Технологии рынка: Ломать и строить

В конце октября Мосжилинспекция Москвы даже опубликовала проекты типовых планировок, разработанных «для удобства граждан». Как писали «Ведомости», документ из 139 страниц содержит планировочные решения для домов распространенных в столице массовых серий с поэтажными планами до и после перепланировки, со сносом несущих конструкций и без такового. Правительство Москвы также сократило количество требующих согласования процедур на 13 пунктов с 31. «Вопрос уже рассмотрен на административной комиссии, даны поручения системно пересмотреть процедуру. Документ предусматривает согласование только тех видов перепланировки, которые влияют на безопасность», – сказал мэр города Сергей Собянин на заседании правительства. В частности, не нужно будет согласовывать остекление, в том числе балконов и лоджий, перестановку сантехнических приборов в санузлах и кухнях; разборку не несущих перегородок (кроме разгружающих); установку телеантенн; оборудования, увеличивающего энерго- и водопотребление; установку или перестановку отопительных и газовых приборов (если не нужны дополнительные сети) и т. д. На подобные работы приходится 79% всех перепланировок. Мэр поручил Мосжилинспекции до 1 декабря решить все оргвопросы в этой области.

Также предложено упростить процедуру согласования с Москомнаследием переустройства памятников истории и культуры: проводить дорогостоящую историко-культурную экспертизу теперь потребуется реже (упрощенная процедура распространяется на 500 жилых памятников, в которых проживает около 50 000 москвичей).

Чиновники в то же время обещают, что контроль за самовольной перепланировкой будет строже, а штрафы за нее – больше.

До сих пор из-за сложной процедуры оформления перепланировки были узаконены менее чем в 10% отремонтированных квартир. Сергей Собянин на заседании комиссии по административной реформе сообщил, что в Москве ежегодно ремонтируется с перепланировкой по 300 000 квартир и только в 14 000 из них переустройство согласовывается. По данным Penny Lane Realty, около 50% квартир бизнес-класса в Москве продается без согласования с БТИ (и, как правило, с дисконтом в 7–10%).

Спор о вкусах

Как правило, перестраивая жилище на свой манер, хозяева не задумываются о том, как будут потом его продавать. Если же объект выставлялся на продажу, спорить о вкусах приходилось уже не с конкретным человеком, а с рынком в целом.

Неузаконенная перепланировка всегда была поводом для торга, говорит Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton. Стороны выясняют, сколько будет стоить согласование, и на эту сумму снижается цена квартиры. Исключение – элитные предложения в особо престижном доме или эксклюзивном месте, уточняет Карен Мелконян, директор EliteCenter.

Сергей Поправка, руководитель юридического департамента Penny Lane Realty, считает: несогласованная перепланировка отнимет до 10% от цены квартиры, если согласование невозможно. Что весьма выгодно для покупателя, некоторые даже специально подыскивают такие квартиры.

Многое зависит от целей покупателя. Тому, кто планирует жить в квартире, отсутствие документов не помешает. Правда, всегда есть риск, что про перепланировку узнает Мосжилинспекция (например, по жалобе соседей) и суд обяжет собственника вернуть квартире первоначальный вид, но на практике такие случаи крайне редки. Есть и другой риск – технический. Если переустройство вообще не подлежит согласованию, оно скорее всего небезопасно. «Владелец квартиры на Чистых прудах оборудовал среди гостиной огромную ванную, повредив конструкцию здания, а позднее продал квартиру иностранцам, – рассказали в Penny Lane Realty. – Новые хозяева устроили «пенную вечеринку» с множеством гостей и провалились на этаж ниже к соседям. К счастью, обошлось без жертв».

Взять кредит под залог квартиры с несогласованной перепланировкой невозможно, и ипотеку под такую квартиру банки не дают. В любом случае собственник жилья, потратившийся в свое время на оригинальный ремонт, не подлежащий согласованию, оказывается в финансовом проигрыше.

Бизнес на переделках

Если жилье «переформатировано» в строгом соответствии с правовыми нормами, о чем получены все необходимые документы, перепланировка может стать как дорогостоящей прихотью, так и выгодной инвестицией.

В офисе «Университет» холдинга «Миэль» специализируются на перепланировках-инвестициях. Компания покупает старую квартиру в престижном месте, перестраивает и продает с хорошей прибылью. «Все изменения согласовываются надлежащим образом, – подчеркнула Алла Вишневская, управляющий партнер офиса «Университет». – В среднем расходы на ремонт и перепланировку составляют 25% от покупной цены квартиры, а продажная стоимость вырастает на 40%».

Например, квартира на 4-й Тверской-Ямской общей площадью 72 кв. м была приобретена за $550 000. Изначально это было 3-комнатное жилище со сложной коридорной системой. В переоборудованной квартире появились кухня-гостиная, обставленная мебелью из Италии и набором современной бытовой техники, две спальни, просторная ванная, гостевой санузел, гардеробная. Общие затраты, включая проценты по кредиту, составили $150 000. Квартиру продали за $800 000, срок экспозиции не превысил 1,5 месяца.

Это неплохой бизнес, если дореволюционную квартиру в хорошем месте, но с ужасной планировкой превращают в современные сверкающие апартаменты. И то, как заметила Екатерина Тейн, квартиры в построенных до революции домах могут быть и по 200 кв. м, но с одним стояком: «По современным требованиям элитного жилья каждая спальня должна иметь санузел».

В остальных случаях удачная перестройка не столько влияет на стоимость, сколько ускоряет продажу недвижимости, считают эксперты. Под удачной в данном случае понимается «стандартная» планировка пространства. Типичные преобразования: объединение кухни с гостиной, объединение санузла и при возможности расширение его за счет коридора или кладовки, устройство гардеробной комнаты. Многие пытаются превратить балкон в эркер или террасу, сломав часть стены. Продать квартиру с нестандартной планировкой в среднем ценовом сегменте будет непросто. Например, квартира площадью 150 кв. м с дорогим ремонтом, но с одной спальней и гостиной, по размеру сопоставимой с танцполом, не будет пользоваться спросом у семейных покупателей, считает Тейн.

Из нестандартных, но распространенных предложений Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «Инком-недвижимость», отметил 1-комнатные квартиры, переделанные в двушки или даже трешки: «Получаются комнаты не более 5 кв. м. Продаются такие варианты, как правило, на 10–20% ниже рынка». Эксперт советует быть «максимально осмотрительными и даже аскетичными при осуществлении перепланировок».

Мода и гармония

Юлия Лизгунина, арт-директор студии дизайна Faro-int:

– Главная задача любой перепланировки – добиться гармонии жилища с характером и потребностями ее обитателей. Если говорить о моде и тенденциях, то большую популярность набирает лофт и его элементы. Появляется потребность в свободных, наполненных светом помещениях. Также популярны визуальное зонирование и низкие перегородки вместо глухих стен. В целом россияне предпочитают классический дизайн и не склонны к оригинальным планировкам. Если на Западе люди любого достатка не боятся экспериментировать со своим жильем, то в России, как правило, это делают только очень состоятельные граждане.

Жилье для эгоистов

Карен Мелконян, директор EliteCenter:

– Мы сейчас продаем квартиру площадью 200 кв. м в ЖК «Триумф палас» с весьма необычной планировкой: посередине единственной комнаты-гостиной стоит гигантская ванна-джакузи с дизайнерской барной стойкой. Студия с дорогостоящей отделкой за $3 млн предназначена для проживания 1–2 человек. Другой пример – небольшая квартира-студия (в прошлом двушка, 81 кв. м) в «Доме у Березовой рощи» (ул. Куусинена, 21). Изначально планировка предполагала совсем небольшую кухню-столовую и спальню, два санузла. Окна выходили только на одну сторону. Собственник увеличил площадь гостиной за счет части спальни, и та оказалась внутри комнаты, уже без окон и с раздвижными дверями. Однако за счет статуса дома и дорого дизайнерского ремонта она продавалась по цене аналогов в данном классе (квартиры площадью 81 кв. м с ремонтом стоят в этом доме около $800 000).

Дворцы плохо продаются

Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «Инком-недвижимость»:

– Плохо продаются слишком большие квартиры. Известен случай, когда собственник более 1,5 года не мог продать квартиру площадью 1000 кв. м. Он разделил ее на две по 500 кв. м, но даже после этого ему пришлось помучаться с поиском покупателя. На Тверской, в старом доме начала XX в., мы продавали две квартиры по 100 кв. м каждая, расположенные друг над другом. Впоследствии хозяева их объединили. Получился огромный зал в два этажа. Потолки, и без того высокие, поднялись с 4 до 8 м. Внешнюю стену превратили в фасад с единым панорамным остеклением. Из помещений осталось две комнатушки, она из которых стала спаленкой, а вторая – санузлом. Отделка напоминала зал для танцев Екатерининского дворца: шикарная люстра, позолоченные пилястры – все это, безусловно, создавало определенное настроение. Но продать такую квартиру нереально.