Доходное место: Сделок мало, а инвестиции растут

Это примерно в 4 раза меньше, чем, с кажем, Лондон, но зато почти в 2 раза больше, чем Варшава, подсчитали аналитики CBRE. В противовес коллегам, отметившим только крупнейшие обнародованные сделки, эксперты Jones Lang LaSalle (JLL) опубликовали свой вариант оценки инвестиционной активности: по итогам первого полугодия коммерческие объекты в столице и регионах получили $3,574 млрд.

Московские деньги – московским объектам

70% инвестиций в столичную недвижимость в 2011 г., по утверждению CBRE, – местные деньги. Они обеспечили сделки, которые стали известны брокерам, хотя в ряде случаев купля-продажа прошла без посредников. В 2008 г., вспоминают в CBRE, ситуация была зеркальной: 70% публичных инвестиций имело иностранное происхождение, а российские инвесторы в основном обходили вниманием недвижимость на родине.

В JLL отмечают, что зарубежные инвесторы оживились во II квартале 2011 г. В этот период в коммерческую недвижимость России было вложено почти в 15 раз больше иностранных денег, чем в I квартале: $1,6 млрд против $105,7 млн. В чем аналитики сходятся, так это в том, что центром притяжения денежных потоков остается Москва. Так, в 2010 г., напоминают эксперты Cushman & Wakefield (C&W), в коммерческую недвижимость столицы было инвестировано $4 млрд. Тогда Москва разделила 12-е место с Шанхаем в инвестиционном рейтинге, составленном консультантами компании. Самым привлекательным для инвестиций городом аналитиками был назван Лондон ($20,7 млрд инвестиций за 2010 г.), за ним следовали Токио ($15,3 млрд), Париж ($11,2 млрд), Нью-Йорк ($10,1 млрд) и Гонконг ($9,2 млрд).

Это вполне объяснимо, считает Алан Балоев, замдиректора отдела инвестиций и продаж Knight Frank: «На этих рынках гарантирован высокий спрос на недвижимость, а риски вложений ниже, чем на развивающихся, таких как Россия и, в частности, Москва». Только за I квартал 2011 г. в коммерческую недвижимость Великобритании было вложено примерно $13,72 млрд, уточняют в CBRE. Для сравнения: в московскую коммерческую недвижимость в этот период было инвестировано $336 млн (данные JLL).

Типы инвесторов в коммерческую недвижимость мира становятся все более разнообразными: от канадских пенсионных фондов до бизнесменов с Ближнего и Дальнего Востока, подчеркнул Джонатан Халл, глава отдела инвестиционных услуг по странам Европы, Ближнего Востока и Африки CBRE. Однако далеко не все иностранные инвестиции доходят до России. Виной тому высокие политические, административные, конъюнктурные риски, которые даже при высокой доходности отпугивают потенциальных инвесторов из-за рубежа, отмечают в Knight Frank. Несколько громких «уходов» иностранцев еще свежи в памяти девелоперов. Американская Developers Diversified Realty планировала вместе с немецкой ECE вложить в Россию 1 млрд евро. В октябре 2008 г. они остановили вложения. Британская Parkridge Holdings объявила, что хочет потратить около $1 млрд на строительство 1 млн кв. м коммерческой недвижимости в регионах. В кризис планы заморозили. Британская Rutley Russia Property Fund тоже планировала вложить $1 млрд. Фонд закрыли, а деньги вернули инвесторам.

Сейчас международные инвестиционные фонды демонстрируют на российском рынке недвижимости «повышенную активность», как выражаются аналитики JLL. В доказательство они говорят о том, что американская группа Blackstone выразила намерение создать офис в Москве, а несколько других фондов присматриваются к новым возможностям в нашей стране.

Для российских же инвесторов «нетипично совершать сделки с коммерческой недвижимостью на западных рынках, так как есть множество нюансов, которые не укладываются в привычные для них рамки», добавляет Балоев. Понимание локального рынка и его анализ требуют определенных временных ресурсов. Кроме того, существенны юридические и налоговые аспекты, отличающиеся от страны к стране. Данные вопросы требуют привлечения специалистов на месте, что заметно повышает стоимость транзакционных издержек, понижая и без того не самую высокую доходность недвижимости на западных рынках.

Например, лондонский максимум сейчас составляет 4% годовых, московский же минимум – 9%, отмечают аналитики C&W. Поэтому местные денежные мешки предпочитают вкладываться в недвижимость в России: подавляющее число крупных инвестсделок (13 из 20 в первом полугодии 2011 г., по данным JLL) произошло в стране с участием местных игроков.

В фокусе – офисы и магазины

42% инвестиций, по данным CBRE, получила офисная недвижимость (шесть крупных сделок), 31% – торговая (пять крупных сделок). Три крупные сделки, заключенные в гостиничном сегменте (покупка отелей «Ритц-Карлтон», «Пекин» и «Союз»), практически «забрали» оставшиеся проценты от общего объема инвестиций.

По оценке Colliers International, в первом полугодии 2011 г. офисная недвижимость привлекла в 1,6 раза больше инвестиционных средств по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объем сделок на рынке торговой недвижимости в первом полугодии 2011 г. был в 3,6 раза больше, чем суммарный объем инвестиций в магазины в 2010 г. Среди наиболее крупных инвестиционных продаж этого года аналитики C&W выделяют, в частности, сделки консорциума «ВТБ капитала» и TPG Capital (47% БЦ «Белая площадь», 40% строящегося БЦ «Белые сады»), Бинбанка (ТЦ «Калужский», 49% компании «Декмос», «Северное Домодедово»), «Комплексных инвестиций» (ТЦ «Филион», «Горбушкин двор»).

Инвесторов, как всегда, привлекают объекты премиум-класса. В офисном сегменте столицы аналитики CBRE насчитывают всего лишь десяток действительно интересных бизнес-центров. За эти несколько зданий идет сильная конкурентная борьба, что стимулирует рост их стоимости, говорится в отчете компании. Ставка капитализации на них к концу II квартала снизилась до 9%. Но все равно, отмечает Дарелл Станафорд, управляющий директор CBRE, вложения в офисную недвижимость демонстрируют сегодня большую доходность, чем, к примеру, рынок облигаций, игра на котором принесет сейчас в лучшем случае 6,5%. Значительный разрыв в доходности этих инструментов – специфически российское явление: в Лондоне разница между ними несущественна.

Качественные торгцентры с точки зрения брокеров выглядят еще привлекательнее: по данным Colliers International, к концу II квартала ставки капитализации в этом сегменте составили 10%. Но, отмечает Станислав Бибик, старший директор отдела C&W, из-за дефицита хороших объектов инвесторам приходится платить продавцам премию, а подавляющее число сделок (более 75%, по его оценке) происходит «вне рынка». К последним он отнес смену владельцев ТЦ «Филион», «Горбушкин двор», «Калужский» и нескольких «Метромаркетов». По словам Бибика, эта ситуация в отношении некоторых объектов сохранится.

«Работа брокеров по снижению ставки капитализации на 1% означает повышение стоимости объекта лишь на 10%. В то время как «путем внерыночных переговоров» владельцы интересных для инвесторов торговых центров могут рассчитывать через какое-то время на «премию» в 20%. И они это понимают», – объясняет анонимный консультант.