На асфальте: Жилье в котловане

И не будет как минимум года 1,5–2–3. А то и дольше. Но выгода успешно противостоит страху, и на квартиры на стадии «котлован» стоят очереди желающих в прямом смысле слова. В коридорах отдела продаж застройщика в Марфине толпились клиенты. Та же история повторилась позже, когда вокруг Москвы появились многочисленные многоэтажные проекты комплексной застройки. «Люди реально стояли в коридорах в очереди, отмечались, – делится впечатлениями сотрудник одной из подмосковных девелоперских компаний. – Просто психоз какой-то».

Все в очередь

Покупателей понять просто. Разница между московскими ценами на квартиры и подмосковными – минимум 2 раза. По данным портала «Гдеэтотдом.ру», цена 1 кв. м в столице – 148 000 руб. (или 160 000 руб., по подсчетам IRN.ru), в области – 65 000 руб. В прилегающей Балашихе выше – 72 000 руб. за 1 кв. м, в отдаленном Дмитрове – 54 000 руб. за 1 кв. м. В «Солнцево парке» (9 км от МКАД по Боровскому шоссе) или «Бутово парке» (3 км по Варшавскому шоссе) девелопер ГК «Мортон» продает по 150–200 квартир ежемесячно.

«Я брала квартиру в строящемся доме год назад в мкр. Ярославский в Мытищах по ипотеке за 3,2 млн руб., – рассказывает Елена. – Сейчас они стоят там уже 4 млн руб. Хотя похвастаться проекту нечем: высотные дома, людно, тесно, инфраструктуры не хватает, детей деть некуда».

Несмотря на посткризисную стагнацию на рынке недвижимости (стоимость жилья увеличивается на 0,7% в месяц, данные портала «Гдеэтотдом.ру»), разница между ценой строящихся и сданных метров – примерно 20–30%, по данным «Бест-новостроя».

По объектам 2010 г. среднемесячный рост цен составлял более 3%, говорит Антон Скорик, гендиректор «Мортон инвеста». «Солнцево парк» мы вывели на реализацию в апреле 2010 г. по 44 100 руб. за 1 кв. м, – продолжает он. – Через 18 месяцев, на начало сентября этого года, средняя стоимость 1 кв. м выросла до 69 100 руб., а совокупный рост за этот период составил 57%».

В «Бутово парке» «Мортон» начал продажи в декабре прошлого года с 54 432 руб. за 1 кв. м, а через 10 месяцев, в начале сентября, ценник был уже 72 722 руб. за 1 кв. м. Последние квартиры в корпусах первой очереди реализовывались в конце июля – августе 2011 г. по цене свыше 81 000 руб. То есть суммарный рост составил 67%.

ЖК «Одинцовский парк» (8 км от МКАД по Минскому шоссе) стартовал в январе 2011 г. с 46 500 руб. за 1 кв. м, в сентябре было уже от 52 000 руб. за 1 кв. м. За полгода стоимость увеличилась на 12%.

Риски недостроя

Несмотря на очевидную выгодность покупки «на котловане», число сделок на начальных этапах проекта не превышает 10–15% от общего объема продаж, говорит Наталия Кравец, начальник отдела развития департамента новостроек «Инком-недвижимости». На активную стадию возведения объекта приходится около 35% договоров. Больше всего продаж – 50% – совершается в почти готовых домах и жилых комплексах. «В настоящее время на рынке жилья первая очередь большого проекта не продается на нуле», – подтверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». В кризис люди стали намного осторожнее относиться к «котлованам».

«Мы открыли продажи в «Городе набережных», когда продающиеся дома были уже готовы на 30–50%. Это обеспечивает высокую безопасность сделки для покупателя», – уверен Андрей Пучков, гендиректор Urban Group.

Большинство девелоперов после ужесточения законодательства о долевом строительстве начали работать по 214-ФЗ, который максимально защищает дольщиков. В частности, за несдачу дома в срок закон определяет размер неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. «На практике основной задачей дольщика является не получение неустойки, а полный возврат денежных средств или получение готовой квартиры, – комментирует Александр Зиминский, директор департамента Penny Lane Realty. – Например, несколько дольщиков строительного концерна ЛЭК в Санкт-Петербурге получили заплаченные за квартиры деньги, пригрозив компании иском о банкротстве».

Но постепенно над осторожностью берет верх страстное желание сэкономить. И первая очередь чего-то, представленного красивой картинкой, отлично продается. По словам Алексея Новикова, руководителя дирекции по работе с предприятиями недвижимости и инфраструктуры Сбербанка России, на жилищном рынке сейчас, если девелопер поставил в поле щит и написал: «При поддержке такого-то банка» (лучше, конечно, Сбербанка РФ), к нему уже бегут покупатели. Ни в одной другой сфере недвижимости такого нет, добавил он.

Выгода девелоперов

Брать кредит на 3–5 лет под 10–13% или получить навсегда и бесплатно? Вопрос риторический. Строители жилья знают способ найти финансирование: продавать на начальном этапе проекта метры на 15–30% дешевле их рыночной цены. Так поступает большинство нынешних девелоперов. К примеру, разница между себестоимостью строительства и ценой продажи в ГК «Мортон» составляет, по словам Александра Ручьева, президента компании, 5000–7000 руб. с 1 кв. м. «У нас низкая рентабельность, мы живем за счет оборота, – объясняет он. – Компания строит много, быстро и быстро продает». Средняя цена продажи жилья группы – 55 000 руб. за 1 кв. м.

В проекте «Город набережных» Urban Group (недалеко от Шереметьева, на Клязьме) себестоимость строительства – 45 000 руб. за 1 кв. м, рассказывает Пучков. Цена – от 55 000 руб. за 1 кв. м. Операционная рентабельность девелопера на таких проектах невысока – 10–15%, продолжает он. Премия застройщика – в скорости продаж.

Реализация метров на раннем этапе позволяет застройщику избежать «застоя» квартир, что характерно для проектов, где продажи начинаются на высокой стадии готовности, считает Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости».

Другие компании придерживаются иной тактики. К примеру, ГК «Жилищный капитал» (самый большой проект – «Гусарская баллада», 12-й км по Можайскому шоссе) строит, привлекая кредитные ресурсы. «Потом выставляем цены, приближенные к максимальным», – рассказывает Вадим Жук, гендиректор группы. Ценник на жилье в «Гусарской балладе» – от 75 000 руб. за 1 кв. м.

Драйверы роста

Когда документы по проекту получены, идет подготовка площадки, стартует активная рекламная кампания. На этом этапе объект уже может выходить на реализацию, объясняет Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек». Продолжительность первого, подготовительного этапа – 1–3 месяца. За этот период цены могут увеличиться на 3–5%. На втором этапе, когда есть котлован и возводится фундамент, цена подрастает еще на 3–5%. Продолжительность работ – 2–3 месяца.

Во время третьего этапа – строительство до 2–4-го этажа – рост может составлять 5–10%. Строительство со 2–4-го до финального этажа добавляет к стоимости еще 15%. «Цены могут корректироваться несколько раз в зависимости от активности строительства», – добавляет Литинецкая. Продолжительность третьего и четвертого этапов составляет 9–12 месяцев. Сдача госкомиссии дает прибавку еще в 5%. На этом этапе, как правило, остается небольшой объем нераспроданных квартир.

Помимо собственно строительства и увеличения готовности дома толчком к росту цен могут стать заявления властей о строительстве метро в данном микрорайоне, например, или изменении границ. После появления на карте столичного региона «большой Москвы» цены в проектах, которые неожиданно оказались внутри мегаполиса, начали расти на 7–15% ежемесячно.

Для инвесторов

Проекты на нулевой стадии привлекают инвесторов, как мед – мух. Но если до кризиса доля инвестпродаж в разных сегментах доходила до 40–70%, в нынешнее время ситуация кардинально изменилась. Процент людей, готовых вкладывать деньги в жилье на стадии котлована, не превышает 10%, считает Зиминский. «Инвестиционный объем достаточно низкий, в основном люди берут для себя, – подтверждает Доброхотова. – Тех, кто выставляет квартиру на продажу сразу после сдачи дома в эксплуатацию, не более 15–20%». В бизнес-классе в некоторых проектах, реализация которых начиналась до кризиса и по которым рост стоимости максимален, доля инвестиционных квартир может составлять и 30%, добавляет Литинецкая.

По мнению Хрусталева, сейчас количество инвесторов резко выросло «в связи с нестабильностью экономической ситуации». По его данным, доля инвестиционных покупок доходит до 20%, тогда как до середины лета было не более 7%.

«Котлован» оказывается выгоден, даже если под квартиру на этой стадии берется ипотечный кредит. По данным «Мортона», средняя ставка по ипотеке сейчас – около 12% годовых в рублях, как минимум вдвое ниже средней динамики роста цен на жилье в микрорайонах компании в 2011 г.