Внерыночные сделки
На торговые центры за неполный 2011 год пришлось до 40% всех инвестиций в коммерческие объекты России, уверяют брокеры, узнавшие о большинстве транзакций постфактумДорогие развлечения. Булат Шакиров
гендиректор «Гарантстройинвеста»:. «Ситуация в Москве такова, что вряд ли мы увидим много новых крупных торговых центров с большим объемом развлечений. Собственники всегда считают экономику: зона одежных брендов принесет больше денег, чем зона развлечений. Для тех, кто нацелен на продажу бизнеса, наличие развлекательной зоны вообще не совсем хорошо. Другое дело, если владельцы планируют работу на 20–30 лет вперед и хотят развивать объект, чтобы он привлекал много лояльных покупателей. Но в таком случае это вложения в завтрашний день с большим вопросом по поводу окупаемости».
С начала 2011 г. количество крупных сделок с торговой недвижимостью по сравнению с 2010 г. выросло в 3 раза (превысив 15), а объем транзакций – в 10 раз (до $2 млрд), говорит Сергей Гипш, партнер Knight Frank. Он наблюдает «увеличение активности как российских девелоперов, которые являются основными игроками на региональных рынках, так и западных компаний, с конца 2010 г.».
Сделки по договору
Детали большинства проведенных продаж консультантам неизвестны – проходили они «вне рынка», по договоренности между сторонами. Среди крупнейших в столице в этом году аналитики отмечают следующие: структуры Михаила Гуцериева и Микаила Шишханова купили ТЦ «Калужский» у MCG (57 000 кв. м, сумма сделки, по оценкам, $150–230 млн), структуры Юрия и Алексея Хотиных приобрели «Горбушкин двор» и «Филион» у МТЗ «Рубин» (60 000 и 128 000 кв. м соответственно, общая сумма сделки, по оценкам, $400–500 млн). «Метромаркеты» Capital Group, долго, по заявлениям брокеров, висевшие на экспозиции, приобрели новых официальных хозяев: ими стали «РМБ инвест» и фонд UFG Real Estate. Но было это все расплатой за долги со стороны продавца, переходом права собственности к аффилированной компании или реальным наполнением инвестиционного портфеля, аналитики не уточняют.
По словам Константина Лысенко, замдиректора отдела инвестиционных услуг CBRE, сейчас многие стали задумываться об инвестициях в торгцентры, спасибо валютным опасениям и инфляционным ожиданиям. Андрей Чамкин, коммерческий директор I’M Company, добавляет, что собственники проблемных объектов подошли к пределам запаса терпения у кредиторов и смогли получить приемлемую цену за объекты.
Брокеры «большой пятерки» признают: скорее всего, и в дальнейшем крупные покупки качественных торговых объектов будут происходить без их участия, кулуарно. «Дали бы нам «Европейский» продать, – делился один из консультантов. – Мы бы понизили ставку капитализации на 1%, соответственно, разогнали бы стоимость на 10%. Но не дают. Понимают, что сами в следующем году смогут выторговать до плюс 20%». «Сейчас инвесторам интересны московские [торговые] площадки, – говорит Ирина Каграманова, пресс-секретарь ГК «Ташир». – До кризиса предложение было гораздо более скудным, некачественным и дорогим». Сама группа компаний приобрела в Москве у ОПИН за $50 млн недостроенный многофункциональный объект с торговой составляющей. Это «Центр культуры, искусства и досуга им. Аркадия Райкина» (общая площадь – 75 000 кв. м, из них около 70 000 кв. м – торгово-офисная часть).
Долг девелоперов
Горизонт привлечения рублевых банковских кредитов – максимум шесть лет, рассказывает Лысенко. Окупаемость торгового центра занимает больше времени – по его словам, в Москве она может доходить до 10 лет. По данным аналитиков Knight Frank, сейчас в регионах при текущих ставках капитализации в 11–12% особо успешные торговые центры отбиваются за 8–9 лет. «Если девелопер не сможет рефинансировать кредит, то будет вынужден отдать его за долги банку», – говорит Лысенко.
Хотя при правильном управлении ритейл, по его словам, может дать защиту от инвестиционных рисков: даже в самый сильный кризис люди не перестанут ходить в магазины и тратить там деньги. Но собственник не застрахован от того, что рядом откроется более успешный магазин.
Надежды регионов
По уверениям аналитиков Praedium Oncor International, сейчас в стадии подготовки или строительства в регионах России находится около 2,1 млн кв. м торговых площадей. Том Девоншир-Гриффин, начальник отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, говорит, что девелоперы ориентированы на проекты не только в миллионниках, но и в менее крупных городах.
По словам Каграмановой, «Ташир» старается «не тратить лишних денег и поэтому развивает проекты в городах [с населением] до 500 000, заходя туда, как правило, первым: «Люди там не избалованы, и торгово-развлекательный центр с концепцией становится востребованным». «Ташир» уже построил 10 ТРЦ в региональных центрах (самый дорогой объект, стоимостью $120 млн, был возведен в Ярославле), строит в регионах еще девять и проектирует шесть.
Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, верит, что вслед за девелоперами в регионы активно пойдут и инвесторы: «Москва и Петербург не резиновые». Однако к перспективам торговых центров относится осторожно: «Есть конечная емкость локальных рынков». Все без исключения эксперты, опрошенные «Ведомостями», говорят, что другие, кроме Москвы, города России в ближайшие несколько лет привлекут лишь российский капитал.
Иностранцам сейчас региональные рынки неинтересны, признает Девоншир-Гриффин. Хотя до кризиса, по его словам, они покупали там торговые центры, впрочем, объем сделок не превышал $50 млн. «Западные инвесторы в основном не вкладывали деньги, а портили рынок, – возмущается представитель одного из российских фондов инвестиций. – Их докризисная псевдоактивность и работа с собственниками приводила к тому, что те и нам предлагали объекты со ставками капитализации в 8–10%».
Приемлемая же для российских инвесторов доходность начинается от 12–14%, говорит глава компании «Ренессанс недвижимость» Екатерина Константинова. Ее одноименный фонд за пять лет рассмотрел около 50 торговых центров в регионах России. Приобрел один (арендопригодная площадь – 17 500 кв. м, общая – 22 000 кв. м) – в Калининграде. Сейчас он приносит инвесторам 14–16% годовых, говорит Константинова: «Мы привлекли новых арендаторов, увеличили арендуемую площадь, превратили комплекс в торгово-развлекательный». Кроме того, в активы фондов (их у компании три) вошли 12 объектов стрит-ритейла и 138 земельных участков. «В регионах есть интересные торговые центры, но при проведении юридической экспертизы вскрываются пороки в правоустанавливающих документах», – отмечает Константинова. Про частые проблемы с юридической чистотой предлагаемых инвесторам объектов говорит и Каграманова.
Гавриил Королев, представитель УК «РВМ капитал» (под ее управлением находится три фонда недвижимости), рассказал, что пока средства пайщиков в торгцентры не инвестировались, но объекты они смотрят: «В географию интересов входят обе столицы, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар». Он признался, что вряд ли УК заинтересуют ТЦ, построенные до 2004 г.: «У них в подавляющем большинстве неудачные концепции, а мы рассчитываем на внутреннюю норму доходности (IRR) на уровне 20%».