Точка зрения: Кто вы, мистер инвестор?

Зарубежный инвестор отличается от «домашнего» большей осторожностью, он тщательно изучает актив. Его основная цель – покупка с возможностью увеличения цены актива путем правильного управления. Российский инвестор готов больше рисковать и может повестись на престиж или взять актив для себя.

Иностранцы боязливо приходят в Россию из-за высоких рисков, ограниченного выбора и низкой прозрачности сделок. Однако все это присутствует и в других странах BRICS. Поэтому многие инвесторы осознали, что идеальных объектов мало, и готовы прощать активу некоторые огрехи, если он даст высокую прибыль. Даже готовы работать над недостатками актива: улучшать пул арендаторов, проводить реконцепцию, чтобы получить дополнительный доход.

В 2009 г. ряд зарубежных компаний ушли с российского рынка (например, заморозили развитие в России Orco Property, Rutley Russia Property Fund, вышла из проекта «Метрополис» компания Unibail-Rodamco). Их отпугнули ограниченность рефинансирования, падение ставок аренды и неопределенность ситуации. Немецкий инвестфонд KanAm, который на докризисной волне выбрал сразу два столичных объекта – готовый бизнес-центр «Ситидел» и строящийся Vivaldi Plaza, вышел из обеих сделок и сейчас на российский рынок недвижимости особо не смотрит.

В качестве позитивного примера докризисных региональных инвестиций можно назвать покупку Morgan Stanley Real Estate доли в петербургском строительном холдинге RBI. Таким образом фонд стал соинвестором девелоперских проектов компании.

Сегодня иностранные инвесторы вновь смотрят на недвижимость, отвернувшись от слабеющего рынка акций. Локальные же девелоперы и собственники стали уделять больше внимания тем факторам, которые важны именно для зарубежных покупателей: незапятнанное имя компании, корпоративная структура, правильные договоры аренды и пул арендаторов, а также поддержание здания в хорошем физическом состоянии.

Международные инвесторы предпочитают рынки Москвы и Санкт-Петербурга. С начала этого года столичная недвижимость получила 89,5% от всех иностранных денег, петербургская – 10%. На рынке Москвы сейчас активны США, Китай, Ближний Восток и фонды с глобальным капиталом. До кризиса география была более разнообразной и включала Великобританию, Австрию, Германию, Финляндию, Норвегию, Ирландию и Швейцарию.

Рынок Санкт-Петербурга в первую очередь выбирают северные соседи России – Финляндия и Норвегия, а также Великобритания. Единичные покупки прежде совершали инвесторы из Австрии, Франции, Израиля, Нидерландов, Польши, Швеции, Швейцарии, Турции, ОАЭ, а также фонды с американскими деньгами. Зачастую за той или иной страной на самом деле стоит всего один или два игрока. Петербург, увы, не может похвастать активным вниманием со стороны инвесторов, за исключением разве что соседней Скандинавии.-