На асфальте: Битва жадности с осторожностью

Общую динамику подтверждает и Елена Шевелева, заместитель регионального координатора Росбанка в Петербурге: «С начала 2011 г. объем привлекаемых в среднем за неделю средств от населения на срочные депозиты сократился на 15% – с 52 млн до 44 млн руб. А объем вновь выдаваемых кредитов за этот же период на 14% вырос – с 44 млн до 50 млн руб.». По мнению Шевелевой, к коррекции «сберегательной модели» поведения привело несколько причин. Ставки по вкладам ушли в минус. Доверие к экономике страны в целом начало восстанавливаться. Страшилки минувшего кризиса подзабылись и сгладились. Потребление снова стало входить в моду. И рынок жилья это почувствовал.

Финансовые катаклизмы августа – сентября вызвали на петербургском рынке новостроек двоякую реакцию. Часть покупателей отложила покупки – чтобы не остаться без запасов на черный день и вообще до выяснения. Другие, наоборот, спешат заключить сделки и превратить дешевеющие рубли в более осязаемые квадратные метры. Что победит – жадность или осторожность, пока неясно. А девелоперы наращивают предложение, выводя в продажу все новые проекты, особенно активно – на окраинах и в области. Если бы не это, цены давно бы уже подскочили.

За первые три месяца 2011 г. на петербургском первичном рынке появилось 6200 новых квартир, с апреля по июнь – 14 370 (рост – аж на 131,8% за квартал). Спрос к середине лета тоже увеличился, хотя и не так заметно. По данным экспертов консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в I квартале граждане купили около 8110 квартир, во II – 8660 (плюс 6,1%).

Потребление входит в моду

Интересно финансовое поведение петербуржцев. Обычно оно совпадает с общероссийским трендом, но есть и нюансы. В июле руководители Центробанка РФ забеспокоились: население стало меньше сберегать и больше тратить. В первом полугодии объем денег на депозитных счетах физических лиц вырос на 722 млрд руб. (плюс 7,5% – до 10,5 трлн руб.). Рост почти вдвое скромнее прошлогоднего. Основной приток денег (400 млрд руб.) обеспечили те, кто предпочитает хранить в банке не менее 1 млн. Долги российских домохозяйств тоже растут, но медленнее. На 1 января 2011 г. граждане должны были вернуть банкам около 4 трлн руб., к 1 июля совокупная задолженность выросла почти на 500 млрд руб.

В Петербурге объем средств на депозитах физических лиц рос медленнее, чем в среднем по России: за шесть месяцев сбережения увеличились на 24 430 млн руб. (плюс 3,5%). А вот задолженность по розничным кредитам (включая ипотеку) в январе составляла 219 342 млн руб., а на 1 июля – уже 332 836 млн руб. Разница – 113 494 млн руб. Прирост – 45%. Проще говоря, за полгода жители Петербурга отнесли в банки в 4,6 раза меньше, чем взяли в долг. Это типичная ситуация перед потребительским бумом.

Истерики не ждут

Ведущие застройщики начали повышать цены в мае – июне и продолжили в июле – августе. Эксперты «Петербургской недвижимости» полагают, что средняя цена 1 кв. м строящегося типового жилья в спальных районах поднимется с июньских 72 600 руб. до 76 200 руб. в декабре. Но продажи будут увеличиваться в первую очередь на окраинах и в пригородной зоне, а там и площади, и цены скромнее. В дешевом сегменте сохраняется большой потенциал спроса, констатируют аналитики.

Первая реакция рынка на события августа была предсказуемой. Вице-президент ГК «Юринфо-недвижимость» Николай Лавров говорит, что сразу после сообщений о понижении рейтинга США и обвале котировок на фондовых рынках граждане, которые до этого раздумывали, бросились вкладывать деньги в недвижимость. Выбирают новое жилье в уже сданных домах или объектах высокой степени готовности. «Такую покупку можно совершить быстро: человек приходит к застройщику, вносит деньги и практически сразу может получить ключи. В результате у многих средних и даже крупных компаний (из категории надежных) почти не осталось 1–2-комнатных квартир в объектах, близких к сдаче, а в готовых домах раскуплено практически все, включая трешки», – продолжает он.

В августе подняли цены «Главстрой СПб», ЛЭК, ЮИТ и некоторые другие застройщики. Так что сейчас за 3 млн руб. найти отдельное жилье у приличной компании и со сроком сдачи в 2011–2012 гг. – непростая задача.

Елена Шевелева не уверена, что вторая волна подтолкнет частных инвесторов: «Есть основания полагать, что нестабильность на мировом финансовом и валютном рынках в скором времени прямо повлияет на поведение потребителей. Они вновь будут скорее сберегать на черный день, чем тратить, как это было в 2008–2009 гг.».

Угрозу для застройщиков представляют не столько психологические проблемы клиентов («Истерики не будет», – сказал один из девелоперов), сколько вполне возможное реальное снижение их доходов.

Без дольщиков

Спокойнее других чувствуют себя строители, работающие в экономсегменте, особенно если часть жилья продана государству. В новом комплексе «Славянка» на данный момент построено 66 домов на 326 000 кв. м жилья. Заканчивается строительство квартала на 140 000 кв. м, до конца года его введут в эксплуатацию. На разной стадии проектирования и строительства еще около 500 000 кв. м жилья, срок сдачи – 2012 г. Застройщик – ГК «Балтрос» продает уже готовое жилье.

«Мы предпочитаем строить на собственные и заемные средства, не привлекая для этого средства дольщиков. Выгодно ли это с позиций экономики – вопрос спорный. Но мы выбрали этот путь, – комментирует Анна Корсакова, заместитель гендиректора АН «Балтрос». – Готовое жилье всегда находит своего покупателя, далеко не каждый готов рисковать, вкладывая деньги в «котлован». Верность этой позиции показал период первого кризиса. Даже в нестабильной экономической ситуации мы чувствуем себя более уверенно, чем многие коллеги по отрасли».

Компания «БФА-девелопмент» в начале октября открыла продажи в новом крупном проекте «Академ-парк». Это 10 кирпично-монолитных домов разной этажности площадью 184 900 кв. м. В 2012 г. будет введено четыре корпуса, более 1000 квартир. Комплекс примыкает к парку, два корпуса уже почти достроено.

«Вложения в недвижимость были и остаются реальным способом сохранения средств, и граждане это понимают, – уверена Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент». – И хотя продажи первой очереди «Академ-парка» стартуют всего за год до окончания строительства, мы рассчитываем реализовать более 80% квартир до завершения стройки».

Хватит ли покупателей

И все же основания для тревоги тоже весомы. Объем свободного предложения в пределах города – 2,7 млн кв. м. И в области строится 126 многоквартирных домов, это примерно 27 100 квартир общей площадью 1,5 млн кв. м. Хватит ли на всех покупателей?

Директора по маркетингу «ЮИТ дом» Екатерину Гуртовую ожидания второй волны кризиса не пугают: «Мы не намерены ни замораживать старт новых проектов, ни замедлять темп их реализации. Объем продаж ЮИТ в Санкт-Петербурге постоянно увеличивается. До конца нынешнего года предполагаем вывести на рынок три новых жилых проекта общей площадью 45 000 кв. м. Планируем запускать каждый год по 3–4 новых проекта».

Возможно, с падением уровня доходов населения в преимущественном положении окажутся те, кто реализует компактные проекты экономкласса. На масштабные меры господдержки (как это было в 2009 г.) не рассчитывает никто из опрошенных «Ведомостями» застройщиков. Игорь Голдобин, генеральный директор «БиГ-Дюрисол», скептичен: «В правительстве много говорят о стимулировании малоэтажной застройки экономкласса, но в большинстве случаев это остается на уровне деклараций. В регионах все зависит от руководителя. В Калужской области дело движется. В Оренбурге реализован серьезный проект – «Экодолье». В Петербургском регионе – близко к нулю. Застройщики привыкли зарабатывать на другом».

Московский интерес

Николай Лавров, вице-президент ГК «Юринфо-недвижимость»:

– Сейчас инвесторов-москвичей на питерском рынке практически нет. Кто-то приобретает жилье, поменяв работу. Но эти операции в общем потоке незначимы. На фоне подъема рынка столичные инвесторы были заметны, покупали недвижимость в Петербурге в основном просто потому, что она здесь дешевле. Правда, в последнее время стали проходить какие-то единичные сделки со столичными покупателями. Возможно, тенденция меняется.

Надежда Калашникова, директор по развитию ГК ЛЭК:

– До кризиса доля москвичей в общем объеме сделок составляла 6–7%, сейчас – около 3%. Москвичи предпочитают приобретать жилье в престижных (не обязательно центральных) районах – на Петроградской, в Московском районе. Популярностью пользовались квартиры в комплексах, расположенных по пути в аэропорт, – «Империал», «Граф Орлов». Квартиры в них покупают для собственных частых приездов или в коммерческих целях.

Петр Войчинский, гендиректор «Мир квартир.элит»:

– На рынке дорогого жилья довольно заметно сказался переезд офиса компании «Газпром нефть» в бизнес-центр на Почтамтской. Всего в Петербурге будет работать, насколько мне известно, более 1000 сотрудников. Естественно, они решают проблемы с жильем. Приемлемый диапазон цен – от 15 млн до 25 млн руб. Важна локация – Адмиралтейский или Центральный район. Наша компания сопровождала несколько таких сделок. В частности, две квартиры под отделку было куплено в доме на Английской набережной. Здание расселил и реконструировал частный инвестор.