На воздухе: Накануне эпохи перемен

Элитные поселки не строятся, поселки бизнес-класса не продаются. Превосходство сохраняют участки без подряда (УБП). Однако риэлторы уверены, что время этого сомнительного продукта проходит. А будущее – за малоэтажными жилыми комплексами, которые превратят загородный дом в пригородный. Или городской – это как повезет.

Отрезанный ломоть

От рынка загородной недвижимости отпилили сочный и перспективный кусок – калужское и киевское направления, которые уверенно догоняли лидеров поселкового домостроения, Рублевку и Новую Ригу, по объемам и ценам предложения. На рынке это пока не слишком заметно сказалось, считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Но, безусловно, скажется.

Будет ли в дальнейшем на присоединенных территориях развиваться коттеджная застройка, зависит от слишком многих факторов. На которые ни девелоперы, ни местные жители никак повлиять не могут. Теоретически земли в 160 000 га хватит и на создание оазиса для сильных мира сего, и для выселок для обитателей сносимых старомосковских пятиэтажек. В Penny Lane Realty уверены: инвесторы будут стараться выжать максимальный объем из пятна застройки. «Интереснее построить на новомосковской земле 200 таунхаусов вместо 20 коттеджей. Какие-то зоны будут отдаваться под коттеджи, но их количество сократится», – говорится в пресс-релизе компании.

Как рассказал председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов, четыре площадки «Миэля» в Подмосковье оказались как раз в «новой Москве», и, пока не ясен статус этой территории, он не готов анонсировать какие-либо проекты. Не исключено, что вместо индивидуальных загородных домов, по крайней мере на одном из участков, будет строиться нечто многоэтажное.

Возможно, это шанс для других направлений – дмитровского, симферопольского, или демократичных Новорязанского, Горьковского, Егорьевского шоссе. А ценовой разрыв между дорогим и престижным западом (Рублевка и Новая Рига) и дешевым юго-востоком без отрезанного юго-западного сектора станет еще больше.

Из чего выбирать

Общее число поселков постепенно увеличивается – на 10% за полгода, по оценке «Инкома». В стадии активных продаж – 588 поселков (42 426 объектов), за семь месяцев 2011 г. на рынок вышел 71 проект, из них 42 – с концепцией «без подряда», уточняет Дмитрий Таганов. На участки без обязательного подряда на строительство приходится 57% предложения, 27% – на коттеджи, по 7% экспозиции занимают таунхаусы и квартиры в МЖД, 2% – дуплексы.

По данным Vesco Consulting, на первичном рынке предлагается 567 поселков, с начала года открылись продажи в 87 проектах (9000 объектов, около 1500 га застраивается). Всего 48 300 домовладений, считает Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting. По ее информации, на участки без подряда и готовые дома (участки с подрядом) приходится 68,6 и 22,6% предложения соответственно.

Кажущееся обилие предложений риэлторы называют обманчивым. Действительно интересных и ликвидных вариантов немного, а мотивировать покупателей на приобретение неинтересных уже трудно. «Пока первичный рынок не готов полностью удовлетворить спрос на готовые дома, люди обращают внимание на вторичный рынок», – говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость».

В сегменте de luxe сейчас почти ничего не строится, происходит только доделка существующих проектов, продолжает Яхонтов. Как отмечают аналитики «Калинка-риэлти», в первом полугодии на рынок вышел только один элитный поселок – «Лесная симфония» от УК «Масштаб» (5 км от МКАД по Киевскому или Калужскому шоссе, коттеджи от 250 до 600 кв. м, участки – 14–35 соток, цена – $0,72–2,1 млн). В IntermarkSavills «Лесную симфонию» относят к бизнес-классу.

Проекты высокого уровня требуют значительно больше времени и средств для подготовки и вывода на рынок, чем поселки экономкласса, объясняют немногочисленность (5–7% в предложении) высокобюджетных проектов в ОПИН.

Всего более 80% объектов на первичном рынке эксперты относят к экономклассу, и 80% сделок совершается в этом сегменте.

То, что участки без подряда преобладают в предложении (и спросе), тянет вниз среднюю цену по рынку, считают в «Инкоме». Хотя сделок с голой землей стало меньше, но все равно их доля – 57%, по данным корпорации (19% пришлось на коттеджи и 13% – на квартиры в малоэтажных комплексах).

«Заметно, как для активизации продаж в поселках без подряда, которые расположены в 60 км за МКАД и более, снижается цена, – рассказывает Дмитрий Цветков, директор департамента Penny Lane Realty. – Средняя стоимость сотки в поселках, вышедших на рынок в 2011 г., – чуть более $6000. В I квартале 2010 г. этот показатель составлял $7300». Многие застройщики переформатируют свои проекты в «участки с подрядом». Доля УБП будет плавно убывать в продажах, но сохраняться или расти в предложении, считает Цветков. В ОПИН надеются, что к концу года доля «бесподрядных» поселков в предложении уменьшится до 40–50%. По мнению Яхонтова, участки без подряда будут представлены скорее в поселках со смешанной концепцией застройки.

По данным «Инкома», средняя по рынку цена предложения домовладения – 17 млн руб., средняя цена сделки – 12,6 млн руб. Коттеджи предлагаются по 70 000 руб. за 1 кв. м, таунхаусы – по 67 000 руб. за 1 кв. м, УБП – по 272 600 руб. за сотку. Дом с землей экономкласса стоит 9,7 млн руб., бизнес-класса – 19,8 млн руб., объекты «премиум» – 35,2 млн руб., de luxe – 93,3 млн руб. Впрочем, на Рублевке есть предложения по $4,624 млн (более 130 млн руб.), по данным «Калинка-риэлти».

«Цены в люксовом и верхнем бизнес-классе практически остановились с начала года. Рост, компенсирующий или превышающий инфляцию, произошел только в сегменте до 12 млн руб. – говорит Яхонтов. – В бизнес-классе практически не совершаются сделки ни по продаже, ни по покупке, здесь наименьшее количество сделок на рынке».

Спрос риэлторы характеризуют как «стабильный» (т. е. вялый). Впрочем, в августе, вопреки опасениям, было замечено даже «немотивированное» увеличение числа заявок, просмотров и покупок, и, по словам Яхонтова, август стал одним из лучших месяцев в году по спросу и количеству сделок. «На фоне низких экономических показателей люди решили поместить средства в недвижимость», – предполагает он.

Поселки, которые начинали строиться 10 лет назад, так или иначе раскупаются, обживаются и обрастают деревьями – это выгодно отличает их от «новостроек». Половина застройщиков заявляет, что у них продается последний дом, и это соответствует действительности, считает Дмитрий Цветков: объем загородного строительства упал в последние три года. Но активность девелоперов восстановится через 2–3 года, считает Яхонтов. Примерно тогда же, по оценкам его коллег, вернется и платежеспособный спрос на дорогие загородные дома.

По подсчетам Лидии Гречиной, директора по маркетингу «Инкома», за семь месяцев 2011 г. состоялось 7627 сделок (более половины – с участками без подряда). Емкость рынка она оценивает в 13,5 млрд руб. в месяц. Если и дальше будет продаваться примерно по 1000 объектов ежемесячно, то существующего предложения года на 3–4 как раз хватит.

Что делать на даче

Большинство загородных проектов развивается по стандартной схеме: сначала – дома, потом, может быть, обещанная инфраструктура. Между тем именно она в настоящее время является основным инструментом в конкурентной борьбе девелоперов, уверен Тимур Бетеев, первый заместитель гендиректора ГК «Мирум».

Сейчас согласно исследованиям «Инкома» из почти 600 организованных коттеджных поселков разного класса в Подмосковье большие или маленькие магазины есть в 294, в 125 – медпункты, в 351 – спортивные площадки или спорткомплексы. По их данным на конец августа, детский сад планируется или уже есть в 65 поселках, школа – в 9, то и другое – в 32 проектах (т. е. только шестая часть поселков обладает школой или садом). Как правило, проекты, обладающие более-менее полным набором необходимого, предназначены для постоянного проживания. «В сезонных поселках или на дачах подобное обилие инфраструктуры делать бессмысленно», – уверены в корпорации. Разве что детские площадки ставят почти повсеместно.

В поселках экономкласса к строительству объектов инфраструктуры приступают, когда продано как минимум 60% участков. В элитных строительство и облагораживание территории обычно начинается одновременно. «Логичнее сначала строить и продавать домовладения, а затем подтягивать к ним инфраструктуру, – рассуждает Цветков. – Хотя иногда девелопер поступает иначе. К примеру, в проекте «Завидово» застройщик облагородил береговую линию, начал строить гольф-поле и лишь потом – продавать дома».

Закрытый «Целеево гольф и поло клуб» (42 км от МКАД по Дмитровке, входит в ГК ГОСТ) открылся в 2008 г., но только сейчас предложил рынку 14 коттеджей в стиле профессорских дач 1930-х гг. Весь комплекс занимает более 300 га, на которых расположились 18-луночное гольф-поле (70 га), четыре горнолыжных склона, конюшни и два поля для конного поло. В данном случае мотивация для целевой аудитории очевидна: покупатели получают членство в гольф-клубе и горнолыжном клубе на всю семью. Цена вопроса – $2–2,7 млн за дом из финского клееного бруса (410–480 кв. м на участке в 17–28 соток). На сентябрь было куплено пять домов.

Татьяну Алексееву из Vesco Consulting впечатляют планы по развитию инфраструктуры в проекте «Истринская долина» (Новорижское шоссе, 55–60 км от МКАД) на территории более 1700 га. Девелопер проекта – «Вектор инвестментс» заявила центры активного отдыха, водных видов спорта, конноспортивный клуб, экопарк, ТРЦ, ресторан и многое другое. «Мы сконцентрировали внимание на инфраструктуре для активного образа жизни и декларируем доступность этих объектов», – рассказывал «Ведомостям» Дмитрий Бадаев, гендиректор «Вектор инвестментс». В каждом случае девелопер намерен привлечь к управлению партнеров – профессионалов в том или ином бизнесе.

В инфраструктурном комплексе NovaRiga, который планирует создать в районе своих поселков «Инком», также заявлялся большой набор сервисов. Кризис и изменившиеся запросы клиентов скорректировали планы. Как сообщили в компании, сейчас часть комплекса строится (рестораны, торгово-развлекательный центр), другая часть пересматривается. «Остаются объекты, которые нужны на Новой Риге, по ним мы ведем переговоры с профильными партнерами. Среди них – школа, торгово-развлекательный комплекс и современный медицинский центр», – говорит Гречина.

Пока центром притяжения на Новорижском шоссе служит «Павлово подворье», действующий инфраструктурный комплекс, построенный ОПИН. Он доступен для обитателей не только «Павлово» (элитный) и «Павлово 2» (более дешевый проект с малоэтажной застройкой), но и окрестных поселков.

А вот яхт-клуб площадью 3500 кв. м и гостиничный комплекс с апартаментами (15 000 кв. м), которые ОПИН планирует построить на берегу Пестовского водохранилища (22 км от МКАД по Дмитровскому шоссе), будут рассчитаны только на жителей поселка «Пестово» и его второй очереди – «Пестово лайф» (опять же более дешевой). По словам директора департамента продаж ОПИН Натальи Картавцевой, сейчас разрабатывается архитектурный проект зданий, где должны разместиться детокс-клиника, аквапарк, SPA-центр, рестораны и салон красоты. Объем инвестиций в строительство составит более $15 млн. Кроме того, в «Пестово» уже начали возводить административно-торговый комплекс площадью 1200 кв. м (планируется вложить 42 млн руб.). По мнению Картавцевой, «цены в поселке могут увеличиться на 10–15% после сдачи комплекса», а продажи пойдут быстрее.

Если речь идет о бизнес-проекте, подобная роскошь доступна, когда строится достаточно большой поселок. «Если участок под застройку небольшой (менее 15 га), резко увеличивается доля затрат на инженерную инфраструктуру, а потери земли под дорогами возрастают. В этом случае целесообразнее использовать социальную инфраструктуру прилегающих поселений», – говорит Бетеев.

На имеющуюся по соседству социалку рассчитывают многие застройщики. Иногда предлагают организовать автобус до ближайшей школы, как, например, в поселках «Маленькая Шотландия» и «Глаголево парк», приводят пример в «Инкоме». Поблизости от проекта Norrland Novaya Riga (120 км по Новой Риге, инвестор – Realfond Ryssland, объем инвестиций – $66 млн) располагается поселок «Шаховская», где есть школа, гимназия и коллеж, больница. И по мелочи – рядом с Norrland есть конюшни, ферма органического сельского хозяйства. В 2 км находится станция железной дороги «Платформа 143», «всего» несколько часов на электричке – и обитатели клубного поселка будут в Москве.