекс и части его связаны друг с другом. Суд отказал департаменту в изъятии, постановив, что весь комплекс стоит значительно дороже вошедшей в оценку части. «Размером компенсации мы остались довольны», – сообщили в пресс-службе «Ключавто».

Суды встают на сторону олимпийского департамента потому, что оценку проводят независимые аккредитованные компании и нет смысла с ними не соглашаться, следует из судебных актов. Но сочинской компании «Телец-прим» удалось добиться от 15-го арбитражного апелляционного суда (в краснодарском арбитраже она проиграла) дополнительной экспертизы неаккредитованным оценщиком – случай исключительный. Оценщик вчетверо повысил стоимость здания, которое «Телец-прим» сдает в аренду. При этом апелляционный суд раскритиковал метод оценки, который применил аккредитованный «АФК-аудит»: не использовал сравнительный метод, хотя объект не является уникальным и его аналоги продаются на рынке; не использовал доходный метод при расчете упущенной выгоды. Не принял суд и довод олимпийского департамента о том, что цены в Сочи завышены – ведь покупать аналог изъятого объекта компания будет на этом же рынке с завышенными ценами.

Наконец, компании «Сигнал» также только через апелляционный суд удалось добиться компенсации не только за изымаемые постройки, но и за участок (краснодарский арбитраж счел договор аренды участка незаключенным).

«Лукойл-югнефтепродукту» за АЗС с участком в 885 кв. м предложено 18,8 млн руб. – компания судится с департаментом из-за размера компенсации.