Интервью: Мы еще построим миллион квадратных метров

Девелопер Urban Group – игрок на рынке столичного региона сравнительно новый, но его объекты вызывают интерес. Построен поселок таунхаусов «Ивакино-Покровское» (49 000 кв. м), и достраивается ЖК «Новосходненский» (90 000 кв. м). Недавно компания вывела на рынок третий проект – 210 000 кв. м на Клязьме. Тем не менее Андрей Пучков, гендиректор Urban Group, среди конкурентов называет таких гигантов, как ПИК и «Мортон», строящих миллионы метров многоэтажного жилья. «Мы предлагаем бюджет покупки, рассчитанный на доходы среднего класса, люди выбирают, квартиру какого формата купить за эти деньги», – объясняет он.

– С чего начинала компания?

– Мы много лет выступали в качестве инвестора на рынке жилья. Приобретали и продавали оптовые объемы в Москве, когда ДИПС строил, в области тоже покупали, и таунхаусы, и квартиры в многоэтажных домах. Понимание рынка сформировали именно тогда.

– Когда это было?

– С 2004 по 2007 г. Парадокс: мы пытались купить то, что хорошо продается, что может себе позволить человек со средним достатком, – получалось крайне редко.

– Мы – это кто?

– Это команда Urban Group.

– Что такое Urban Group?

– Это основная компания, ООО Urban Group, и около 10 дочерних компаний. Под каждый проект создаем отдельное юридическое лицо, оно выступает застройщиком. «Ивакино-Покровское» строила «Ива-строй». «Новосходненский» строит ООО «Северное», «Город набережных» – ООО «Экотаун». Но поскольку мы продажи ведем исключительно по 214-ФЗ, изначально никаких суррогатных схем не было. Всю юридическую структуру создаем таким образом, чтобы обеспечить прозрачность для покупателя.

– То есть кому претензии предъявлять, если стройка заморозится?

– Надеюсь, этого не случится, но люди будут однозначно иметь дела с застройщиком, с тем, кто имеет реальные активы.

До момента получения разрешений на строительство и возведения определенного объема – как правило, полностью каркасов нескольких домов – вкладываем собственные деньги компании, примерно 30% стоимости проекта. Потом привлекаем банковское финансирование. В основном это банки с государственным участием: Сбербанк, «Российский капитал». Кредитные деньги – еще примерно 30%, остальные 40% – это средства от участников долевого строительства.

– Под какой процент вас кредитуют?

– 11–12% годовых [в рублях].

– Средства вы заработали на операциях по перепродаже жилья?

– В том числе. Те годы были очень удачными.

– Какая доходность была у такого бизнеса?

– На уровне 50% годовых. Мы выкупали большие оптовые объемы квартир, и рынок настолько быстро рос, что доходность была очень хорошая.

– Как называлась тогда компания?

– Были отдельные юрлица, которые приобретали и потом продавали квартиры. Мы на тот момент о компании с именем, с брендом не задумывались.

– Каково быть новичком среди столичных девелоперов?

– Как новички мы были и, надеюсь, остаемся свободными от рыночных стереотипов. Новичок свободен в идеях, в маркетинге, в организации продаж. Мы всегда шли от спроса. То есть внимательно изучали спрос и потом под этот спрос предлагали продукт.

Есть шутка, что удачные инвестиции – это неудавшаяся спекуляция. Мы начали первый собственный проект, «Ивакино-Покровское», по нескольким причинам. Первая – рынок хотел того, чего в предложении нет. Вторая – было определенное количество земельных участков, которые планировали выгодно перепродавать, а это оказалось непросто. Уже тогда надо было к ним подводить коммуникации, межевать и т. д. Когда мы все это сделали, то подумали: земля есть, коммуникации подвели, что на ней построить, знаем, так что нам мешает построить?

– Вы занимались также коммерческой недвижимостью, почему перестали?

– Да, редевелопмент промышленных зданий в свое время был и модным, и доходным. Но с точки зрения трудозатрат и трудоемкости это было все-таки тяжелее, чем инвестирование в оптовые объемы жилья. Мы пошли по этому пути. А когда поняли, что сами в состоянии создать и продать тот продукт, который нужен рынку, то и выбора не осталось. Мы понимали, что в этом сегменте добьемся результата.

– Сейчас тема редевелопмента вновь становится модной. Могли бы применить знания.

– Строить города намного интереснее. Кроме того, в составе наших жилых комплексов – мы их называем «города для жизни» – возводится много объектов коммерческой и социально-бытовой инфраструктуры: около 10 000–15 000 кв. м в каждом. Их мы не продаем, создана специальная управляющая компания для эксплуатации этих площадей.

– Вы еще завод для собственных целей планировали строить.

– Развитию собственной производственной базы уделяем серьезное внимание, хотя маркетинг и продажи для нас на первом месте. В кризис, когда жизнь остановилась, большинство наших подрядчиков просто исчезло куда-то. А в Ивакино мы в соответствии с 214-ФЗ имели жесткие требования по срокам сдачи объекта. Когда из четырех поставщиков окон остался один, и тот в Белоруссии, мы поняли: только собственное производство позволит нам выполнить обязательства.

На каждом объекте ставим бетонный завод той или иной мощности, сами производим окна, металлоконструкции, сами производим пенобетон для стен и делаем фасадные системы. В начале следующего года введем в эксплуатацию Егорьевский завод по производству ячеистого автоклавного газобетона. Завод на 380 000 куб. м в год, половина этого объема – наш внутренний спрос, а половина будет реализовываться на рынке.

– То есть потихоньку обрастаете девелоперским хозяйством. А когда объект построен, куда бетонный заводик деть?

– Мы его перемещаем. Фундамент делаем заново, но все остальное переносим на новое место. Эта линия проектов у нас выстроена на много лет. Есть земельные участки, которые собираемся застраивать нашими городами.

– И каков ваш земельный банк?

– В активе около 10 реализуемых или потенциальных проектов. Тот формат, который мы сейчас реализуем, «садится» на участки в 25–30 га, чтобы разместить полную инфраструктуру, которая будет обеспечивать определенное количество квадратных метров.

– То есть получается 250–300 га?

– Приблизительно так. География нашего присутствия – в секторе от Дмитровского до Можайского шоссе, с точки зрения рынка этот сегмент наиболее востребован. По воле случая у нас не оказалось земли на присоединенных территориях.

– Какие правила там, где вы сейчас работаете: Химки, Сходня? Как строите отношения с местной властью?

– Могу сказать, что наши отношения с местными администрациями, с муниципалитетами, с областными структурами выстраивались долго до того момента, пока у нас не появилась репутация. И пока мы не разобрались, как работает административный аппарат.

Мы брали на себя обязательства и выполняли их. Если говорить о «Новосходненском», то мы и долю города отдали, и школу с детским садом построили, и инженерию вместе с муниципальными предприятиями развивали, и участие в социальных программах тоже принимаем. И отношения с администрацией выстраивались абсолютно рабочие. Для нашего нового проекта – «Города набережных» администрация подобрала земельный участок, за что ей отдельное спасибо. Мы строим большую школу и большой детский сад с учетом потребностей окружающей территории.

– Разобрались, как работает бюрократия?

– Да, разобрались. Нужно быть активным. Сбор исходно-разрешительной документации – это просто работа, требующая квалификации. Рецепт простой: партнерские отношения с администрацией в рамках инвестконтрактов и обивание порогов.

– Динамика какая-то есть? Сколько вы согласовывали «Ивакино-Покровское», сколько – «Новосходненский» и сколько – «Город набережных»?

– «Ивакино» – приблизительно год. «Новосходненский» – месяца на три меньше. И быстрее у нас пока не получается.

– Сейчас вы замахнулись на проект крупнее предыдущих. Есть уверенность, что сделаете?

– Абсолютная. До начала продаж строительство велось полгода. В сентябре строилось девять корпусов, у трех возведен каркас. К тому моменту, когда получим деньги от дольщиков, первая очередь будет в высокой степени строительной готовности.

– Какие инвестиции предполагаются?

– 8–8,5 млрд руб. – инвестиционный бюджет проекта. Участок в 20 га, построим 150 000 кв. м жилой площади, жить будет около 4000 человек. Это синтез всего, что мы поняли о рынке и потребностях покупателей. Доступный бюджет покупки, полная инфраструктура: общеобразовательная школа, детский сад, супермаркет, фитнес, в цокольных этажах этих домов большое количество коммерческих помещений, медицинский центр будет, предприятия бытового обслуживания, клубные помещения, где жители смогут досуг провести и пообщаться. Безопасные внутренние дворы, в которые машина въехать не может. Цена – от 1,8–1,9 млн руб. за 1-комнатную квартиру, 2,4–2,5 млн руб. за 2-комнатную и от 3 млн руб. за 3-комнатную. Здесь мы предлагаем новый для экономкласса продукт – 2-уровневые квартиры. Их будем продавать даже чуть дешевле по стоимости 1 кв. м, чем обычные квартиры.

– Землю покупали дорого?

– Мы землю покупаем не особенно дорого, в пределах $5000–7000 за сотку. Покупаем участки только для того, чтобы строить, в том месте, где наш формат можно применить.

– Почему бы вам не присоединиться к госпрограммам по жилью? Это и паблисити обеспечит, премьер даже может приехать.

– С Фондом РЖС мы делаем общее дело, хотим, чтобы жилье стало доступным. Но все-таки земельные участки подбираются нами в соответствии с определенными требованиями. Фонд РЖС имеет колоссальный земельный банк, колоссальные возможности, но пока как-то мы не пересекались. Так, чтобы наш формат, наш запрос и возможности фонда сошлись, чтобы мы могли принять участие в аукционе. В будущем – может быть.

– Кого вы считаете конкурентами?

– Много достойных компаний на рынке. Есть локальные конкуренты, есть региональные, такие как ПИК, «Мортон».

– Однако! Вы называете застройщиков, которые вводят миллионы квадратных метров.

– У нас тоже есть определенные рыночные амбиции.

– И когда вы рассчитываете построить свой миллион метров?

– Построим. Но мы количеством не меряем. Построить 1 млн метров в панели – это несколько другая задача по трудоемкости, чем построить 1 млн метров в монолите. А мы делаем только кирпич-монолит.

Но нам удалось обеспечить примерно ту же цену, что и в панельных многоэтажках. А покупатель уже выбирает, что взять за определенный бюджет: квартиру в панельном доме в большом микрорайоне или в кирпично-монолитном доме, в меньшем по масштабности проекте, но обеспеченном полной инфраструктурой.

– Какова доходность ваших проектов?

– Мы работаем на уровне 20% на вложенные средства по проекту.

– Чем увлекаетесь кроме работы?

– Отвечая на вопрос о хобби, мне придется ответить на вопрос о семье. У меня трое детей, маленькие – от 4 до 10 лет. И ненормированный рабочий день. Поэтому все свободное время отдано семье. Пытаюсь что-то им показать, чему-то научить, дать возможность получить новые впечатления.