Доходное место: По льготной цене

Закон установил возможность выкупа участка под оформленным в собственность зданием за 20% его кадастровой стоимости. Действие льготы может быть продлено. Но за бортом окажутся те, кто не успеет до нового года переоформить так называемую бессрочную аренду на обычную.

Гуманная норма

Федеральная норма, устанавливающая льготное право выкупа и введенная в 2001 г., выглядит на первый взгляд более чем гуманно. Собственник здания, сооружения до 1 января 2012 г. может приватизировать за 20% от кадастровой стоимости участок, если тот находится в городе с численностью населения в 3 млн человек, и за 2,5%, если он расположен в иной местности.

Однако в отношении крупных городов федеральный закон предусмотрел ограничения: запрет на строительство, реконструкцию зданий, которые находятся на участке. Ограничения могут быть отменены субъектом РФ. Но в Москве и многих городах РФ эти ограничения не сняты. Так, статья 7 закона Москвы № 48 от 19.12.2007 «О землепользовании в г. Москве» предусматривает, что, передавая земельный участок в собственность в льготном порядке, столичная администрация в лице департамента земельных ресурсов города устанавливает запрет на строительство и реконструкцию зданий на указанном участке, о чем в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) делается соответствующая запись. В частности, в реестре прав указывается, что земельный участок, переданный собственнику в льготном порядке, может быть использован только с целью эксплуатации и обслуживания уже существующего здания.

Как объясняют в компании «Юков, Хренов и партнеры», собственник вправе инициировать снятие данного запрета. Порядок и условия снятия прямо прописаны в городском законе: департамент снимает ограничения на застройку участка, если собственник доплатит 80% кадастровой стоимости земли, т. е. фактически выкупит землю у города не в льготном, а в обычном порядке.

«Даже при увеличении выкупной стоимости до 100% привлекательность приватизации вряд ли уменьшится, так как рыночная стоимость приватизированного земельного участка во много раз превысит затраты на его приватизацию и позволит повысить капитализацию бизнеса», – уверена Татьяна Бичева, глава практики недвижимости и строительства юридической фирмы Lidings.

В законе есть два исключения из правила. Первое: если строительство не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка. Второе: если департамент пойдет на самостоятельное изменение вида разрешенного использования участка. Тогда ограничения отпадут как бы сами собой.

Марина Краснобаева, юрист компании «Юков, Хренов и партнеры», консультирующей клиентов по вопросам приватизации земли в столице, утверждает: федеральным законом введены такие жесткие ограничения льготного приобретения, что оно не стало слишком востребованным у компаний. А исключения, которые могут быть введены на региональном уровне, настолько неопределенны, что создают широкий простор для чиновничьих злоупотреблений. По данным Краснобаевой, в Москве компании пытались протестовать против установленных запретов, оспаривая действия департамента земельных ресурсов Москвы в арбитражном суде. Разбирательство доходило до кассации. Однако ФАС Московского округа в июне 2011 г. признал действия департамента законными, указав, что тот действовал в пределах полномочий.

Москва, отличная от других

По данным департамента имущества Москвы, за период 2007–2011 гг. было оформлено 964 договора купли-продажи земельных участков, город выручил за счет этого 12 086,65 млн руб. За 2011 г. было оформлено 257 договоров на сумму 3693,44 млн руб. К сожалению, в департаменте не конкретизируют, какому количеству фирм пришлось выкупать землю с использованием льготы, а какому – за полную стоимость.

О своем опыте выкупа рассказали в нескольких компаниях. Например, ГК «Экоофис» приватизировала в Москве два участка: на ул. Подольских Курсантов, под бизнес-центром, и в Сокольниках, под макаронной фабрикой. Участок под фабрикой удалось приватизировать на льготной основе, так как это действующее предприятие. За 8 га московской земли заплатили 24 млн руб. Как рассказывает Андрей Ковалев, президент ГК «Экоофис», у компании есть опыт выкупа земли и в других городах РФ (в Санкт-Петербурге, Смоленске). Если в региональных центрах вся процедура укладывается в 1–2 месяца, то в Москве и Питере – в полгода.

В такие же сроки по льготной цене выкупила землю в Москве компания, являвшаяся клиентом NAI Becar и имеющая в собственности здание внутри Садового кольца, в 500 м от Кремля. До этого ту же процедуру NAI Becar осуществляла в Санкт-Петербурге. Как отмечает ее управляющий директор Дмитрий Сороколетов, успех процесса во многом зависит от налаженных связей с чиновниками: «Понимание требований муниципалитета, своевременная реакция на них позволяют обойтись без проволочек». Сравнивая отзывы коллег, знающих ситуацию в Москве и Петербурге, Сороколетов делает вывод в пользу Питера: там все гораздо быстрее, проще и дешевле.

В этом году за 20% кадастровой стоимости был выкуплен участок площадью 23,5 га под табачной фабрикой «Лигетт-Дукат» (принадлежит Japan Tobacco International) на юге Москвы, сообщили в Lidings.

По оценкам NAI Becar, в Москве правом выкупа воспользовалось всего 1–2% компаний. Это полностью совпадает с данными аналитического агентства Rway: по состоянию на начало 2011 г. права собственности на земельные ресурсы столицы были определены для 12,9% московских земель. В частной собственности юридических и физических лиц находилось всего 1561,5 га, что составляет более 1,4% территории столицы. Большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов склоняются к тому, что такой результат отражает реальную политику старой московской администрации, которая предпочитала отдавать столичную землю в аренду, но никак не в частную собственность.

Продленка

Оформление земли в собственность – важный фактор развития предприятий и организаций. Сороколетов считает: если собственник видит потенциал развития территории, земли как актива, если есть возможность осуществить проект редевелопмента, процесс приватизации вполне целесообразен. Это подтверждают и отзывы тех, кому удалось выкупить землю.

Вопрос, будет ли продлен порядок приватизации, актуален для многих, кто не смог реализовать свои планы в отношении выкупа. Он был решен в июле 2011 г. ФЗ № 214-ФЗ «О внесении изменений в статьи 13 и 14 федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Изменения предусматривают, что с 1 января 2012 г. собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка, если до указанной даты в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.