Технологии рынка: Оригиналы с деньгами

Изыски, в основе которых лежит стремление к самовыражению, к тому, чтобы купить «что-нибудь эдакое, не как у всех», имеют место тогда, когда жилищный вопрос как таковой не стоит. Клиентов со странными требованиями немного, в профессиональных кругах их вспоминают годами. Но постепенно «эксклюзив» перестает быть шокирующим, тиражируется и становится обыденным.

Если нельзя, но хочется

По мнению гендиректор агентства Tweed Ирины Могилатовой, покупатели дорогой недвижимости по большей части адекватные люди и не хотят тратить немалые деньги на глупости, предпочитая консервативно решать жилищный вопрос. «Бывает, что клиент хочет квартиру с отдельным входом или 2-этажный особнячок в центре города – это не экзотика, просто таких объектов на рынке мало», – говорит Могилатова.

Доля запросов на «экзотику» в Москве, по общему мнению, не превышает 1–2% от общего объема. И ищут квартиры «не как у всех», по мнению директора департамента продаж жилой недвижимости Blackwood Оксаны Дивеевой, скорее «для коллекции». Примерно та же картина и на рынке загородного жилья. Петр Кирилловский, директор по маркетингу проектов «Величъ» и «Lipki Парк», припомнил продажу роскошного дома возле кладбища, который долгое время не находил хозяина. Дом купил «готический» клиент из Германии. «Искать что-то необычное тоже приходится куда дольше, чем просто дом или участок», – уточняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль – загородная недвижимость».

«Один клиент хотел подвал в районе Остоженки – Пречистенки, на «золотой миле». Обязательно на первой линии домов. Именно подвал и ничто другое, под личную библиотеку», – вспоминает директор департамента элитной недвижимости Santa Real Estate Людмила Костяйкина. К сожалению, соответствующих предложений в нужном районе просто не нашлось.

Не раз сталкивался с оригиналами и директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский: «Был случай, когда покупатель жаждал поселиться непременно на Кремлевской набережной. В ответ на уверения риэлторов, что ни Кремль, ни Российскую книжную палату мы ему продать не сможем, он только повышал цену». Другой клиент агентства настойчиво просил продать ему исторический особняк на Гоголевском бульваре. Аргументы, что располагающийся в здании Российский фонд культуры будет сильно против, покупатель игнорировал, заявляя, что хороший риэлтор должен выполнить любой заказ, кто бы ни был собственником понравившегося объекта.

Еще в агентстве запомнилась просьба найти квартиру непременно на четной стороне определенного бульвара, чтобы она находилась в хорошем новом доме с богатой входной группой, но «чтобы в подъезде никто не сидел и входящих не записывал».

Ход от безысходности

Чаще встречаются предложения по продаже нестандартных объектов, уточняет гендиректор агентства недвижимости Great Reality Наталья Ракова.

Например, агентство «Релайт-недвижимость» в апреле 2008 г. продало крошечную квартирку как элитную. Дом недалеко от ст. м. «Маяковского», в котором она находилась, был неплох, хоть и советского периода постройки: имел собственную огороженную территорию, был ухожен и обеспечен охраной. Но общая площадь квартиры составляла всего 17 кв. м. Покупатели дорогого жилья, которых могли бы заинтересовать сам дом и его местоположение, не живут в таких каморках и не интересуются их приобретением. Прочие же вряд ли захотят купить малогабаритное жилье, по стоимости сопоставимое с полноценной квартирой в менее престижном районе.

«Чтобы продать нашу малогабаритку дорого, надо было повысить ее привлекательность именно для представителей элитного сегмента, – рассказывает гендиректор «Релайт-недвижимости» Олег Самойлов. – Мы стали продвигать нашу «гостинку», делая акцент на то, что она является идеальным местом для «уединенных встреч». Это сработало: на «смотрины» приезжали обладатели 600-х «мерседесов» в сопровождении джипов охраны, «между покупателями даже возникла конкуренция». Сумму сделки в агентстве не назвали, сославшись на коммерческую тайну, однако, по словам Самойлова, «цена за 1 кв. м превысила почти в 1,5 раза среднюю цену предложения в данном районе». По данным «Инкома», в 2008 г. цена 1 кв. м в районе Маяковки составляла 273 200 руб.

Долго искала своего покупателя и квартира в Большом Палашевском переулке неподалеку от Патриарших прудов, на последнем этаже дома, с кабинетом и тремя комнатами, которые занимали часть чердака. Особенностью жилья была кухня с круглым столом вокруг мусоропровода. «Жилье было симпатичное, в престижном месте, но все же неформатное, и покупателя искали долго», – вспоминает Наталья Ракова. Нашли, но кому и почем продали эту недвижимость, в агентстве не говорят.

У таких сделок нет рыночной цены. «Все зависит от продавца и покупателя – кто что захочет, сможет и как договорятся», – проясняет ценовую политику Людмила Костяйкина. Например, «неформатный» дом-яйцо на Чистых прудах, который входит в десятку самых необычных домов Москвы, более пяти раз менял хозяев и за это время успел несколько раз прибавить в цене.

Back to the USSR

Некоторые агентства недвижимости выкупают квартиры, делают ремонт по проектам профессиональных дизайнеров и продают.

В 90% случаях удается нарисовать портрет будущих жильцов квартиры и сделать квартиру под них, говорит управляющий партнер офиса «Университет» «Миэля» Алла Вишневская. Но бывает, что «программа дает сбой». «Будущими жильцами чудесной квартирки в доме № 7 на ул. Строителей мы представляли молодую пару. Поэтому перепланировали стандартную двушку с отдельной кухней в современную квартиру-студию с одной спальней, – вспоминает Вишневская. – Но квартиру приобрела уже взрослая семейная чета, люди советской формации. Они хотели именно эту квартиру, но настаивали на том, чтобы все стены вернулись на свое исходное место».

Это было непросто: конфигурация помещения была сильно изменена, возведение стен повлекло за собой демонтаж пола, потолка, на котором была выполнена лепнина, и т. п. Такой back to the USSR увеличил стоимость квартиры почти на 10%. «Наши специалисты выполнили все пожелания покупателя, он и оплатил эти работы», – уточняет Вишневская.

Неформат новой волны

Хотите не как у всех – будет! В соответствии с этим законом на рынок внедряется неформат новой волны. Именно на ее гребне в Москве появились лофты и неолофты. Но назвать такое жилье по-настоящему эксклюзивным нельзя хотя бы потому, что лофтовых проектов в Москве уже несколько. Лофты – жилые помещения в реконструированных бывших промышленных предприятиях. Характерной особенностью формата являются огромные пространства с потолками, доходящими до 6–9 м, и специфический внутренний дизайн, который, чтобы соблюсти чистоту жанра, требует сохранения кирпичной кладки, труб и прочих элементов промышленной архитектуры.

Но и ожидать, что на рынке образуется переизбыток такого предложения, пока не стоит: в Москве не так много заводов и фабрик в интересных местах, которые годились бы для переделки под жилье. «Суперпопулярными лофты стать не могут, но определенный интерес к ним имеется. Застройщики это понимают, поэтому вряд ли стоит ожидать большого количества жилых объектов в таком стиле», – считает Людмила Костяйкина.

В сегменте бизнес-класса такие квартиры продаются по цене от $5000 за 1 кв. м; отдельные предложения в элитном сегменте зашкаливают за $20 000 за 1 кв. м.

Ветер с востока

На загородным рынке время от времени появляются клиенты, требующие «дом по фэн-шую». «Около 5% отказывались от покупки или аренды дома, если он построен «не по фэн-шую», – уверяет Евгений Шевченко, директор по продажам Multigroup Development. Тем не менее из 77 объектов в проекте «Маленькая Италия» именно по принципу соответствия восточному учению был куплен только один дом.

«Один клиент, планируя строительство дома, руководствовался не практическими соображениями, а концепцией фэн-шуй. Он был готов поменять местами спальню и ванную комнату, но в процессе согласования слишком утомился и передумал: удобство и фэн-шуй довольно сложно совместить», – делится Петр Кирилловский.

Вспоминает «восточную» сделку и Владимир Яхонтов: «Я слышал, как человек, крайне серьезно относящийся к восточной философии фэн-шуй, искал себе дом, полностью соответствующий законам этого течения. Поскольку любой открытый угол – это источник негативной энергии, наиболее приемлемым решением стал бы круглый дом. К сожалению, на вторичном рынке он такого не нашел, пришлось заняться строительством самостоятельно. В результате в одном дорогом поселке под Москвой появился оригинальный дом-полусфера. Гараж для автомобиля он тоже сделал в форме полусферы. Все вместе выглядело как футуристическое строение на какой-нибудь космической базе».

Смысл в круглых домах видят и в архитектурном бюро «Сфера грифона», где объясняют такую форму жилища «гармонирующими с окружающим миром формами». Более того, в Подмосковье строится уже два поселка со сферическими домами. И желающие жить в гармонии с природой находятся.

Странности от страха

Еще один повод приобрести дом «с особенностями» – безопасность. По данным компании «Терра», в окрестностях столицы распространены дома с собственными бомбоубежищами. Бункер может располагаться как прямо под домом, так и в отдельно стоящем здании. В бункер, впрочем, как и в менее укрепленный погреб, да и просто в соседнее здание, может вести настоящий подземный ход.

Перемещаться по собственному участку под землей, уверяют архитекторы, становится модным. Наличие такого хода между домом и, например, беседкой на краю сада не только придает некую таинственность, но и попросту функционально: в дождливую погоду перемещаться таким образом намного приятнее, чем бежать по мокрой дорожке с зонтиком. Пример такого дома с подземными ходами можно увидеть в одном из поселков на 9-м км Рублево-Успенского шоссе.

Еще одним примером суперсерьезного отношения к личной безопасности может служить дом на Рублево-Успенском шоссе в 17 км от Москвы: самый верхний, мансардный этаж оборудован стальными жалюзи. В случае необходимости можно нажатием одной кнопки превратить обычную с виду комнату в настоящее бронированное убежище.

Квартирка с богатой историей

Вера Удачина, гендиректор компании «Адресъ-недвижимость»:

– Нестандартной может быть и история квартиры. Недавно мы закончили проверку юридической чистоты недвижимости, которую выбрал наш клиент. За 10 лет здесь сменилось 11 собственников! У первого хозяина квартира находилась в собственности всего 70 дней, второй прожил в ней один год и продал, следующий продал через 20 дней, но тоже не надолго – на 22 дня. Очередной собственник продержался пять лет, купивший у него квартиру новый хозяин прожил в ней один год, следующий избавился от нехорошей квартиры через три месяца после вступления в права собственности. Затем квартира попала в руки более стойких граждан, они прожили в ней три года и подарили, но одаряемые от подарочка избавились через год и три месяца. Новый собственник продал квартиру через три месяца. Нынешний собственник выставил ее на продажу, прожив два года. Мы не рекомендовали клиенту приобретать данный объект, и он выбрал другое жилье.