Дележ миллиардов
Московский рынок бизнес-центров в этом году привлечет около $3 млрд, российские регионы таких вложений не дождутся
Офисы – наиболее стабильный продукт в глазах инвесторов, говорит Петр Исаев из Capital Group. В кризис именно они притягивали львиную долю вложений, отмечают консультанты.
«Бюджетные» покупки
По подсчетам Cushman & Wakefield (С&W), в 2008 г. на бизнес-центры пришлось около 60% инвестиций ($3,3 млрд), в 2009 г. – около 90% ($2 млрд) и в 2010 г. – 80% ($3,2 млрд). Прогноз на 2011 г. – 40% (около $3 млрд).
Офисы лидируют по бюджету отдельных сделок: в 2010 г. совладелец ФК «Открытие» Борис Минц приобрел за $800 млн портфель компании Horus Capital (данные Praedium Oncor International, POI) и создал на ее основе O1 Properties. В этом году альянс «ВТБ капитала» и TPG Capital примерно за $600 млн приобрел у Coalco доли в действующем БЦ «Белая площадь» и строящемся «Белые сады» (данные Colliers International). Вложения в девелопмент принесут инвестору большую прибыль по сравнению с вложениями в готовые объекты, комментирует Евгений Борисов, инвестменеджер «ВТБ капитала»: «Эта доходность – вознаграждение за усилия, предпринимаемые для создания объекта недвижимости».
Картинки не нужны
Но покупка доли в «Белых садах» – единственный в этом году пример инвестиций в офисный проект на этапе строительства, замечает Светлана Кара, директор отдела инвестиций POI. Рынок без оптимизма смотрит на недострой или бумажные проекты. «Риски слишком высоки, и строящийся объект едва ли получит одобрение инвесткомитета», – объясняет Исаев.
Редкий девелопер будет инвестировать в новый бизнес-центр, не имея якорного арендатора хотя бы на 30–40% площадей, говорит Маргарита Трофимова из NAI Becar. Денис Габа, эксперт Paul’s Yard, соглашается, что инвестиции в готовый объект менее рисковые, чем вложения на стадии строительства. Крупнейшей сделкой в 2011 г. стала покупка «Промсвязьнедвижимостью» здания «Альфа Арбат центр» (50 000 кв. м, около $240 млн, данные Colliers International), которое на момент сделки было полностью сдано Россельхозбанку.
Для себя или других
В кризис доля инвестиций в офисы росла за счет крупных корпораций, которые на фоне снижения ставок аренды предпочли купить офисы для собственного использования, напоминает Олеся Черданцева, аналитик Jones Lang LaSalle. Эксперты NAI Becar приводят примеры: в 2010 г. акционеры Evraz Group приобрели БЦ «Западные ворота» (около $160 млн), страховая группа «Согаз» стала владельцем БЦ «Волна» ($140 млн), «Русгидро» – Pallau-MD ($60 млн), группа «Ист» – Nouvelle Building ($50 млн). В этом году эксперты уже не наблюдают такого числа покупок офисов «для себя». Доля инвестсделок за три квартала достигла 96% от всего объема, считает Кара.
Регионы для местных
Для лучших офисных зданий Москвы ставка капитализации во II квартале 2011 г. составила 9% (C&W). В регионах – 12–13%, утверждает Трофимова. Но там работают местные игроки, отмечает Черданцева: «Лишь 0,5% от всех иностранных денег за три квартала попали в регионы». Согласно Colliers, за три квартала из более чем $1 млрд региональных инвестиций лишь 3% пришлись на офисы.
Даже Петербург сильно отстает от Москвы по объему сделок: в 2011 г. там купили лишь четыре объекта на сумму около $30,8 млн, подсчитала Colliers, три из них были проданы городом на аукционах. По словам Трофимовой, в регионах инвесторы смотрят либо дистресс-активы, либо знаковые объекты в развитых городах-миллионниках.