Ориентиры: Они все-таки возвращаются
То, чего все девелоперы и аналитики так долго ждали, наконец-то случилось: иностранные инвесторы вернулись в Россию. Но благодарить они за это должны не российскую экономику, а европейский кризис.
В этом году в коммерческую недвижимость России будут вложены рекордные $8 млрд, утверждает Денис Соколов, руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield. На текущий момент уже инвестировано $6,5 млрд. «Еще рассматриваются сделки на $2–3 млрд, но они пока не закрыты», – добавляет он. Из прогнозируемых $8 млрд – 40% ($3,2 млрд) будет вложено в офисы, практически все (не менее 90% – $2,9 млрд) – в московские бизнес-центры.
Главная тенденция нынешнего офисного рынка – продажа объектов, соглашается Валентин Стобецкий, глава группы по работе с офисными помещениями компании Jones Lang LaSalle. «До конца года будет продано около 150 000 кв. м офисов», – обещает он. К примеру, «Юникредит» купил 12 000 кв. м в Nagatino i-Land, «Русал» приобрел 28 000 кв. м в строящемся БЦ «Парк Победы». «Промсвязьнедвижимость» окончательно оформила покупку «Альфа Арбат центра» за $238 млн, а UFG Real Estate выкупила два БЦ у Capital Group за $300 млн.
По данным Соколова, соотношение российских и иностранных инвесторов наконец-то стало 50/50. Но из $1,45 млрд иностранных денег около 30% – это на самом деле российский капитал. «Хотя точно узнать, конечно, невозможно», – оговаривается Соколов. Но из российских «инвестиций» треть – это покупки банками собственных залогов.
Интерес к России со стороны иностранцев объясняется просто. «Россия считалась и считается на рынке мирового капитала страной с высокой доходностью, но высокими рисками. В Европе доходность ниже, но и риски значительно ниже. За время кризиса в России в общем-то ничего не поменялось. А вот в Европе риски возросли», – объясняет тренд Соколов. В случае форс-мажора управляющим объяснить акционерам, почему они потеряли деньги в России, будет намного проще, чем объяснить убытки, к примеру, в Лондоне: «Что ж вы хотели, это же Россия!»
Еще бы иностранцам не интересоваться московскими офисами. Ставка капитализации, по данным Cushman and Wakefield, – 9%. А цены ниже докризисных. Как отмечают специалисты RRG, кабинеты, расположенные внутри Садового кольца, подешевели с начала кризиса на 31–37%. Сейчас приобрести офисное здание в пределах Садового кольца можно в среднем по цене $8609 за 1 кв. м вместо докризисных $12 390 за 1 кв. м (данные RRG).