Где жить хорошо: Сжатая пружина

Столичные жители Лефортово не то чтобы не любят, а просто не замечают. Здесь нет крупных строек и грандиозных событий, о нем почти не пишут в новостях. Район живет тихой жизнью в тени Центрального округа, пользуясь всеми преимуществами своей незаметности.

Район в бокале

По форме район напоминает бокал, разделенный надвое ш. Энтузиастов. Южнее шоссе («ножка») – огромная промзона, Третье транспортное кольцо (ТТК), кладбище, железные дороги. Жить тут не слишком приятно, да и просто негде. Два маленьких островка многоэтажек вдоль Авиамоторной и Шепелюгинских улиц – вот и весь жилой фонд. Из плюсов – огромный ТРЦ «Город» (240 000 кв. м) с «Ашаном», крытым катком и другими радостями жизни.

Более интересна «чаша» – основная часть района, расположенная севернее ш. Энтузиастов. Здесь есть все. Река Яуза – грязная, но романтичная. Винно-водочный завод «Кристалл» – старинный (1901 года постройки), но пока действующий. Московский казенный винный склад № 1, будущий завод «Кристалл», являлся в начале века крупным предприятием. В год он должен был выдавать 2,1 млн ведер вина (около 2,6 млн дал). Два других «склада» выдавали по 1,05 млн ведер (казенное водочное ведро – 12 л). На будущем «Кристалле» тогда трудилось около 1500 человек.

Еще одна достопримечательность – следственный изолятор «Лефортово», старейшая (1881 г.) и самая знаменитая тюрьма в России. Хотя можно годами жить рядом и не понять, что находится за высоким забором. Одна из проходных находится во дворе жилого дома. К сизо вплотную примыкает офис коммерческого банка, рядом – ухоженная детская площадка.

Тюрьма за 100 с лишним лет много раз достраивалась, прирастала новыми корпусами, и изначальный план давно потерялся в дебрях коридоров. 3-этажный с фасада корпус может оказаться 4-этажным с торца.

Кстати, кто архитектор, доподлинно не известно. Один из мифов Лефортовской тюрьмы говорит, что ее построила Екатерина II. По данным начальника лефортовского сизо полковника Виктора Макова, тюрьма построена архитектором Павлом Козловым (пишет lefortov.ru).

Лефортовский тоннель стал еще одним символом района – самый длинный и аварийный в Москве, не для водителей со слабыми нервами. Зато благодаря ему ТТК в этой части района не видно и не слышно.

Отдельного описания заслуживает Лефортовский парк – первый регулярный парк в России с 400-летней историей. Место с семью прудами, липовыми аллеями и гротом по проекту архитектора Франческо Бартоломео Растрелли. В уютной беседке старички играют в шахматы, а их жены плещутся в пруду (хотя купание, конечно, строго запрещено). Идиллию портят лишь автомобильный шум с Головинской набережной и ветхость парковых построек. Масштабная реконструкция парка, намеченная на 2008 г., из-за кризиса отложена на неопределенный срок.

Полужилой-полуделовой

По мнению Ольги Павлик, руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International, Лефортовский район нельзя однозначно назвать спальным или деловым: здесь поровну и того и другого. Многочисленные промышленные предприятия занимают 65% территории района, крупнейшее из них – завод «Серп и Молот», основанный в конце XIX в. и до сих пор выпускающий трубы, проволоку, стальные изделия и т. п. Кроме того, в Лефортове действует 30 НИИ и КБ и находится множество офисных зданий, в основном тоже бывших промпредприятий, на которых была произведена реконструкция. Из наиболее значимых – бизнес-центр класса В+ «Ростек», «Интеграл», Persona Grata, MetaDom, «Авиа-плаза», а также офис компании «Крок» и строящийся «Деловой дом Лефортово».

Получается, что половина района днем уезжает, а половина, наоборот, приезжает на работу. В результате транспортные потоки распределяются равномерно, и транспортная ситуация в районе, несмотря на дурную славу Юго-Восточного округа, довольно благополучна. Даже известное своими пробками ш. Энтузиастов на этом участке едет хорошо. Кстати, московские власти пообещали в ближайшее время шоссе реконструировать, организовать реверсивное движение и скоростной трамвай до Балашихи. Другие транспортные артерии (ТТК, Авиамоторная и Красноказарменная улицы, набережные) тоже достаточно свободны. Кроме того, в Лефортове есть станция метро («Авиамоторная») и еще одна – на границе района («Площадь Ильича»), а также отлично развитая сеть общественного транспорта.

Для детей в районе действует 19 садиков, 11 школ, шесть вузов и множество кружков и секций. Для взрослых – несколько спортклубов, две больницы и многочисленная инфраструктура «районного масштаба». Крупных и знаковых объектов тут мало, но, где бы вы ни жили, без труда найдется, где купить продуктов, починить машину, заняться спортом и т. п.

В районе шесть крупных вузов: Московский энергетический институт, Московский технический университет связи и информатики, Московский государственный педагогический университет (факультет дошкольной педагогики и психологии), Военный университет Министерства обороны РФ, Общевойсковая академия Вооруженных сил. По соседству с Лефортовом, на другом берегу Яузы, расположен знаменитый МГТУ им. Баумана.

Для гостей города есть лишь несколько небольших отелей категории «3–4 звезды», отмечает Ольга Павлик. Район не считается туристическим, хотя тут есть на что посмотреть: комплекс зданий Екатерининского дворца (1770-е гг.), ныне занимаемый Военной академией, Введенское кладбище (1771 г.), церковь Петра и Павла (1711 г.), церковь Троицы Живоначальной (1819 г.), здание госпиталя им. Бурденко (1802 г.), Вдовьи дома (начала XX в.) и другие достопримечательности, затерявшиеся среди современной застройки.

Лефортовские типы

«Основной тип застройки Лефортова – жилые дома периода 1950–1970-х гг., – отмечает Мария Литинецкая, гендиректор компании «Миэль-новостройки». – Есть немного зданий, построенных до революции, встречаются отдельные дома современной застройки, моложе пяти лет, например многоэтажки серии П-44 на Авиамоторной улице». На вторичном рынке преобладают дома первой и второй волны индустриального домостроения и кирпичные сталинки, добавляет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. Есть 4-этажные кирпичные дома с мансардами 1950-х гг. постройки.

Таким образом, подавляющая часть жилья в Лефортове, несмотря на выгодное расположение, – самый что ни на есть экономкласс. Элитного жилья тут нет, утверждает Мария Литинецкая, хотя в окрестностях Лефортовского парка было бы вполне уместно разместить клубные дома премиум-класса. Объекты бизнес-класса встречаются, но редко. Например, ЖК на ул. Наличной. Продажи велись с 2006 г., и на сегодня комплекс заселен.

Активной застройки в Лефортове уже не ведется, поскольку строить тут просто негде. Район давно сформирован, здесь много несносимых памятников архитектуры и мало «сносимых» хрущевок. Новые объекты если и возводятся, то уходят под социальные программы. Правда, в январе 2008 г. ГУП «Управление перспективной застройки» сообщало, что в Лефортове будет снесено 39 пятиэтажек, а на их месте построен 21 жилой дом, вспоминает Александр Зиминский. Однако из-за кризиса планы не осуществились.

На сегодняшний день в районе реализуется лишь один коммерческий проект – на 2-й ул. Синичкина, вл. 15, где на месте двух снесенных пятиэтажек возводится типовой дом серии П-44Т. Пока строительство на нулевом цикле, квартиры продаются за 85 000–97 000 руб. за 1 кв. м, рассказал эксперт.

Отложенные планы

Зато на вторичном рынке есть квартиры по в 4,5–5 млн руб. – хрущевки около 30 кв. м, требующие ремонта. Но такие предложения единичны. По данным Penny Lane Realty, 60% объема предложения в Лефортове приходится на квартиры стоимостью 5–8 млн руб., 27% – стоимостью 8–10 млн руб., 8% – 10–15 млн руб. и 5% – от 15 млн руб. По структуре предложения 65% объектов вторичного рынка составляют 2-комнатные квартиры площадью до 55 кв. м, 25% – 1-комнатные площадью до 45 кв. м, 7% – 3-комнатные по 55–75 кв. м и 3% приходится на многокомнатные квартиры больше 75 кв. м.

У покупателей Лефортово не слишком популярно, признаются риэлторы, за исключением домов, расположенных ближе к центру города и к станциям метро, а также рядом с Лефортовским парком. Зато район востребован среди арендаторов – студентов местных вузов и работников предприятий. И арендные ставки здесь относительно высоки: 25 000–40 000 руб. в месяц за 1-комнатное жилье. Небольшая квартира экономкласса может стать инвестиционным вложением и сдаваться внаем.

«По динамике цен район напоминает сжатую пружину, – считает Александр Илюхин, генеральный директор АН «Апрель». – Выдерни «Серп и Молот» – получим вторую ВДНХ или Хамовники. И тогда ЦАО пожалеет, что отдал этот район под юрисдикцию ЮВАО». Убрать из Лефортова легендарный завод планируется уже давно. Еще в декабре 2006 г. компания «Кузнецкий Мост девелопмент» в партнерстве с Банком Москвы объявила о проекте по созданию на территории «Серпа и Молота» крупнейшего в пределах ТТК торгово-офисного комплекса (ТОК) общей площадью 370 000 кв. м. Застройщик собирался вложить в ТОК около $300 млн и завершить все работы в 2009 г., однако кризис расстроил эти планы.

Похожие проекты существовали и для других промпредприятий района: к примеру, «Российские железные дороги» в 2007 г. объявили о планах строительства на месте Завода им. Войтовича нового торгово-офисного центра. Пока же комплексная реконструкция Лефортова хоть и внесена в градостроительные планы, но все никак не начнется. И еще можно попасть в потенциально элитный район по ценам экономкласса.

Каштаны прижились

Константин Апрелев, президент АН «Савва», вице-президент РГР:

– В конце 1980-х я учился в Московском энергетическом институте (МЭИ) в Лефортове. На совещании у проректора МЭИ обсуждался вопрос, что делать с десятком 6-метровых каштанов, которые надо ликвидировать в связи с прокладкой теплотрассы. Ни про какое компенсационное озеленение речи не было. Как зампредседателя профкома студентов по жилищно-бытовой работе, я предложил их пересадить к новым корпусам общежитий на Синичке. И хотя было лето, удалось за полчаса мобилизовать оставшихся в общежитии ЭФФ студентов, мы быстро выкопали и пересадили эти огромные деревья, и деревья прижились!

1. Магазины

Единственный крупный ТЦ – «Город» на Душинской улице, остальное – торгкомплексы и супермаркеты районного масштаба: «Рогожская застава» (ш. Энтузиастов), «Огни столицы» (ул. Волочаевская) и др.

2. Вузы

В районе действует шесть крупных вузов: МЭИ, МТУСИ, МГПУ (факультет дошкольной педагогики и психологии), Военный университет Минобороны РФ, Общевойсковая академия Вооруженных сил. По соседству с Лефортовом расположен МГТУ им. Баумана.

3. Спортивные сооружения

Есть два крупных спортивных центра с бассейнами – при МЭИ и МГТУ им. Баумана, два скалодрома и несколько фитнес-клубов.

4. Парк

Лефортовский парк (бывший Головинский сад) считается первым регулярным парком в России. Построен в 1703 г. по образу и подобию Версальского ансамбля, поэтому в XVIII в. неофициально назывался «Версалем на Яузе». От первоначальной голландской планировки в парке по сей день остались липовая аллея, беседка-ротонда, пять прудов, скамейки и грот Франческо Бартоломео Растрелли.

5. Детские сады и школы

В Лефортове действует 19 дошкольных и 11 школьных учреждений, в том числе несколько специализированных. Но фото – общеобразовательная школа № 417.

6. Поликлиники

На территории района расположено пять поликлиник, три больницы, психоневрологический диспансер, Скандинавский центр здоровья и др.

7. Завод «Кристалл»

Основан в 1901 г. как Московский казенный винный склад № 1. Он являлся самым крупным предприятием, в год он должен был выдавать 2,1 млн ведер вина (около 2,6 млн дал).